房地產經營風險管理及有效策略探討

張玉龍 桂林市七星房產管理處

作為市場經濟的重要組成部分之一，房地產行業的發展不僅會影響到我國社會經濟的發展，同時也會對人們的生活質量及水平帶來不同程度的影響。盡管房地產行業在近年來獲得了迅速的發展，但是在不斷發展的過程中，也遇到了各種各樣的風險及管理問題。如果這些問題未能得到有效的解決，不僅會給房地產企業帶來嚴重的損失，而且也會影響到整個房地產行業的科學發展。為此，對房地產經營風險進行合理科學的控制和管理，以合理回避房地產項目投資以及開發過程中所面臨的風險，極具重要意義。這就要求房地產企業立足于自身的實際情況，對經營管理過程中可能遇到的風險進行合理化、科學化的管控。

一、房地產面臨的經營風險

（一）開發建設階段的風險

開發建設可以具體分為三個階段，首先，前期工程階段。其風險主要源于政府稅收減免偏向商品房建設、影響企業開發方式與周期的相關政策以及所獲得土地不適于建設、前期工程費用較高等土地獲取問題所導致的利潤降低。其次，建筑安裝工程階段。其主要的風險來源包括工人工作能力與技術水平所帶來的風險，建筑材料價格波動所帶來的風險以及貸款收緊、政策變化等導致資金流斷裂、建設無法繼續進行所帶來的爛尾風險。最后，配套工程施工階段。其也存在一定的風險，包括道路工程、水電煤氣管道使用、綠化、排污等帶來的施工費用風險，同時也包括配套設施施工建設過程中前期工程返工成本等帶來的風險。

（二）土地投資風險

a）主要風險是土地征用，外部因素是國家政策的一致性、住房利率、土地供應和國家資源；內部因素包括市場調研和市場定位、地價、公司財務狀況和盈利能力分析、損害賠償要求。b）影響主要是對土地收購和利潤開發的影響；放棄投資機會；推遲開始工作，用錢來滿足土地儲備。土地投資風險控制首先要求進行可行性研究，預測項目投資的收益，與政府進行良好溝通，并了解土地政策、可得性、規劃、爭議、經營信息和預計地塊收益，從而降低風險，避免因競爭而增加成本。此外，應有效確保進程內的內部協調，積極探索資金在土地投資之外迅速變化的新業務與合作模式。

（三）銷售租賃的風險和問題

住宅建筑施工制造過程完成后，必須轉入銷售租賃段，才能獲得相應的經濟回報。但是，也有一定的風險。眾所周知，購置土地、建設土地和隨后出售租金可能需要很長時間，政府奉行的政策和市場條件可能會有所變化，從而可能導致人們消費需求的某種變化。這些不受控制的因素給土地的經營帶來了一定的風險，從而也給土地的經營帶來了一定的風險。

二、房地產經營風險管理的具體策略

（一）加強對經濟環境的研究

與其他企業相同，房地產企業也是在一定經濟環境中開展各項經營活動，經濟環境在給房地產企業提供機會的同時也帶來了一定的挑戰與威脅。房地產企業內部經濟活動與外界經濟、社會、政治、自然等相關因素均影響著房地產企業的經營與發展。因此，房地產經營風險管理過程中，工作人員應該加強對內部與外部經濟環境的研究，做好社會情況、政府政策以及市場變化的全面分析，并將其與企業內部條件與環境進行有機整合、靈活應變，跟隨經濟環境做好企業經營活動的調整，從而促進風險管理有效率的提升。

（二）提升房地產經營風險的防控能力

房地產經營管理期間，除了對經營環境進行適當分析外，還必須不斷加強房地產經紀人風險控制，以盡量減少風險造成的損害。房地產經紀人可以對政府和市場等不受控制的因素帶來的變化進行控制，不僅通過控制可預測性，而且通過控制內部運營成本，將風險降至最低。例如，在房地產建設的早期階段，房地產企業可以提供適當的措施，同時控制建筑價格；拍賣階段，房地產市場應在投標報價低的基礎上，對施工人員的施工情況和技術水平進行深入調查研究，改善施工現場管理，保證施工質量，降低房地產經營風險。此外，在選擇房地產建筑材料和設備時，必須將建筑所需材料與設備價格進行比較，以盡量降低建筑成本。

（三）房地產銷售創新戰略

無論房地產公司如何在早期階段開展工作，如何發展，其最終目的都是提高建筑物的銷售水平，以達到手工開發的成本，同時獲得相應的利潤。此外，為了有效地進行風險管理，房地產商必須能夠專注于銷售方式的創新戰略。現實地說，銷售的最終目的是有效地銷售開發的產品，以獲得低成本的回報和利潤率。在此基礎上，銷售戰略領域的創新可以一目了然：第一，調整銷售價格，有效地減少消費者的購買壓力。第二，房地產經紀人可以通過完成諸如以下產品的銷售，更靈活地利用銷售機會。b.分期付款，增加我國大多數房地產公司目前在其銷售活動中使用的；第二，根據第三方擔保實施信貸購買，買方支付一定的定金，金融機構全額支付，每月定期向金融機構退款。此外，房地產經紀人可以用機器降低投資風險，以改善風險管理。

三、結語

作為房地產經營活動的重要組成部分，經營風險的合理化、科學化管控對房地產企業的長遠發展具有重要意義。為了能夠降低各種經營風險所帶來的危害以及損失，在實際經營的過程中，則需要將各方面的因素考慮其中，并結合自身的實際情況加以管理和控制。