關于X物業公司成本控制的探討

李箐箐 山西興業投資控股集團有限公司

背景：

根據原《物業管理企業資質管理辦法》規定：一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目，二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務，三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

2016年，經研究論證，國務院決定正式取消包括物業管理師在內的67項職業資格許可和認定事項。2017年1月21日，國務院發布2017年7號文件，《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》，文件附第12項提到“取消物業服務企業二級及以下資質認定”；2017年9月6日的國務院常務會上取消物業服務企業一級資質核定。

自此，物業行業進入了競爭準入門檻降低、競爭日益激勵的新時期。

面對取消物業行業資質的新市場環境，曾經擁有一級資質的X物業公司，不得不面對重新分割物業市場蛋糕的新局面。如果想在新形勢下繼續生存發展，至少需要做好兩個方面：一、繼續提升物業服務品質，提高原有的品牌形象；二、加強內部管理，提高企業的經營效率，提高企業的盈利水平。那么，在現有市場份額不變的情況下，這兩個方面最終的落腳點都將體現在公司的成本控制環節。因此，本文將該物業公司的成本控制作為主要的研究對象，并對其進行分析與闡述。

一、成本及成本控制

（一）成本的含義

1.廣義理解

從廣義的角度講，成本就是企業為取得經營收入所需耗費的全部資源：（1）直接成本，包括生產產品或提供勞務時直接發生的材料費、人工費及其他費用等；（2）制造費用，包括車間管理發生的所有費用；（3）期間費用，包括銷售部門和管理部門以及研發部門發生的所有費用，還包括利息支出、匯兌損失、相關手續費在內的財務費用等。

2.狹義理解

從狹義的角度理解，成本主要是指會計核算中的直接成本與制造費用，不包括期間費用。

（二）成本控制

本文中所指的“成本”為廣義成本，因此成本控制是指通過采取一些有效措施，對企業經營所發生的一切費用進行科學預測、監督、分析、干預及評價等一系列活動，使得企業在經營規模一定的前提下，資源能夠合理配置，有效降低成本，提高企業利潤和競爭優勢，從而達到企業經營成果最大化。

（三）成本控制方式

成本控制不僅僅是降低成本，還包括要綜合考慮企業實際經營情況，合理配置企業現有資源，通過對企業發生成本的各個環節進行分析，判斷各環節成本合理性，找出增加企業價值或降低成本的途徑，最終目的是為了提高企業的盈利能力和行業綜合競爭力。

二、X物業公司成本控制目前存在的問題

該物業公司以居民住宅物業服務為主業，之外還承攬工業企業車間、寫字樓、醫院等多種行業物業服務項目。無論是住宅還是商業項目，其主要成本包括：人工費（包括管理層、基層員工工資及福利費以及臨時勞務用工費用）、公共設施設備日常運行與維護費、小區綠化養護（主要用于服務范圍內公共綠地的養護與補植補種等費用）、管理費用、固定資產折舊及業主同意的其他費等。

從目前該公司的經營管理現狀來看，成本控制方面存在以下問題：

（一）人工成本所占比例較高

該公司人工成本，占企業總成本的70%左右，而行業內平均勞務費占比一般為62%，高于行業8個百分點。由于物業行業屬于勞動密集型企業，人工成本是企業的主要成本。但由于人工成本的剛性特點以及市場價格因素，單純靠降低工資標準來縮減成本是不現實的，需要考慮其他渠道與方式來降低成本。

（二）員工素質普遍低下且流動頻繁

由于物業服務行業基本以保潔服務為主，行業入職門檻較低，對相關服務人員的學歷、技能要求不高（甚至沒有要求），員工普遍學歷低，無技能，并且員工的穩定性較差。因此，該物業公司一直處于“人員不斷流失與不斷招聘”的困境中，公司每年都需要投入大量的精力、物力來應對頻繁的人員變動。另外，為了保證各物業項目的服務品質，對新招聘員工都會進行必要的崗前與在崗培訓，而頻繁的員工流動必然會在一定程度上增加公司對新員工培訓成本，從而影響了企業效益。

（三）成本控制方式粗放，不夠精細

由于該物業公司住宅物業項目所管理的住宅小區新舊程度不同，既有最近10年修建的新小區，也有幾十年前修建的老舊小區。在實際工作中，該公司按照區域劃分管理部門，因此，每個管理部門所轄區域既有新小區，也有舊小區。由于小區建設年代不同，管理難度也不同，并且收費標準差距也較大（從一平米幾毛到幾元不等），因此各小區實際收入成本利潤差別也較大。而從目前的成本核算情況來看，卻只能核算到管理部門，無法進一步細化到各小區，無法真正了解各小區真實的經營情況，因此也就無法有針對性地對各小區采取行之有效的成本管理控制措施。

（四）成本控制參與部門少

現該企業的成本管理工作主要由財務部門來負責，而有效的成本管理應該是一個系統性工作，應由涉及成本費用的所有部門都參與其中。如果只有財務部門進行成本管理，而業務部門少參與或不參與，容易使成本管理片面、形式化；在管理過程中也不容易及時發現問題并及時解決問題。

（五）維修資金使用困難，導致維修成本提高

目前，該物業公司管理范圍內老舊小區達50%左右，基礎公共設施存在不同程度老化現象。按照相關法律法規，必須達到“雙2/3”標準的才可以使用“住宅專項維修資金”，即專有部分占建筑總面積的2/3以上，同意業主人數占總人數的2/3以上。但按照目前實際情況來看，維修資金在實際使用時往往不能及時到位，所以物業公司只能進行一些應急維修，并不能從根本上解決或根治問題，進而也引起業主對物業公司的不滿與投訴。而應急維修所需要的資金往往由物業公司先行墊支，由此也會增加物業公司的經營成本。

三、解決方案

（一）實行小區項目承包制

按照小區進行承包考核，實行成本費用“一攬子”包干（即與項目有關的所有費用，包括人工、材料等一切所需花費的全部費用），節約歸己超支自行負擔。具體業務操作：通過測算，初步了解項目的成本及利潤情況，然后確定公司對各項目預期達到的利潤，通過“既定收入總額減去公司必要利潤”來確定各小區項目包干費用標準。但需要在項目服務過程中，對其成本費用發生情況進行監督、控制與考核，并于年度終了，對各項目進行綜合評價與績效考評。

（二）將業主評價納入考核指標

加強成本控制力度，并不是一味地降低成本，而是在合理降低成本的同時還要考慮相關業務風險。例如，為了節約人工成本而減少小區保潔人員數量，除工作量增加外也變向降低了工資標準，可能會影響保潔服務質量。因此，為了防止小區項目承包制因為減少成本支出而降低物業服務質量的風險，應將客戶評價納入小區項目承包制考評體系，并對其權重及考核內容進行合理的設定。

（三）機械代替人工

在可以實行機械清掃的區域，通過清掃車來代替人工保潔，這樣不僅可以減少人員用工成本，也可以大大降低人員流動帶給公司的用工風險。

（四）構建全員參與的成本控制體系

為了保證成本控制體系的合理性，可以由財務部門牽頭構建，但必須由各個部門共同參與。首先，需要樹立全員參與的思想，提高全員的參與意識；其次，對不同崗位職責的員工進行有針對性地相關培訓，保證公司各個部門間的成本控制溝通通暢與協調；再次，全面分析公司業務特點及經營情況，制定合理的成本控制目標；最后，對成本控制結果與目標進行對比，分析差異原因，并找出進一步優化的措施。

（五）制定和完善維修基金的法律制度

相關部門應進一步制定和完善維修基金的法律制度，優化使用流程，提高使用透明度，加強基金使用監管，同時還需要加大相關政策的宣傳力度，使業主了解更多基金使用權益，真正切實做到業主的錢為業主服務。

四、結語

時代的進步與經濟的發展，必然會使一些傳統行業或行業中的傳統行為受到沖擊。而企業要想在不斷更迭的經濟環境中持續發展，不光要具有危機意識，更要具有戰略眼光，必須緊跟時代發展的步伐，不斷加強和完善自身，才不至處于被淘汰的境地。