適老性維度下養老社區的運維研究

摘要：養老問題是世界性問題，受到了全世界的關注。現在的養老社區大量存在管理組織簡單、建筑造型隨意、服務專業水平低、舒適度差的問題，無法滿足老年人的養老要求。在運維階段將適老性設計融入養老社區，可以使養老社區的運行更加科學、專業、可持續，讓企業在養老行業的賽道上取得先發優勢、賺取好口碑，引領建立行業標準，為行業提供可行的范本，提高市場對養老社區的認可度，促進養老行業的進一步升級。

關鍵詞：養老社區;適老性設計;運維

養老社區是養老建筑之一。無論是改建還是新建，對適老性的需要不會改變。本文將把視線集中在民用、新建的養老社區的運維上，以融入適老性設計視角為其發展方向提出建議。

一、養老社區運維層面適老性設計的意義

養老社區適老性運營主要服務于三方面：一是有市場需求，二是社會關注，三是養老行業內部競爭。養老市場尚處于藍海領域，對于如何融資、怎么運營、采用什么盈利模式都尚在研究階段。要想養老社區項目取得成功，就必須在運維上科學決策、高效運轉、靈活組織、專業服務等方面下功夫。

二、養老社區運維層面適老性設計的特征

適老性設計包括安全性、扶老性、療養性、人文性和發展性特征。

（一）安全性。老年人的安全問題是最基本的問題。老年人自身肌體的衰老會出現很多力不從心、辨識能力差的情況。除了硬件造成的設備安全問題外，還有外來人員（如保健品推銷員、保險從業者甚至騙子、強盜等）造成的人為安全問題。

（二）扶老性。首先是老年人失能問題普遍存在，體力不支、記憶力衰退是最主要的原因，表現出來就是生活不能自理。其次是現代得到大發展的的互聯網金融、電子政務、移動支付等技術對于老年人來說是一大考驗。這些問題在養老建筑的建設過程中都需要有專門的部門進行關注和協調。

（三）療養性。老年人罹患慢性病的情況并不少見，即使沒有慢性病的困擾，老年人自身身體狀況也比較差，在換季的氣溫變化、流行病傳播的情況下很難避免生病。老年人之間普遍又有諱疾忌醫的思想，所以需要注意推廣養老建筑的療養性。

（四）人文性。當代老年人中相當一部分人具有較高的文化水平。因此養老建筑的方方面面都應當具有人文主義的色彩，滿足老年人的精神生活。建筑內或周圍要有足夠的空間和充足的設施供老年人發展體育或文藝上的特長。

（五）發展性。老人和養老社區都要發展。養老機構的長遠發展需要有健康的盈利模式。老人的幸福安康除了興趣愛好，還有再就業，讓老年人自食其力，活出尊嚴。

三、養老社區適老性設計維度下運維的措施

養老社區的運營和維護的質量直接決定了這座養老建筑最終是否成功。運維分為運營和維護，運營為維護提供資金，維護保證運營能夠長久持續。

（一）養老建筑的運營

可行的盈利模式。養老建筑的運營首先要考慮盈利。除了公益性質的養老院，即使是政府主導的養老建筑也要保持微盈利的狀態。不具備盈利能力只靠補助和捐贈不利于養老行業市場化，是走不遠的。養老建筑作為養老產品的載體，要盈利則就要有恰當的市場定位、合理的價格機制和完善的服務標準。可參考布魯克戴爾的服務分類產品：獨立生活板塊、輔助生活和記憶照護板塊、持續照護退休社區、健康照護服務、管理服務，讓產品特色鮮明，獲得更多的受眾。市場定位決定了該產品是要服務高端客戶還是一般客戶而或是兼而有之;合理的價格機制是保證盈利的情況下，讓不同價位的客戶享受到對應的服務，保證物有所值;完善的服務標準既是對自身的要求，又是對客戶的承諾。養老建筑的運營主要以提供服務為主。各項服務都應當在合同中載明，未載明的附加事項應該明碼標價，杜絕強買強賣。

有效的社會聯動。現階段我國勞動力成本顯著上升，雇傭過多的勞動者可能會增加成本壓力。養老機構可以和高校聯合，讓大學生進入養老機構服務固定的時間來作為畢業的條件。對于高校來說，這樣的活動能培養大學生的同理心，對于養老行業來說，能增加大學生對養老行業的了解，促使更多高素質人才進入養老行業。此外，與司法部門、公安部門的合作也可以討論，讓符合條件的犯人在社區內進行義務勞動來折抵刑期或其他處罰，普法和扶老實現雙贏。

實用的數字設計。數字化設計要兼顧方便和高效。1.電子裝備要趨于簡易化、傻瓜式。涉及按鍵的設計要盡量減少按鍵頻率，放大鍵鈕，提高按鍵靈敏度。有屏幕和聲音提示的地方要用大屏幕、鮮艷的配色和足夠分貝的提示音，并配有文字解讀。2.養老團隊專業化。社區要派出專門人員為老年人使用電子設備掃盲，培養智慧老人。自助電子門禁旁邊、公共飲水室要有專人提供幫助。

綜合的電子平臺。電子平臺要集成化。養老機構也可以和滴滴、美團等機構合作，為老人提供出行服務和上門定制服務。運營方要主動搭建數字平臺，融合當地的線上實體店鋪，在為老年人提供服務的同時也可以提供相應的崗位，讓老年人發揮余熱，助力“銀發經濟”的發展。

（二）養老建筑的維護

“重建設輕維護”是我國過程領域的痼疾。在BOT模式下建成的項目，項目公司經常在特許運營期間內過度使用建筑設施，并且為了成本簡單維護或根本不維護，最后轉移給政府一個長期過載、遍體鱗傷的工程。而全過程工程咨詢下的養老建筑，由于咨詢單位前后責任利益統一，避免了承包商短視的行為，更容易實現保質保量的日常維護。

養老建筑進行維護的目的有二：一是預防事故，降低風險。高空脫落的瓷磚、年久失修的懸窗、破碎的地磚，這些不起眼的問題對老人來說都是致命的威脅。二是延長壽命，降低翻修成本。鍛煉器材、電梯、玻璃門等設備，時常維護可以延長使用壽命，推遲換新時間。而墻體、供水、供電設備等翻新的成本巨大，通過日常檢修即可解決大部分問題，減少專業系統更換周期，從而降低運營商成本，最終降低老人的養老費用，這也是適老性的體現。

養老社區的運維關系著整個項目最終的成敗，而業界對運維的研究和探索剛剛起步。適老性下的運維有主心骨，符合養老社區從“扶老”到“福老”的進化，讓老年人生活得安全、舒適、有尊嚴。

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作者簡介：王超宏，男，漢族，山西晉中，出生于1993年6月14日，研究生。

（福建工程學院?福建?福州?350000）