養老地產行業發展趨勢及運營模式探討

吳天舒 河南省農墾集團有限公司

目前我國養老產業主要由以下三種模式構成：一是政府主導的帶有福利性質的養老院；一是政府主導的帶有盈利性質的老年公寓；一是企業主導的養老地產。我國人口老齡化問題日益加重，目前的運營模式仍然不能滿足絕大多數人的養老問題。

一、我國養老產業的現狀

我國于2000 年就已經進入老齡化社會，2017 年，老年人口已占我國總人口數的8%。2019 年底，我國60 歲及以上人口占總人口的18.1%。預計到2030 年，老年人口將達到5 億。再加上年輕人口不斷減少、人口出生率不斷下滑，人們的壽命普遍拉長，使得老年人越來越多。但我國老齡化與西方發達國家最不一樣的一點在于，我國老齡化具有人口基數大、區域發展不平衡、分齡化嚴重等特點。為了解決這一系列的老齡化問題，國家出臺了許多相關政策。2013 年國務院發布35 號文，提出了關于如何加快發展養老地產服務業的若干點意見，健全養老服務體系，擴大養老產業規模，建設養老服務公共基礎設施，解決養老產業在醫療，住宿，社區，護理服務，文化培育發展等各類服務問題。隨著我國經濟的快速發展，制度的改革，以及各種相關政策出臺，發展養老服務業勢在必行。

目前，我國的養老地產行業還處在初期孕育發展階段，相比國外的養老地產行業，還不夠成熟完善。養老的制度沒有形成有效的體系。但根據最近幾年相關調查數據顯示，我國存在著一部分人群對養老地產感興趣。且高收入人群中年長者比例占有一定的比例，他們有能力去消費養老地產服務。根據2014 年的《老齡藍皮書：中國老齡產業的比例發展報告》，2020 年中國老年群體的消費總量將達到GDP 總量的9%-13%，2030 年可以達到15%-23%?？梢娢覈夏耆后w的消費水平日益提高。

由于我國的養老地產正處于發展的起始階段，所以其行業發展并不完善。養老地產行業有著許多的問題存在。一是我國人口基數大，老年人口占據的比例較大，而養老產業是個新興產業，行業的政策制定不夠齊全，國家出臺的關于養老地產的優惠政策相對滯后于人口老齡化的增長速度；二是養老地產魚龍混雜，大部分的養老地產存在一系列問題，如產業規模小、設計不夠人性化、產業鏈群整合不到位、開發檔次較低，這些都阻礙了產業的進一步發展；三是受我國傳統觀念的影響和以往政策的干預，我國將養老地產定為福利事業，這讓開發單位無法產生有效的經濟盈利。這并不利于企業的長效發展，畢竟企業是以盈利為目的的經濟單位；四是存在一些以開發養老地產為名義，實則進行圈地的現象。以上這些問題都制約著我國養老產業的有序發展。我國人口基數大，人口老齡化問題日趨嚴重，因此，推進養老地產產業的合理健康發展對我國的經濟發展、政治穩定都有著現實意義。

二、養老地產行業的發展趨勢

（一）以租售為主

養老地產開發還是以房子出售為主要形式，不論企業的開發模式如何，租售的比例占比如何，經營模式如何，養老地產的經營模式無外乎出租和出售。例如萬科、保利這些地產大鱷，他們涉及的養老地產項目，仍然以銷售房產為企業的盈利方式。

（二）朝著高端化、精細化發展

養老地產實質就是盈利，企業為了獲取更多的利益，必然會在服務和質量等方面下功夫。再加上我國老年人群體有一部有著很強的經濟實力，比如國企退休干部、大學教授、高層管理人員等。他們對養老的需求可能更加高端化和精細化。因此養老地產朝著高端化發展也是行業發展的必然趨勢。再加上消費觀念和健康意識的覺醒，各種群體對養老需求的更加精細，比如需要有家庭醫生、護工護理、社區服務、娛樂設施等。

（三）開發主體多樣化

隨著我國銀發潮的到來，國家和企業對養老地產的融資渠道進行了多種嘗試，出現了開發主體多樣化的趨勢。同時，一些有著投資嗅覺的資本抓住機遇，紛紛進入養老地產行業，一些有實力的投資機構紛紛把資本投入到養老地產中。國家也出臺了相關政策，放寬了養老服務業的限制，鼓勵和支持保險資金進入養老服務領域。保險行業的泰康、人壽也在醞釀著養老產業。此外，境外資本也在進入養老地產。到目前為止，投資養老地產的主體越來越多樣化。

（四）開發方向朝著集中化發展

以前，我們國家都提倡的養老方式是居家養老。隨著經濟的發展和觀念的轉變，人們對養老地產的需求越來越旺盛。市場一旦打開，就會出現大規模的養老地產項目。本著經濟節約原則，傳統的分散養老肯定不利于社會資源的有效合理運用，因此集中化養老的方式是必然的。

目前，養老地產和其他產業整合的模式很常見。比如“地產加養老”社區養老地產模式，以北京太陽城為代表；“養老加醫療”的醫養模式，以越秀銀幸頤園為代表；“養老加旅游”的養老旅游模式，以深圳大鵬養老項目為代表。復合養老模式的發展，符合了老年人的需求，必然有著發展前景。

三、養老地產行業的運營模式

在養老地產的運營過程中，國家或者企業為了降低運營風險，降低資金鏈短缺造成的影響，提高項目工程的服務效率，有效降低服務成本。國家或企業會引入社會資本，也可以通過采用BOT 項目進行融資，從而建設大規模的養老地產，創立統一的品牌。由于采用了BOT 的項目融資方式，進行銀團貸款，地產企業也可以有效規避單一銀行所帶來的風險。同時在BOT 項目融資的過程中，地產企業也會讓保險公司加入進來，從而降低項目的風險。但是，通過BOT 融資項目建立起來的養老地產，有許多問題需要考慮：由于養老地產的資金回流比較慢，部分資本不愿意介入。同時，由于需要協調的部分較多，投入成本通常也比較高。這也增加企業的人工成本和時間成本，短期收益可能無法收回，這對企業的發展有著致命傷害。因此，也需要政府對其進行監管和調控。

國家把老年人劃分為三類：活力老人、半失能老人、失能失智老人。對不同的人群有不同的養老模式目前盛行的模式是9073模式，即90%老人居家養老，7%老人社區養老，3%老人機構養老。養老地產的主要經營模塊有三大塊：

（一）居家養老

未來絕大多數老人居家養老，因此養老地產中的養老住房，是在普通的商品住房的情況下，添加更符合老年人生活的、人性化設計的一系列室內設計結構，將老年人的日常風險降到最低的一種住房形式。因此完善養老住房的配套設施，是養老地產開發地產項目必須要考慮的問題，如何讓老人“老有所養、老有頤養”，這也是企業該考慮的問題。

居家養老要滿足老人與子女就近居住的原則，也要設置綜合設施，方便老人出行、醫療、娛樂。但是這就加大了企業物業管理的難度，增加了企業服務的后續成本。

（二）社區養老

社區養老，顧名思義就是依靠社區資源讓老年人晚年生活得到保障，社區醫院、社區老年人活動中心、醫療服務中心、老年大學、老年圖書館等相關配套的基礎設施都需要社區來完成。

社區養老分為健康型和照料型，前者對象為健康老人為主，后者以半自理、全不自理老人為主。這種養老，社區前期投入巨大，配套建設的比例高，存在的糾紛也很多。企業要考慮的風險也大。

（三）機構養老

我國現有的機構養老，主要模式有四種：銷售型、會員制、長期持有型、租售并舉制。這與我國的國情相符合。

1.銷售型

銷售型最典型的例子就是北京太陽城，把房子出售給老人后，后續就沒有相關服務了。但是他們會收購一部分股份，把資金返回給老人，相當于是用房子在做投資養老。與此同時，他們設計的房子完全符合所有老人居住，而且會有一部門配套設施供老人娛樂活動。但這種實質就是投資養老。

2.會員制

會員制養老代表企業是上海的親和源。他們通過會員制，提供給住戶高端、私人的服務。這種就完全滿足了高端知識群體的高端需求。

3.長期持有制

以越秀銀幸頤園為代表，機構與廣州三甲醫院簽訂合作，采取的是一次性購置費加月費。這種模式就跟買保險類似，但是也有風險在里面。

目前不管哪種模式的養老，我們都應該信守一個理念：以人文關懷為宗旨，以提高老年群體增值服務為魂。社會呈現出家庭規模小型化、消費結構升級、人口流動強的趨勢。新時代的老年人很難得到家人的依賴和家庭的陪伴，但是，老年群體的精神慰藉和情感保障的需要會隨著年齡的增長不斷加強。因此，在這種大趨勢下，養老機構的人文關懷顯得尤為重要。同時，我國的機構養老沒有形成品牌效應，國內老人群體認可度不高，因此機構要多與國外連鎖養老機構溝通交流，學習他們的優勢，要懂得因地制宜。找到本土的模式才是重點。

四、總結

清華大學周燕珉教授指出，未來的養老地產會呈現多元化趨勢。一是舊城改造的養老社區。二是在新城新建的養老型社區。三是為了迎合高需求的養老群體，建立養老衛星城。四是與產業有效整合，在適合居住、適合養老的城市，建立基礎設備齊全的養老地產。但無論是哪種地產，養老產業的運營模式都是推進養老產業成功的關鍵。