龍山66文創(chuàng)園三舊改造后評價分析

鄭芳慶

(福建廈門經(jīng)貿(mào)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000)

三舊改造即為舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房的改造[1]，目前廣州、汕頭、佛山及其珠海等城市先后頒布三舊改造的相關(guān)意見，三舊改造評估實(shí)際上屬于一種具有較強(qiáng)政策性的特殊土地使用權(quán)價格評估，基于此全面推廣舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房的改造，利于改善城市面貌[2]。

1 項(xiàng)目概況

龍山66文創(chuàng)園地處思明區(qū)龍山南路101-121號和龍山中路8號，總宗地面積15241m2，現(xiàn)有建筑面積24709m2，通過“三舊”改造后，總建筑面積41388m2。該項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級改造主要分土建工程和安裝工程，其中土建工程包括：土(石)方工程、砌筑工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、屋面及防水工程、防腐、隔熱、保溫工程、樓地面(裝飾)工程、墻、柱面裝飾與隔斷、幕墻工程、天棚工程、門窗工程、油漆涂料工程、拆除工程、樁基工程等。安裝工程主要包括：強(qiáng)、弱電工程、消防報警工程、給排水(雨水)工程、通風(fēng)、排煙工程、消防噴淋工程等。該項(xiàng)目改造完成后，租金單價從12元提高至50-110元不等。

龍山66文創(chuàng)園一期第一階段2017年3月竣工驗(yàn)收交付使用，龍山66文創(chuàng)園一期第二階段2018年4月竣工驗(yàn)收交付使用。2018年-2019年租金收入如表1。

表1 租金收入

2 項(xiàng)目前期決策及準(zhǔn)備階段的總結(jié)及其項(xiàng)目效果和效益評價

2.1 項(xiàng)目前期決策及準(zhǔn)備階段的總結(jié)

按照集團(tuán)對“三重一大”項(xiàng)目管理的要求，履行了“龍山66文創(chuàng)園”改造項(xiàng)目的各項(xiàng)報批手續(xù)。

(1)2013年11月15日，廈門市文化改革發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于同意廈門龍山66文創(chuàng)園項(xiàng)目立項(xiàng)的復(fù)函。

(2)2014年5月20日，以“關(guān)于廈門龍山66文創(chuàng)園項(xiàng)目第一期投資事宜的請示”上報福建省汽車工業(yè)集團(tuán)有限公司(福廈經(jīng)貿(mào)文[2014]16號)。

(3)2015年2月26日，廈門市規(guī)劃委員會直屬規(guī)劃分局關(guān)于廈門龍山66文創(chuàng)園的函。

(4)2015年10月23日，第六屆董事會第三次會議研究同意龍山66文創(chuàng)園一期改造費(fèi)用為4000萬元。

從現(xiàn)有留存的資料分析，2009年12月，為了支持省里汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，省政府、省國資委決定將廈門經(jīng)貿(mào)省屬70%的股份托管給福建省汽車工業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱福汽集團(tuán))，托管后主要完成土地變現(xiàn)款九億元用于福汽集團(tuán)的資本金，廈門經(jīng)貿(mào)的土地和房產(chǎn)減少2/3。2014年7月，省政府、省國資委決定取消福汽集團(tuán)對廈門經(jīng)貿(mào)的托管，重新回歸省國資委直接履行出資人的企業(yè)，并明確廈門經(jīng)貿(mào)的主業(yè)為文化創(chuàng)意、電子商務(wù)和物業(yè)綜合開發(fā)等，同時出臺了《關(guān)于支持廈門經(jīng)貿(mào)集團(tuán)發(fā)展的若干意見》，按照委里的工作要求，廈門經(jīng)貿(mào)通過轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略部署和執(zhí)行混合所有制改革的體制機(jī)制創(chuàng)新，在對現(xiàn)有的土地和舊廠房進(jìn)行升級改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的同時，引進(jìn)混改的運(yùn)營公司以達(dá)到文化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

龍山66文創(chuàng)園改造項(xiàng)目于2017年11月“66婚博園”開園后正式投產(chǎn)運(yùn)營，由資產(chǎn)營運(yùn)部負(fù)責(zé)整個園區(qū)租賃業(yè)務(wù)的日常事宜。龍山中路總部大樓除廈門經(jīng)貿(mào)自身辦公樓4樓占用近2000m2面積外，剩余面積均按照市場價格公開招租開展租賃業(yè)務(wù)。房屋租賃合同合規(guī)有效，合同審批過程嚴(yán)格規(guī)范。

2.2 項(xiàng)目效果和效益評價

項(xiàng)目運(yùn)營期間，投資收益率不斷提升，66婚博園從2017年11月18日開園后，入住的企業(yè)越來越多，整個龍山66文創(chuàng)園出租率達(dá)到90%以上。特別是66公寓樓經(jīng)省產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌交易，租金溢價107%， 2019年投資收益率達(dá)20.50%。

2.3 項(xiàng)目經(jīng)營管理評價

在每年的工作總結(jié)報告中，就項(xiàng)目當(dāng)年的運(yùn)營情況做了分析總結(jié)以及對第二年的工作做了計劃安排，并及時向集團(tuán)做了匯報工作。項(xiàng)目運(yùn)營過程中遵守廈門經(jīng)貿(mào)制定的租賃和車位管理制度等相關(guān)的規(guī)章制度。

3 龍山66文創(chuàng)園三舊改造存在的問題

3.1 項(xiàng)目建設(shè)期委托設(shè)計工作方面存在的問題

按照廈門市建設(shè)管理局內(nèi)部核準(zhǔn)意見，“龍山66文創(chuàng)園”的設(shè)計直接委托廈門中建東北設(shè)計院有限公司(以下簡稱東北院)張道正設(shè)計師作為主創(chuàng)設(shè)計。由于該項(xiàng)目屬“三舊改造”項(xiàng)目，改造完成后東北院在所有分部工程及竣工驗(yàn)收報告書上，均同意驗(yàn)收并蓋章，但施工圖的圖章及圖鑒卻以廈門經(jīng)貿(mào)無法提供建設(shè)主管部門批復(fù)文件等理由拒不按合同履行義務(wù)，提供的施工設(shè)計圖紙均無圖章和圖鑒，造成內(nèi)業(yè)資料不全直接影響該項(xiàng)目的結(jié)算審核工作。

3.2 項(xiàng)目建設(shè)前期房屋安全檢測鑒定存在的問題

該項(xiàng)目的房產(chǎn)建筑物1998年竣工，已投入運(yùn)行約18年，并沒有超出原設(shè)計使用壽命50年的期限。并且此次三舊改造只是把建筑外觀進(jìn)行重新裝飾，沒有改動原來的工程結(jié)構(gòu)及承重墻，如按照現(xiàn)行規(guī)范要求設(shè)計，在結(jié)構(gòu)加固上的投入需增加1200萬元，公共建筑節(jié)能還需再投入240萬元，不但投入成本大且耗費(fèi)時間長，并因無法正式申報相關(guān)基建手也有可能因拿不到建筑施工許可證而演變成爛尾樓。因此，在項(xiàng)目改造前期暫沒有考慮房屋安全檢測鑒定，2020年5月，根據(jù)中共廈門市思明區(qū)委辦公室文件印發(fā)《思明區(qū)安全隱患大排查大整治工作方案》的通知精神(廈思委辦[2020]5號)，以及龍山社區(qū)、華福社區(qū)《房屋安全隱患告知書》，廈門經(jīng)貿(mào)已委托有檢測資質(zhì)的第三方對該項(xiàng)目進(jìn)行房屋安全檢測鑒定。

4 龍山66文創(chuàng)園三舊改造存在問題的對策

通過以上分析，我們提出以下若干建議。

由于該項(xiàng)目屬于“三舊改造”項(xiàng)目，從2016年開始，廈門市就停止對舊廠房的文創(chuàng)立項(xiàng)批復(fù)，原先的領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室也取消了。雖然廈門市規(guī)劃局、國土房產(chǎn)局2014年5月制定的《廈門市工業(yè)倉儲建筑使用功能臨時變更審批管理辦法》《廈門市工業(yè)倉儲建筑使用功能臨時變更土地年租金征收管理暫行規(guī)定》(廈府辦[2014]69號)、以及《廈門市推進(jìn)工業(yè)(倉儲)國有建設(shè)用地改造試行方案》(廈府辦[2014]78號)等出臺相關(guān)條例精神，但各行政相關(guān)部門沒有出臺具體的實(shí)施細(xì)則，造成該項(xiàng)目在報審過程中無法在行政窗口遞交報審資料，無法辦理相關(guān)基建手續(xù)，因此其改造施工過程中處于無證施工狀態(tài)。

因?qū)I(yè)人才的欠缺，該項(xiàng)目在改造過程中出現(xiàn)因部分內(nèi)業(yè)資料不齊全而間接影響了結(jié)算審核工作。在今后的項(xiàng)目改造中應(yīng)避免出現(xiàn)這種情況，要高度重視項(xiàng)目的前期工作，專業(yè)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，應(yīng)投入足夠的時間、人力、財力，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上開展投資情況研究、可行性研究報告及編制與論證，以保證項(xiàng)目決策階段的科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性，進(jìn)一步提高項(xiàng)目投資的成功率。應(yīng)組織有關(guān)人員組成專業(yè)項(xiàng)目組，以進(jìn)一步優(yōu)化建設(shè)方案，合理降低工程造價。

5 結(jié) 語

應(yīng)加強(qiáng)對從項(xiàng)目決策階段、建設(shè)期和運(yùn)營期的相關(guān)技術(shù)檔案資料的收集、歸檔與保存的管理工作，為項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營階段的監(jiān)管與評價提供詳細(xì)的依據(jù)。上級主管部門應(yīng)更加重視相關(guān)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的后評價工作，并適時進(jìn)行階段性的總結(jié)、研究，分析項(xiàng)目在各階段工作存在的問題與不足，提出整改意見。