房地產土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控

董炳鑫 青島環海灣開發建設有限公司

在新時期下，對房地產增值稅的要求是越來越嚴格，所以在清算增值稅的時候，會給房地產企業帶來很大的影響，導致房地產在利潤的獲取上越來越少，反而稅費的繳納越來越高，因此，房地產企業有必要對現有的問題進行解決。就目前來說，房地產企業最常用的避稅方法就是對項目成本進行分攤，對不同土地增值稅的清算方法進行籌劃，達到少繳稅費的目的。

一、對房地產土地增值稅管理的要點分析

（一）在房地產開發之前管理要點

對于房地產開發項目來說，稅務征收的范圍是非常廣泛的，但是也會有一些限制因素存在，征收的范圍是不會涉及土地使用和房子產權的。所以在房地產項目在開始設立的時候，首先需要做的就是要是設計出科學合理的建房方案。其實從建房角度來看，房地產土地增值稅是不包含房地產在開發以前的各項閑置費用的。所以，房地產企業對房地產開發的工作中，可以從多個角度去分析，尤其是評估工作；其次，房地產企業在開發、籌建工作中，對很多開發過程中的各項費用都不是很清楚，所以，需要將各項費用進行透明化管理[1]。

（二）房地產建設過程中的管理要點

房地產項目在建設的時候，如果在核算的過程中與規定不相符的話，想要享受減稅特權是不現實的，因此要求房地企業在做核算的過程中，一定要遵循規定來展開，要使用科學的核算方法，這樣不但能享受稅費的減免政策，還能降低土地增值稅的開銷。此外，在對房產定價的過程中，也要將需要繳納的稅費問題進行分析，并在核算成本的基礎上去完成定價工作，這樣能更好的保證房地企業的利潤最大化。

（三）房地產建成后土地增值稅的扣除

在此過程中，土地增值稅會受竣工后利息處理方式的影響，所以在進入到最終扣稅環節的時候，一定要將核算工作高度重視起來，主要體現在利息的核算上。此外，房地產企業還需要做好戰略性的規劃和設計，做好土地增值稅的繳納工作，如果稅費很高的話，還需要加強清算和控制工作。

二、房地產土地增值稅清算過程中存在的問題分析

其實對于房地產土地增值稅的清算工作來說，還是有很多問題存在的，具體主要體現在以下幾個方面：首先，財務人員的能力和素質水平不高。我們要知道，土地增值稅的計算過程相對來說是非常復雜的，很多時候是采用超率累稅的方式進行，再加上清算的內容非常多，所以需要核算人員在核算的過程中，投入很大的精力。在這種情況下，如果核算人員水平不高，能力不強的話，就會影響到核算工作的準確性和效率；其次，房地產項目本身的問題。眾所周知，房地產項目與其他銷售類的企業是有很大不同之處的，為了更好的規避風險，房地產項目很多都是合作開發，甚至還會有空殼公司的情況出現，導致房地產項目的賬目問題錯綜復雜，十分混亂。此外，還有一點，憑證書寫的不夠規范，增加了審核和校對的時間，從而影響到清算的進度；最后，拖延和逃避土地增值稅的繳納問題。有很多建筑企業會為了提高收益，選擇逃稅漏稅的方式，如市面上我們看到的分期開發，尾盤的保留，都是拖延和逃避土地增值稅動的行為；更有甚至，會通過做假賬的方式逃避稅費的繳納，以上這些問題的出現，都是會對房地產土地增值稅的清算工作帶來影響的[2]。

三、房地產土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控措施

（一）提高企業財務人員的素質水平和能力

想要更好的實現和完成土地增值稅的清算工作，控制稅收風險，首先需要做的就是提高企業財務管理人員的素質水平和能力。而作為一名專業的房地產財務人員，也是需要通過學習來加強自己的業務能力和水平的，尤其是國家最新出臺和房地產有關的各項稅收政策。其次，要加強與稅務部門之間的交流，構建良好的和諧關系。這樣可以在遇到各種無法解決問題的時候，能及時的向稅務部門進行報備，能有效的實現清算過程中財務工作的科學化和規范化。最后，在房地產清算過程中的各項違規行為，財務人員一定要重視起來，并加強學習最新的稅務知識，這樣可以及時的規避風險，降低違法行為出現。

（二）構建完善的稅收風險管理體系

想要對稅收工作進行更好的風險管理控制，一定要建立風險控制的管理體系，圍繞著管理體系來展開風險控制工作：首先，重視源頭的風險，就是在開始展開工作的時候，就做好風險管理。最近兩年，我國的稅收政策變化是非常大，尤其是營改增以后，也給房地產增值稅的清算工作帶來了影響，主要體現在操作方法上。因此要求稅務部門與房地產企業加強合作，根據國家的稅收政策和法律制度，來控制風險的發生；其次，加強申報工作的風險控制，申報工作主要是對土地增值稅的申報，因為房地產具有多變性，所以需要通過申報來控制風險的發生；最后，加強風控的管理。房地產企業要對財務工作加強監督管理，對財務人員的不合規行為進行管理，降低涉稅風險的發生。此外，稅務部門也要制定出清算制度，明確對房地產土地增值稅的清算項目[3]。

（三）創新工作方法，將納稅籌措工作做好

房地產企業需要根據土地增值稅清算過程中存在的問題以及涉稅風險問題，從自身角度出發，加強對土地清算環節的重視，采用科學創新的方法來做好風險控制工作。如企業可以根據自身優缺點，尋找合作伙伴，以此來提高企業納稅籌劃工作的水平，減少稅費的繳納，更好的保證企業的經濟利益。

四、結束語

總而言之，房地產土地增值稅清算環節是非常重要和復雜的，土地增值稅的審核和計算更是土地增值稅管理的核心。伴隨著我國稅收政策的不斷變化，房地產企業一定根據國家的要求和政策的，做好納稅籌劃工作，為規避風險、保障利益做好準備。此外，房地產企業也需要提前做好土地增值稅的核算工作，加強申報材料的填寫，從而降低風險的發生。