樓盤名稱侵權問題研究

梁 晴

河北政法職業學院 河北 石家莊 050000

近些年，隨著房地產開發項目逐漸增多，樓盤名稱侵權問題時有發生，為此就樓盤名稱侵權問題進行研究，有著重要意義。

一、樓盤名稱的商標法律保護的困境

如果房地產的開發企業所用樓盤名稱，被其他人私自使用的時候，想要進行維權，需要有一個前提，那就是該樓盤名稱在商標權利的范疇之內。從當下法律條款內容去看，商標注冊應當以《類似商品和服務區分表》中指定內容的注冊商品以及服務項目為依據，假設其中沒有包含某個商品，也沒能依據其特點找到具體的類別的某個大類，則很難將該標識申請注冊成商標。此表中，可以同“商品房”產生聯系的類別有三種，第一種就是第十九類“非金屬建筑物”；第二種則是第三十六類“不動產事務”，第三種就是第三十七類“房屋建筑”。

可是參考國家的工商行行政管理總局中商標局對于“商品房”的復函中，也就是《關于“商品房”如何確定類別問題的復函》的意見，依據世界知識產權組織所展示《商標注冊用商品和服務國際分類》細則，那種可以移動并且簡單的建筑物才是“非金屬建筑物”，并不包含“商品房”。而從建筑和銷售“商品房”等一些環節去看，建筑的永久性建筑服務，可歸類到第三十七類中，就可用“商品房建設”申報商標的注冊；而從“商品房”的出售服務去看，可以歸劃到第三十六類的“商品房銷售服務”，以此進行申報。由此去看，依照目錄進行劃分，“商品房”同“非金屬建設物”并不是同一種，二者不能劃等號。“房屋建筑”則是商品房的“建造”的服務范圍。“不動產事務”更傾向商品房的“銷售和管理”服務，所在這些類目中很難準確找到“商品房”的對應關系[1]。

所以，從當下法律框架中，想要將樓盤名稱進行商標注冊，不能直接找到相關的商品項目。事件過程中，房地產的開發人員僅能以具備較強相關性的第三十六類和第三十七類的類別提出申請，注冊樓盤名稱為商標。而在其他人私自使用樓盤名稱的時候，可依據注冊成功的商標類型維護自己的權益。但是實際上，大不部分房地產的開發商進行樓盤名稱維權時，法院支持的比較少，主要就是以上兩類服務商標，這與樓盤名稱不能完全的等同。

二、對于樓盤名稱侵權的觀點

(一)住宅小區名稱不會違反注冊商標專用權的情況

(1)商標依據使用對象，分成服務商標和商品商標。依據我國的商標法規定，商標法所歸納和分類的商品并不包含不動產，所以開發商并不可以直接以樓盤為商品申請商品商標，所以只可以申請注冊服務類商標。從上述內容可以知道，開發商可注冊的服務類商標在第三十六類和第三十七類中，分別是關于商品房售賣和出租以及管理類服務商標、商品房的建筑提供服務的商標。由此可以看出，服務商標自身，并不會關系到樓盤名稱，所以，在商標的注冊人提出他人使用本樓盤名稱造成商標權侵權的情況下，缺少相應的法律支持[2]。

(2)房地產是一種不動產，不管房地產的開發商對其組織的樓盤開發宣傳，或者是樓盤消費群體，都可能局限在固定地域之內，有著明顯的地域特點。同時，商品房是高價值商品或者大宗商品，購買商品房的人員在購買的時候，主要考量開發商信譽、商品房規劃配套和地理位置等，且購買行為非常謹慎，很少會出現相關聯的公共混淆以及誤認。

(3)針對房地產的開發商來說，樓盤的名稱并不能擅自使用，需要經過政府部門的層層審批，才可以作為一個地點名稱來使用，開發商具有一定合法使用的權利，則不能構成侵權。還有觀點則是，樓盤的名稱單純用于地名的命名，因此使用起來并不會出現侵權問題，但在符合了《商標法實施條例》的3條規定(也是新商標法第48條)的內容，已經具備以商標功能在使用，也就是有商標使用性質的行為，同時應用與原告所注冊商標相同或者近似名稱，可能會導致公共混淆以及誤認，也就會形成商標侵權的行為。

(二)確定樓盤名稱違反商標法，侵害了商標權的具體條件

(1)所用樓盤名稱具有商標性的使用。商標侵權適用具有一定前提條件，那就是一定要具備商標意義的使用，也就是是一種商標的使用行為。假設被控的一方，所表現出的行為，并不符合商標使用的行為標準，也就并不能認定其違反商標法，也不能認為其侵犯注冊商標的專用權。通常情況下，商標使用行為的標準是要看是不是以商品為最終目的而使用的商標，才是商業行為。使用商標的作用就是對商品來源進行區分，商標并沒有被使用，也就不會發揮出指定商品來源的作用，進而不能區分商品。假設并不是用來識別商品的來源作為目標去使用商標，或將商標用在了非商業活動上，也不能認定其是商標法范圍內商標使用行為。《商標法實施條例》3條中規定了，商標法以及本條例中所指定商標使用范圍，包含把商標與用在商品包裝、商品、容器和商品交易的文書中，還可以用在展覽、廣告宣傳和其它的商業活動上。在2013年所頒布的商標法中，第58條也有類似這種規定[3]。

(2)被指控具有侵權行為的使用商標標識下商品類別，應當同權利人所注冊的商標所在商品類別是相同類別或者相似的類別。在《商標法實施條例》中，第50條的第一項內容中有規定：“同種或者類似的商品上，把同其他人所注冊的商標相同或近似的商標，用于商品名稱或商品裝潢，會造成公眾誤解，也就歸屬商標法第52條第五項中規定的侵犯注冊商標的專用權行為。”依照這樣的規定進行分析，判別商標是不是侵權，不但要看商標是不是相同或類似，還要看其所用標識商品或者服務是不是相同或類似。就商標本身來說，最為基本的作用則是識別商品。不管已經注冊的商標，還是沒有注冊成功的商標，只要是商標，均為特定的服務或者商品的標志，均是用于區分不同的生產經營者進行生產經營的一類服務或者商品的具體標志。另外，商標所具備的以上功能，就會決定判斷是不是形成商標侵權，第一則是必須對比被指控侵權行為所用標志是不是和注冊商標類似或者相同。類似的商品說的就是，功能、生產部門、用途、銷售渠道以及銷售對象等等一些方面使相同的，或者相關的公眾認為他們之間有有特殊聯系，可能會導致混淆認知的商品，確定商品或服務是不是類似，還需要用相應的公眾在商品、服務的一般認識上，進行綜合判斷[4]。

(3)比較容易造成相應的公眾產生誤認想法。商標基本的功能則是識別商品、服務的具體來源，讓消費者在消費商品或者服務的時候，可以識別出哪個是商品、服務的真實提供者。對于混淆的認定，需要考慮到案例中商標是不是具有高度顯著性，這一點是對商標能不能發揮出區分商品、服務基本來源的功能，還有判別他人用商標行為是不是會引發公眾誤認或者混淆的基本標志。有一些商標，在創設了之后，就會產生與生俱來的顯著性，還有一部分商標，只有在使用一段時間之后，才能會形成識別商品、服務的來源的功效。

三、對于樓盤名稱相關商標法保護的思考

(一)盡快將樓盤名稱以商標進行注冊。雖然《類似商品和服務區分表》中缺少直接對應商品房的商品項目對樓盤名稱進行注冊，但是可以間接注冊，以第三十六條和第三十七條進行注冊，在確定樓盤名稱之后，盡快將其以商標進行注冊。并且在命名樓盤的時候，所用名稱一定要具有獨創性，盡可能避開通用名稱、已有地名、固有詞匯等一些顯著性不強的詞匯，當商標獨創性強的時候，其顯著性才能更強，受商標法保護的可能性更大。

(二)如果遇到侵權問題及時進行商標民事維權程序。樓盤名稱的擁有者發現其他人使用了樓盤名稱，已經造成商標侵權行為的時候，應當申請工程行政管理部門進行處理，還可以依照法直接向人民法院提起訴訟。原告維權的時候，最好盡可能地避開“樓盤名稱”這種在商標法中有爭議概念，可直接提出其使用的名稱的行為屬于“類似商品、服務”的范圍。

結束語

綜上所述，樓盤名稱侵權必須具體問題具體分為，不能一概而論，而是需要從具體的法律條款進行分析，而商品房開發商應當盡早將樓盤名稱以商標進行注冊，如果發現侵權問題，應當及時以商標民事維權程序進行處理。