以金融手段推動城市投資公司主業發展的思考

伍旻 中交城市投資控股有限公司

一、引言

在國內傳統市場日漸飽和、國際國內競爭日益激烈的大環境下，為了適應內外部環境的變化，實現戰略升級，中國交建于2013 年提出打造“五商中交”的戰略定位和目標，以提升專業整合能力、產業鏈整合能力、融資能力為重點，打造全球知名工程承包商、城市綜合體開發運營商、特色房地產商、基礎設施綜合投資商、海洋重工與港口機械制造集成商。

自提出“五商中交”戰略以來，中國交建正式展開了從傳統基建業務向多元化發展的轉型之路。轉型意味著創新，在“轉產、轉商、轉場”的過程中，實現業務結構持續優化、市場布局日趨完善，不斷邁向產業鏈價值鏈中高端。為了主業轉型升級的順利推進，近年來，中國交建同樣重視金融板塊的建設及金融工具的應用，在集團內部相繼成立了財務公司、基金管理公司、融資租賃公司、資產管理公司等多個金融及類金融機構，并通過控股、參股等方式掌握保險、銀行等金融資源。以金融支持主業發展的步伐逐步加快，通過搭建資本運作平臺，夯實金融基礎，最終實現產融高度融合，進一步增強企業競爭優勢。

中交城市投資控股有限公司作為中國交建集中優勢資源進入城市綜合開發運營領域，深度參與新區規劃開發建設、與城市共同成長的專業投資引領平臺，不僅是“五商中交”中的重要一環，更是中國交建從基礎設施建造商向投資運營商轉型的重大創新與嘗試。規劃能力、協調能力及運營能力固然是公司業務發展壯大的關鍵因素，而強大的資本運作能力，同樣是城市綜合開發業務實現可持續發展不可或缺的重要一環。如何充分利用集團內外部金融資源，有效搭建產融結合的資本運作平臺，為公司主業發展提供強有力的輔助與支持，是公司亟須研究與長期思考的課題。

二、金融是助推城市綜合開發業務發展壯大的必要手段

城市綜合開發業務具有綜合性、復合型、大體量等特點，不僅能有效拉動傳統主業發展，還可以延伸出新的產業鏈和投資業態。通過城市綜合開發業務可以達到“投資、規劃、設計、建造、資產運營”五位一體的投資運作目的，實現企業規模、效益、品牌、競爭力的協同發展，更好的服務于當地經濟，具有重大的戰略意義。

作為城市綜合開發運營商，需要有強大的市場策劃能力、區域規劃能力、建設組織能力、招商運營能力等，而要充分發揮和放大這些能力，就需要強大的融資和資本運作能力作為保障和支撐。

城市綜合開發運營是資本密集型的經濟活動，對金融的需求主要體現在兩個方面：第一個需求是長期、大量的資金需求。城市綜合開發項目總體投資強度大，尤其是涉及征拆補償、基礎設施建設、二級土地聯動等業務環節時，需在項目初期投入大量的資金。同時，資金需求的周期也比較長，區域內各類基礎設施項目種類眾多，通常需要聯合發揮功效，導致建設周期相對較長，在很長一段時期內資金流呈持續的凈流出狀態。另一方面，城市綜合開發項目資金回流的波動性和不確定性較大，資金回籠受項目性質影響，如土地出讓受政府用地指標、市場響應、財政支付等多個因素影響，導致項目資金的穩定性、充裕性存在較大的風險。第二個需求是對產融結合的資本運作平臺的需求。城市綜合開發運營最核心的、也是最困難的環節在于運營，要成功打造中交特色的產業新城，就必須進行產業導入和城市招商運營工作。而構建產融結合的資本運作平臺，可在將來為引入的企業創造良好的發展環境，并為產業導入、孵化、培育提供資本支持，充分發揮資金杠桿作用，整合價值鏈上下游業態，實現城市綜合體的建設與運營的可持續發展。

城市綜合開發運營的上述特點決定了其資金需求大、運作時間長、風險多、融資難度大、對多種金融工具綜合運用的要求高，金融支持往往是項目成敗的關鍵因素之一。

三、通過金融創新逐步搭建產融結合的資本運作平臺

金融作為中交城投重點發展的業務之一，其首要的、也是最重要的作用體現在對“城”“房”“產”三大業務板塊的支撐。具體表現在兩個方面，一是通過資金運作與融通滿足項目投資的龐大資金需求；二是通過引入特定種類的金融機構如基金管理公司、融資租賃公司、小額信貸公司、商業保理公司等，或特定種類的金融資源，如產業基金等，為產業導入和城市招商運營提供各種金融服務。根據公司整體發展戰略，金融板塊發展目標是構建投融資結合的資本運作平臺，把金融業務打造成為公司的利潤增長點和優勢核心競爭力之一。在金融板塊投融資業務的發展過程中，金融創新始終是推動業務發展的動力，更是實現最終目標的必由之路。

就資金融通方面而言，隨著資金需求量，尤其是權益性資金需求量逐漸增大，單靠銀行貸款等傳統融資方式遠遠無法滿足公司項目投資的龐大資金需求。為有效解決發展過程中的資金供求問題，需要根據公司和項目特性，從融資渠道、融資方式及結構化融資三個方面進行金融創新。其中融資渠道創新具體指利用各類資源，在加強與內部兄弟單位合作基礎上，不斷探索與挖掘外部的資金來源，尋求合適的渠道引入基金、券商、信托、保險、互聯網及境外資金，并根據不同階段的需求加以靈活運用，全產業鏈發掘融資渠道，包括通過應收賬款保理、反向保理、銀行票據、信用證等從供應鏈端解決資金需求，以及通過售后回租、資產證券化、項目收益權轉讓等渠道從資產端提前回收資金。融資方式創新具體指根據自身條件選擇不同的融資方式，包括在公司層面考慮對接銀行間市場，發行企業債、項目收益債、中期票據、短期融資、PPN、資產支持票據等，以補充自有資本；項目層面通過構建基礎資產或標的資產形成各類資產包，并配以相應的融資工具，以實現融資方式的創新。結構化創新具體指通過“缺口資金補差”“劣后級安排”“第三方增信”“遠期回購”“永續付息及還本安排”等手段提供增信措施，獲得外部資金支持；通過專項投資基金引入多層次優先、劣后級投資人及外部擔保、設置交易條款、業績對賭等方式，降低實際投資人的出資比例，放大資金杠桿，并在一定期限內將項目公司報表從實際投資人轉移，實現項目負債的階段性出表等，達到有效分散風險，優化財務指標，放大資金杠桿，加大撬動力度的目的。

就產業支持方面而言，主要是融合內外部金融資源，構建產融結合的資本運作平臺，可在將來為引入的企業創造良好的發展環境，并為產業導入、孵化、培育提供資本支持，充分發揮資金杠桿作用，整合價值鏈上下游業態，實現城市綜合體的建設與運營的可持續發展。一是充分利用集團內部強大的金融資源，為產業發展提供資金、基金、租賃、保險等渠道輔助；二是可以考慮從外部引入投資規模小、區域性強、對產業導入支持力度強的小業態金融機構進行戰略性合作；三是在項目投資區域通過與當地政府平臺公司、金融機構共同組建產業投資基金的方式，為計劃引入的企業提供一定的資金支持及優惠獎勵。綜合而言，利用產業的資源和品牌優勢支持金融的發展，并以金融資本為后盾推動產業資本的發展，通過“以產帶融、以融促產”、真正實現“產融結合”，發揮其協同效應而獲取競爭優勢。