房地產企業土地增值稅納稅籌劃策略

劉福彗 大連金石葡萄酒莊有限公司

伴隨著社會主義持續完善發展的市場經濟，及對于城鎮化建設國家逐步提升的重視度，推動了房地產相關行業快速的發展。而土地增值稅為房地產行業主要的稅種，其稅率累積主要為四級30%～60%的超率。土地增值稅的征收確實在某種程度上扼制了惡性囤地、炒地的行為，迫使房地產企業以市場需求、國家意愿為依據進一步發展房地產，可使房地產間交易的秩序得以有效規范，可合理科學的對房地產行業土地增值的收益進行調配。

一、房地產企業土地增值稅籌劃的意義

（一）降低稅負

土地增值稅相對于房地產企業而言，屬一項關鍵的稅種，其占總稅額的比例較高，其雖存在簡便的設置，但因其清算較長的周期，較高稅負，核算工作極為復雜。最近幾年，土地增值稅相關稅額在我國逐步增長，在國家調控政策下，房地產企業逐步縮減總體利潤，強化籌劃稅務對企業經濟效益的提升意義十分關鍵，稅務籌劃時著力點在企業競爭力的提升上也舉足輕重。

（二）提高財務管理能力

無論何種稅務籌劃工作均應開展在法律允準范圍內，合理實施籌劃，進而降低稅負各項成本，實現成本、效益的最小化、最大化。相關籌劃工作若想順利開展，則在財務相關流程的管理上應將政策逐步健全，提升管理水平，規范核算經濟事項等工作，在國家納稅工作規定下，促使企業與之相符，避免偷稅漏稅，使財務管理有效性全面提升。為將房住不炒落實在實處，出臺了眾多調控手段，在對企業的監督上，稅務部門加大了力度，在逐步擴大的外部壓力下，稅務籌劃十分關鍵。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的主要方法

（一）獲取土地階段的籌劃方法

取得土地使用權是房地產企業開展生產經營的第一個步驟。在此時期，公司可以事先獨立設立一個開放項目公司，有該公司去獲取土地使用權并對相關土地進行開發，在開發之后，項目開發公司可以將自身股權轉讓給房地產企業，進而事先房地產開發項目的轉讓。這樣一來，就可以避免因房地產企業直接獲取或受讓項目公司土地使用權、建筑物或在建工程所要繳納的土地增值稅、增值稅及附加、契稅、印花稅等，相對而言稅負就會較輕。而對于股權轉讓而言，由于轉讓的是項目公司，并非國有土地使用權及其附帶物，所以不在《土地增值稅暫行條例》的征收范圍之內，無須繳納土地增值稅，與之相對應的增值稅、契稅等亦不用繳納，這就極大地降低了房地產企業在土地獲取階段所要繳納的稅負。但是在進行此項操作時要格外注意分次對項目公司的股權進行轉讓，防止被稅務機關認定為通過股權轉讓來獲取房地產從而導致土地增值稅的征收。

（二）開發規劃階段的籌劃方法

房地產企業的開發項目主要包括民用住宅、車庫人防、高檔別墅、寫字樓等多種業態類型，不論何種業務，其開發周期都相對較長，但稅法規定，只要在清算時是同一個單位，就可以依據普通標準住宅、非普通標準住宅以及非住宅三種類別分別對土地增值稅進行計算。根據此條規定，房地產企業就可以采用“擴大清算單位規模、發展多種業態項目”的手段來對稅收進行籌劃，這樣一來，一是可以將清算周期延長，對利潤較高的項目在全部工程完結前不用清算只需預繳，緩解資金壓力，二是可以在不同業態項目間“以盈補虧”，實現增值額的抵減。在開發規劃階段，如果房地產企業能夠對整個項目的業態種類進行事先計劃，不僅可以延長實際的繳稅周期，更可以降低自身的稅收負擔。

（三）建設階段的籌劃方法

在正式開發建設過程中，房地產一般都會通過借貸來獲取建設資金，從而會產生較多的借款費用，而在對土地增值稅的計算時，不同的利息扣除手段，對最終應繳納的稅款也會產生重要影響。一般來說，計算土地增值稅時的利息扣除主要有兩種方式：一是在不高于相同類別同期貸款利率且有機構借款證明的情況下，利息可在計算土地增值稅前完全扣減，再根據土地使用權獲取成本和開發成本之和的5%對其他開發費用稅前扣減；二是在房地產企業不能提供機構借款證明時，所有費用均需依據土地使用權和開發總成本的10%稅前進行扣減。因此，房地產企業應當結合自身實際情況進行扣除方式的選擇。在借款利息較高的情況下，房地產企業需確保獲取稅務機關所需的借款證明，這樣就可以在稅前全額扣除利息費用，從而較大的降低土地增值稅的稅負。

（四）銷售階段的籌劃方法

前文支出，在計算土地增值稅時，采用的是超額累計稅率，即收入與成本之前所差的增值額越大，稅率越高，需要繳納的土地增值稅稅款也就越多。由于增值額是銷售所得與投入成本（含扣除金額）之間的差額，因此在精細化核算成本的情況下，房地產企業可以通過采用合理的定價方法和銷售手段，來獲得適當的增值額與增值率，防止增值率超過超額累進稅率的臨界點，以此來減少自身稅負。一般來說，有如下兩種手段可以采用。第一種手段是對于增值額較高的產品房地產企業可以提高自身持有，達到降低稅負的目的。目前商品房帶精裝修銷售已日漸成為趨勢，因此房地產企業可以單獨成立裝修公司，以另一公司的形式與買方簽訂裝修合同，而房地產公司僅與買方簽訂商品房銷售合同，這樣一來，裝修收入也可以作為勞務收入通過單獨成立的裝修公司獲取，而房地產企業因銷售商品房所獲得的收入又會降低，從而裝修的勞務收入就不會計算在土地增值稅的增值額種，降低了增值率，達到土地增值稅稅負減少的目的。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的優化策略

（一）強化籌劃意識，利用稅收優惠

降負進行稅收籌劃的前提是需要對稅收籌劃有著正確的認識，不同于偷稅、漏稅、逃稅等違法行為，稅收籌劃是指在合乎法律的前提條件下，通過一系列的管理手段達到降低稅負的目的，進而提高企業效益。對于房地產企業而言，應當從企業管理層自上而下的宣傳稅收籌劃的相關知識及對應存在的風險，尤其是對負責稅收籌劃的相關人員，要加強對其稅收風險的教育，促其定期對當下的稅收政策充分了解，充分利用政策的優惠再結合自身的實際經營情況進行稅收籌劃。作為房地產企業的重要稅種之一，土地增值稅的影響因素眾多，如營收、籌融資、竣工決算等，既要求稅收籌劃人員了解業務發展，也要求稅收籌劃人員有足夠的專業知識儲備。因此，稅收籌劃人員要增強風險意識，及時更新專業知識儲備，根據房地產企業開發的業態類型、項目面積、項目規模等，制定科學合理的稅收籌劃政策。

（二）加強隊伍建設，規范籌劃流程

人才是企業發展的第一要素，對于稅收籌劃的政策制定來說也是如此。房地產企業作為納稅的重要主體，建立專業的稅收籌劃人才隊伍是十分必要的。具體來說，房地產企業應當從兩方面來著手建立自身的稅收籌劃人才隊伍。一是對原有的財務人員進行定期培訓，加強對其公司業務運營的培訓，推動其對自身工作不斷地總結歸納，同時通過線下線上課堂的方式，及時更新原有財務人員的知識儲備與稅收政策變動，必要時房地產企業可以嘗試與當地稅務機關溝通，將自身的稅務人員定期送至培訓，參加稅務機關的講座；二是積極引進外部的稅收籌劃人才，對自身的人才隊伍進行優化，并且通過引進的人才帶動自身原有人員的學習積極性，進而進一步推動人才隊伍的建設。

（三）完善管理制度，提高籌劃效率

房地產企業的稅收籌劃是基于自身業務種類、運用管理方式等實際情況進行的，一旦脫離，稅收籌劃就成了空中樓閣，不具有可操性。因此要想促進稅收籌劃的合理性，提高稅收籌劃的效益，房地產企業就需要對自身稅收籌劃的管理制度進行完善。具體來說，就是要房地產企業從基礎做起，在涉及稅收的業務環節，要確保相關數據的準確性、完整性、及時性和規范性，在數據無誤的基礎上，房地產企業要結合自身的運營管理模式和業務特點，從公司整體層面對稅收進行籌劃，要做到所有房地產開發項目“一盤棋”，統籌規劃，而不是項目間獨立實施稅收籌劃。同時，房地產企業在稅收籌劃政策制定時，要進行可行性、科學性的研判，對稅收籌劃方案進行討論審議，只有這樣才能最大可能的確保稅收籌劃方案能夠有效實施并帶來切實效益。

隨著我國相關房地產行業的稅收政策，尤其是土地增值稅相關政策的不斷更新和完善，房地產企業應當將土地增值稅納入稅收籌劃的重點工作，要組織對土地增值稅的政策、計算、繳納等各方面進行研習，加強自身對土地增值稅的理解和掌握，這樣才能有充分的基礎對土地增值稅進行稅收籌劃。