基于精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的實踐分析

衣彩峰 山東省青島市即墨區房地產業發展服務中心

精細化管理是當前房地產和建設項目管理模式中主要的管理方法之一，在房地產企業管理過程中，需要完善內部工作內容，明確職責和工作方法，并建立健全管理制度和管理措施，為了保證房地產項目精細化管理的可行性，避免管理者之間的責任轉移，本文探討了精細化管理在房地產項目管理中的應用。

一、精細化管理概述

（一）精細化管理理念

精細化管理的重點是'精'和'細'，精細化管理的核心是將公司的戰略目標分解并落實到各部門，使各部門發揮集體作用，共同實施項目任務，精細化管理是結合建筑行業的施工特點，對施工項目進行管理，明確控制和管理要點，提高項目管理效率的一種新的管理方法，在現代建筑中，許多建筑質量要求很高，如建筑安全等細節，這就要求采取復雜的管理措施，不斷優化管理思路，全面控制施工項目，提高項目質量，進一步完善管理方法，并且提高細化管理內容的速度，這樣不僅可以指導施工企業簡化管理流程，匯總各類項目，還可以有效協調各部門的工作，滿足施工單位權利義務的統一，實現施工企業的經濟發展，提高企業的經濟效益[1]。

（二）精細化管理的特征分析

（1）規范化。無論哪個行業，規范化都是精細化管理的前提，大多數人不理解，將規范化和制度化混淆。雖然規范化實際上是一個系統的最終形式，但它并不意味著制度化和規范化是一回事。系統和標準必須在形式和內容上結合起來。

（2）系統化。是搞好管理的必要保證，一切管理都是一個系統工程，不能孤立地進行，為了更好地實施精細化管理，需要建立完善有效的操作體系，使管理工作制度化，這也是管理者在管理初期面臨的重要任務。

（3）數據化。傳統的廣義管理和精細管理之間最重要的區別。

（4）信息化。信息化是房地產建設精細化管理的手段。

二、房地產建筑工程的管理現狀

目前，很多房地產施工企業采用傳統的一體化管理模式，使建筑工程設計階段的一些問題影響到工程的成本控制和質量監督，項目進度影響企業經濟效益，延誤建設進度，影響企業形象，甚至降低企業競爭力，粗放型管理模式使得項目管理難以把握，房地產企業構建項目，所以大量的資金將投資于房地產項目，導致浪費大量的人力和財力資源，對企業造成嚴重的經濟損失。考慮到其他項目的管理，可能導致設計膚淺、審核不充分、原材料控制不合格、原材料采購監督不足，同時，施工項目的施工效率不高，施工進度緩慢，這些問題就是目前房地產項目管理的現狀，導致房地產項目發展不平衡，降低了房地產企業的競爭力。

三、房地產建設項目精細化管理的應用方法

（一）施工成本的合理控制

為了獲得更高的利潤，房地產企業必須加強對成本的內部控制，而建設項目的建設成本占了項目成本的絕大部分。因此，必須對項目成本進行詳細的管理，必須采取積極的管理措施對項目成本進行控制，必須建立完善的成本監控體系，對項目成本進行更全面有效的跟蹤。項目完成后，要對項目成本進行全面的評估和管理，對整個項目的具體情況進行分析和評價，積累豐富的成本控制和管理經驗。

（二）建筑材料必須采取詳細的管理措施

對于房地產項目來說，所有項目中成本最高的就是建筑材料的成本，過去的建設成本除了人力資源和建筑材料的成本外，還有辦公材料、機器設備和管理的成本，第一，精細化管理能有效保證建材質量，實現經濟效益最大化；其次，施工過程中所使用的建筑材料的數量可以嚴格管理，避免不規范操作造成的建筑材料的損失或浪費[2]。

例如在建筑材料的采購中，精細化管理要求采購方采取采購方式，確保材料供應商的質量，為了選擇價格最低的材料，需要根據建設項目的整體工期定期采購，避免浪費，特別是一些建筑材料，施工時間有限或材料不易儲存。施工材料驗收時，必須配備專業驗收人員進行驗收和清點，所有材料驗收前不得進入倉庫。建筑材料進入施工項目后，所有對建筑材料的要求必須由專門指定人員簽字確認，精細化管理可以建立建材采購、驗收、使用的精細化管理模式，盡可能提高整體管理質量水平。

（三）施工進度精細管理

建設期是房地產項目管理的重要內容之一，所有的房地產項目在簽訂合同時都有一個完工時間，為了保證房地產項目的及時交付，有必要對項目的進度采取復雜的管理措施，因此，項目必須準確管理施工進度，將項目進度與項目目標相結合，確保施工內容與施工隊伍密切相關。例如，在目前的房地產建設項目中，同一個項目需要不同的施工隊進行合作，但是，施工隊伍之間的隱性協調并不能達到最佳的要求，需要在施工隊伍中采用精細化的管理方法，同時在施工過程中需要大量的機械設備，但是一些施工企業的設備數量相對較少，所以有必要租用一些設備來保證施工設備的工作效率，從而降低施工成本。

在項目建設過程中，會受到工作內容、工作時間等相關因素的影響，為了保證這些因素之間的協調，必須采取精細的管理方法，合理地規劃工作。同時，必須制定靈活、可調的建筑控制措施，縮短改造時間和施工時間，保證施工過程的安全穩定，提高管理的準確性。

（四）施工過程中必須采取精細化管理措施，防止環境污染

在經濟社會快速發展的新時期，可持續發展戰略是社會發展的主要理念，因此，環保逐漸成為房地產項目的主題，房地產項目需要大量的建筑材料，改變了當地的地質結構，產生了大量的建筑垃圾，如何適應時代的發展，防止房地產項目施工過程中環境污染，將是管理人員應重視的主要管理內容。因此，有必要采取精細化管理來控制項目的環境影響。首先，要嚴格遵守國家有關規定，在施工過程中使用綠色材料，同時，為了減少工業粉塵污染，要在施工過程中進行澆筑。施工過程中產生的污泥和廢水必須經過特殊處理，并以無害化方式排入城市排水設施；其次，應該進行噪音控制，以盡量減少噪音污染及其對附近居民正常生活的影響[3]。

（五）完善竣工階段的管理措施

竣工階段是工程的最終內容，但是竣工階段也會影響工程的整體質量和驗收周期。特別是在向建筑公司收回資金時，如果已經完成的項目長期不能完成，很多建筑公司資金被壓，導致建筑公司沒有資金投資新項目，因此，有必要在驗收階段采取詳細的管理措施，計算項目資金，劃分項目組成部分，計算項目總成本。并組織數據管理人員對項目產生的所有數據信息進行收集整理，做好歸檔工作。

（六）精細化人才管理

首先要對施工企業實施精細化人員管理，特別是人員的高流動性，這對施工企業的內部管理也有很大的影響，有必要對施工企業內部人員進行精細化管理，調動其主觀積極性，堅持以人為本的理念，合理配置施工企業內部人員，采用科學有序的管理方法，實現細化管理的目標。首先，要定期組織內部培訓，讓員工充分掌握企業的基本管理理念，提高員工的核心實力，在培訓過程中加強企業文化建設，其次，施工企業在實施精細化的內部人員管理時，應采取柔性管理，通過情緒來影響員工，調動員工的主觀積極性。

（七）完善管理體系

在項目管理中，應注重具體應用系統內容的整合，管理要素之間的有效配合，以提高項目管理水平。根據設計項目招投標和工程設備采購管理制度的要求，順利開展各項管理活動，優化設計制度管理活動，確保管理質量。在設計精細化管理系統的過程中，根據房地產建設項目的管理要求，對工程流程進行分析，確保各個施工環節的監理質量，并編制相應的系統表。管理部門應注重協助日常監控機制，建立現場監控和全過程監控模式，確保精細化執行的質量，在建立制度的過程中，要注重獎懲機制的有效建立，調動員工的積極性，加強這些核心工作層次的積極性，提高項目管理質量。

（八）施工質量精細化管理

施工質量的精細化管理是每一個施工項目的靈魂，精細化質量管理能有效保證工程質量。建筑工程是一個比較大的系統，包括很多子項目和過程，每道工序都要準確管理，確保施工質量。在管理過程中應開展以下工作：①加強圖紙聯合評審，根據工程特點科學編制施工組織設計；②創建切實可行的建設項目；③利用先進的工具確定施工工藝、機械設備和各種工藝參數，編制定位文件，進行工程設計，優化各種生產要素[4]。

四、結束語

房地產建設項目的精細化管理符合時代的發展，能夠提高企業的資源利用效率和經濟效益。本文介紹了房地產建設項目管理中存在的管理制度不完善、管理規范、缺乏完善的管理方法等問題，通過精細化管理，將施工質量、施工成本、建材、環境進行精細化，使企業能夠在房地產建設過程中穩步發展和完善施工項目管理體系，開展企業人才管理，使其更加規范有序，促進房地產業健康有序發展。