房地產企業資金管理現狀及對策探析

智慧 成都同基置業有限公司

一、引言

房地產企業內部的資金是企業正常運行的基礎保障，房地產企業本身的性質決定了其在市場經濟發生改變時很容易受到外界因素的影響，資金的運行狀況也會隨著市場改變產生一定的變化，因此，加強房地產企業內部資金管理應作為房地產企業日常管理工作的重點?，F階段，我國房地產企業資金管理的過程中，還存在以下需要完善的地方。首先是房地產企業內部資金的使用效率不高，可能導致房地產企業資金壓力加大。其次是隨著國家對房地產行業的宏觀調控，房地產企業融資變得困難，也會加大企業的資金壓力，再次是房地產企業內部的開發資金預算與資金計劃工作不到位，預算和管理沒有達成一致，造成房地產企業的資金運行處于無序狀態。房地產企業在資金管理中，應意識到資金管理的重要性，對資金管理中存在不完善的地方要及時地采取措施，從而提高房地產企業內部的資金管理水平，促進房地產企業在市場激勵的變化中更好地運行。

二、房地產企業資金管理現狀

（一）資金使用效率較低導致資金壓力較大

當前，我國房地產企業內部的資金使用效率普遍比較低，房地產企業運行過程中需要承擔較大的資金壓力。房地產企業對資金的需求量非常大，由于資金的使用效率比較低，房地產企業運轉過程中需要承擔非常大的財務風險。很多房地產企業在內部開展項目的過程中對項目進行了大量地實地調研，并且進行了合理地預算，但是由于沒有充足的資金，導致項目無法正常開展。房地產企業內部的資金使用效率低主要由于以下幾個方面的影響，首先是房地產企業的管理者在進行項目投資的過程中，大部分情況下都是按照自己的想法進行投資活動，沒有與企業內部的各個部門進行有效的協調和溝通，導致所開展的項目與企業自身的發展目標相脫節，造成資金的利用率低[1]。其次是房地產企業在進行資金使用的過程中，沒有進行合理的預算，開展相關的經營活動時，企業容易出現資金支出預算超額，造成項目難以開展下去，為企業帶來更大的損失。其三，很多房地產企業在運行過程中，沒有將內部資金最大限度地歸集，造成企業內部資金使用得不到保障，使企業面臨巨大的資金壓力。

（二）房地產企業融資困難加大了資金壓力

只有正確決策快速獲得成本合理且時間節點匹配的資金，才能通過融資活動為房地產企業帶來經濟效益。首先，房地產企業在融資過程中需要準備大量的資料，方可向金融機構申請開發貸款，在貸款到位后需要對融資取得的資金進行管理，按貸款合同的約定及工程進度撥付資金。特別是在前些年，由于房地產企業的高周轉特性，使得部分房地產企業在融資前并不具備相應的條件，企業都是先進行準備待“四證”齊全后銀行方可發放貸款。因此，如果對于實際情況與提交銀行的前期資料不相符合的情況下，部分房地產企業未能做好相應預案，使得原本可能的融資無法按期發放，造成資金短缺。其次，部分房地產企業未能做好合理的融資成本測算。特別是對于部分條件滿足開發貸款的房地產企業，往往通過信托、發債等方式進行融資，而這些流程與成本往往與傳統的開發貸款有著顯著的不同。而部分房地產企業沒有對這些融資形式以及相應的成本數據進行深入的分析，造成房地產企業融資的成本上升，難度加大，對房地產企業的資金鏈有不良的影響，使房地產內部的融資失去了原本的價值。

（三）房地產開發企業資金預算與資金計劃工作不到位

房地產企業開發資金預算與資金計劃工作是促進企業提高內部資金使用效率的有效措施。對企業內部的開發資金預算能夠確保資金有效落實到具體的項目中，而對資金的計劃能夠幫助企業在具體的預算過程中更好地執行，促使資金的使用效率得以提高。資金在使用過程中，進行科學合理地預算和計劃，可以使企業內部資金使用效率得到最大提升。然而，現階段我國房地產企業內部的資金預算與資金計劃還不到位。一方面，由于資金的預算和計劃都是面向未來的具體計劃，在此過程中，很難預料到外界因素的變化，由于房地產企業內部人為因素的影響，以及對資金預算和計劃的干預，導致房地產企業資金預算和計劃難以落實到具體的項目中[2]。另一方面，一些房地產企業自身的經濟收益不穩定，企業的支出過程中具有較強的隨意性，導致企業內部的收入和支出難以進行核對，對資金預算管理與資金的計劃工作難以進行準確的預測，在一定程度上限制了資金管理水平的提高。

三、房地產資金管理對策

（一）合理安排開發進度，緩解資金壓力

為有效地提高資金管理的水平，提升房地產內部資金的使用效率，有效緩解資金的壓力，房地產企業在對內部的資金進行管理的過程中，應合理地安排開發進度，例如可以采取兩種方法對房地產企業的內部資金壓力進行有效的緩解。一方面可以拓寬融資渠道，建立多元化的融資平臺，為我國房地產企業提供充足的資金。另一方面可以在企業內部搭建資金平臺，對資金進行集中管理，以動態的監管方式對資金進行強化管理，從而緩解企業內部的資金壓力。此外，房地產企業要注意結合自身的發展特點，對資金的使用和投資進行合理的安排，從而有效地緩解房地產企業內部資金的壓力，確保房地產企業可以在資金壓力較小的環境下運行。此外，對房地產內部資金的管理模式進行不斷的創新，例如集中管理模式就是一種很好的資金管理方式，在對內部資金進行集中管理的過程中，要不斷地創新資金管理的模式，確保資金的管理能夠順應經濟社會的發展，從而提升房地產企業內部資金管理水平。房地產企業可以通過多種方式對內部資金進行集中管理，從而提高資金的管理水平和使用效率。房地產企業既可以通過建設內部信息系統，又可以在銀行進行賬戶管理，從而進行內部資金的集中管理，確保企業在運行過程中可以盡量少承擔資金方面的壓力，促進企業的運行和發展。

（二）多元化拓展項目并實施多元化籌資

當前，造成我國房地產企業資金融資困難的主要因素之一是現階段房地產企業所采取的融資方式比較單一，從而導致資金融資難度大。針對企業內部資金融資困難的現象，要注意多元化地擴展房地產內部的項目，并且實施多元化的籌資。一方面，房地產企業在運行過程中，對內部資金的使用不能僅僅停留在某一類型的單一的融資項目上，而是應該站在整體的角度全面地看待問題，從長遠和發展的眼光看待融資項目，綜合考慮融資額度與資金到位進度，從而有效地推動房地產企業順利開展融資活動。另一方面，房地產內部應該采取多樣化的融資手段，積極拓展基于傳統開發貸款的多樣化融資模式。要結合國家政策、各金融機構的規定、各類融資手段的特殊要求與流程等對企業內部的融資結構進行及時的調整，在傳統融資的基礎上不斷探索和創新融資方式，例如現階段可以采取的融資方式有海外融資，但是在選擇融資的過程中要注意與自身的實際情況相結合，不斷創新融資方式，為企業內部運行資金提供相應的保障。

（三）完善房地產企業資金預算與計劃管理

為了有效地將資金落實到具體的項目中，房地產企業應該不斷完善資金預算與計劃管理。首先在房地產企業對資金進行管理的過程中，應針對資金的預算與計劃在內部建立相應的管理機制，促使房地產企業內部的管理人員能夠意識到對資金進行預算管理的重要性，從而確保資金的預算和計劃能夠有效地執行，并達成一致[3]。其次，房地產企業內部的各個管理部門應密切配合，對企業內部的資金預算和資金計劃損益預算進行嚴格管理和控制，確保房地產企業內部的資金能夠有效地落實到房地產企業內部控制活動中，從而提升內部資金的使用效率。最后，房地產企業在對資金管理的過程中，應該使企業內部的資金預算管理目標與計劃管理的目標保持一致，避免房地產企業實際運行過程與企業的整體目標相脫節，促進房地產企業在競爭激烈的市場中更加穩定地發展。

四、結語

房地產企業在運行過程中，對資金的管理需要貫穿到日常的管理工作中，管理過程要注意對房地產企業資金管理的現狀進行全面的掌握，針對企業內部資金管理的難點提出有效的解決措施，從而提高房地產企業內部資金管理的水平，促進房地產企業能夠在激烈的市場競爭中提升自身的競爭力，實現房地產企業持續穩定發展。