房地產經濟波動的影響因素分析及對策

周磊 包頭市公共租賃住房管理服務局

一、造成房地產經濟波動的主要影響因素

由于社會競爭不斷增強，市場環境千變萬化，導致房地產經濟的發展不會持續平穩增長。筆者結合房地產企業實際的運營狀況，總結了以下三個方面的經濟波動影響因素。

（一）房地產價格忽上忽下，極不穩定

近年來，房地產企業的規模不斷擴大，市場份額的占比大幅度提升，越來越多的投資商想要抓住契機大賺一筆，出現了盲目投資的不良現象。這樣一來，房地產價格就會被過分哄抬，而且沒有任何明顯征兆和規律，然后，更多的人又會被房地產投資市場吸引，造成惡性循環，房地產持續上下大幅度波動，影響甚至遏制實體經濟的發展。

（二）房地產市場供應和需求關系不平衡

實際上，房地產市場的供需關系是最關鍵和主要的影響因素，這種供需矛盾只能緩解，無法完全消除，在長時間內都是客觀存在的?，F在，由于人們生活水平的普遍提高，導致人們對購買房產的需求日益加大，而現有的房產無法滿足所有消費者的需求，就會使得需求大于供應，那么房地產經濟就會急劇增長；反過來，一旦購房者的需求有所降低，房地產開發又突飛猛進，那么就會出現供應遠遠大于需求的現象。要想平衡好需求和供應的關系并不是一件容易的事，因為二者的關系微妙，其中夾雜著方方面面的影響要素。

（三）土地資源帶來的問題繁多、復雜

房地產企業的發展前提是有充足的土地，對我國的土地進行合理開墾和利用，保障每一寸土地都能發揮出其最大的價值。但是，部分房地產商在經營和建造過程中，只注重實現經濟利益最大化，違背自然發展規律，導致大面積的土地被污染和浪費，對房地產經濟的健康有序發展帶來惡劣的影響，經濟波動現象就會持續加重。

二、調控我國房地產經濟波動的有效措施和對策

（一）合理利用市場調節機制

房地產經濟的波動如果能夠在市場合理、正確的調節機制下有所控制，不出現大幅度、沒有規律性的上漲和下跌，那么就屬于正常波動現象。國家要做的是采取有力措施，建立健全市場調節機制，讓其能夠最大限度的為房地產經濟的健康運行提供保障，將房地產經濟最真實的情況和面貌展現在消費者面前，杜絕和抵制泡沫經濟。然而，實際上，政府有時會干預到正常的房地產市場調控，比如說，政府如果預測到在規定時限里房地產經濟達不到預期的標準，那么政府就會忽視市場調控的存在性，直接人為操作致使樓盤價格下降，刺激消費者購買，從而獲得經濟收益。這種做法嚴重擾亂了市場秩序，對房地產經濟傷害極大。第一，市場調節是一種微觀調控手段，是為了保證市場經濟健康有序發展、供應需求趨于平衡穩定而制定的，它能夠真實反映出市場經濟的真實、具體情形。只有在市場調節一段時間后，真正摸清楚房地產經濟其中的狀況，才能有針對性地制定并出臺相關政策措施，否則會丈二和尚，摸不著頭腦，不能對癥下藥。第二，如果不能遵循市場調節的規律，人為過早的對房地產經濟實施干預措施，那么就算能夠將當下的經濟指標優秀的完成，可是房地產經濟自身就會面臨諸多的后續問題，可以說是拆了東墻補西墻，并不會起到實質性的作用，相反，還會給房地產企業帶來壓力和困擾。因此，政府要尊重市場調節機制，確保房地產經濟可以在合理有效的市場調節機制下實現正常的經濟波動，讓其能夠在激烈、殘酷的市場競爭中快速成長，蓬勃發展。

（二）對土地市場進行規范化管理

在我國，土地市場管理的措施并不全面，有很多方面需要進一步改進和強化，所以，政府對土地的各種規章制度進行嚴格把關和有效實施變得越來越有意義。為了達到制度完善的目標，政府可以在以下幾個方面進行努力：第一，要合理運用土地支配權，對土地做到最科學的分配，通過采取這種方式，政府可以擁有富足的土地進行調控，這將給土地轉讓市場的打開提供便利，也使土地使用權能夠得到最大程度的轉讓，進而能夠根據最新出臺的土地市場機制，制定出更有助于地區土地發展的政策。第二，土地市場土地總量要注意控制有度，結合土地機制和相關標準和要求進行土地的劃分和利用，不能盲目調控，最大化地實現土地的使用價值。第三，目前，我國在土地供應方面的管理還有些欠缺，不僅有些制度的執行并沒有落實，而且也缺乏創新政策的出臺，因此，政府要對土地制度進行適當調整，做到與時俱進、推陳出新，為房地產經濟的發展打下堅實的基礎。第四，將土地的招標拍賣工作依照流程進行規范落實。

（三）建立健全房地產開發金融制度

房地產的融資發展問題是關乎著房地產整個行業的興衰與否。因此，對于大多數投資商來說，他們會選擇那些開前景好，潛在價值高的房地產經濟進行投資。但是，房地產企業不能僅僅依靠這些不確定的投資商來維系資金的周轉和使用，必須要建立多元化的融資體系，拓寬融資渠道，進而達到健全房地產開發金融機制的目的。例如，選擇信譽度高、利率穩定的銀行進行貸款，及時抓住機會享受政策優惠條件等等。與此同時，要設立融資監管機制，肅清融資環境，使得房地產行業在市場和法律的監督下能夠正確行使融資權力，規范性、科學性、合理化地展開金融開發。

三、結束語

總而言之，在經濟快速發展的今天，房地產行業應運而生，并為我國國民經濟注入了新鮮的血液，提供了不竭的發展動力。但是，目前房地產經濟的運營模式也存在諸多缺陷和不足，尤其是經濟波動影響因素眾多且不易控制，必須充分利用市場調節機制穩定住房地產的供需矛盾，規范土地市場管理，健全金融開發制度，推進房地產經濟的螺旋式上升、可持續化發展。