新時期土地儲備風險管理措施

焦紅英 阜新市自然資源事務服務中心

伴隨著全球資源整合的不斷升級土地，這種不可再生資源已經越來越被重視，為了不斷的促使土地資源的利用率得到有效的提升，就需要全面規劃統籌整合土地的有效使用，并通過科學的管理辦法，對于土地資源進行合理的存儲與資源分配，這就需要建立一套相對完善的科學的土地存儲管理體系并不斷地強化土地管理機制的推進，有效的促使風險得到管控，這也需要政府不斷強化自身的職能。因此，對新時期背景下土地儲備鳳霞內容分析，而后探尋出有效的管理方式意義重大。

一、土地儲備風險主要因素

（一）內部風險

針對土地儲備風險而言，其可以分為四中風險類型，即：收購、開發、儲備、出讓風險。

收購風險主要體現為收購價格不合理存在的不確定風險以及被收購的土地產權以及自然條件的不確定風向性。就目前而言，在具體農用地征收以及相關舊城改造的環節中，雙方的談判結果即為土地收儲價格，但是在該項活動開展中，若收儲方和被收方兩者對收購的價格存在不同 建議，或是存在一些特殊因素的影響，就會導致該過程出現法律問題，這也是內部風險中最為重要的一項風險因素。此外，開發、儲備以及出讓風險則是建立在收購風險的基礎上的。

（二）外部風險

對于外部風險而言，由于房地產市場有著一定的周期性，在周期環節中，各個階段包含的不確定因素非常多。而作為土地儲備機構，其主要作用在于對土地市場調控以及減少波動的情況出現。但是就目前現狀而言，在新時期背景下土地儲備機構本身也受到來自房地產市場波動的各種風險影響，這些影響在一定的范圍中會給儲備就機構的資金周轉帶來很大的副作用。從當前我國土地儲備資金執行情況分析可知，其主要包含兩種管理路線，即：儲備資金的執行與收支，而處于市場繁華時期，土地的出讓必然給回歸土地的地方財政帶來很大效益。但是一旦房地產蕭條時，土地出現流拍的情況就會增加，這就導致儲備機構的資金不能馬上變現，這就會出現土地一級開發成本不能立刻回收，在這種背景下，地方財政給予不了更多的資金支持時，土地儲備機構的財務風險就會增加，這都是外部風險的主要內容。

二、有效保障土地存儲風險管理措施的不斷強化

在新時期背景下，對于土地儲備風險管理的控制要按照實際要求，采取有效的方案進行全面的工控制，如下對土地儲備風險管理思路進行分析。

（一）不斷完善土地儲備規章制度與流程機制

建國以來我國土地所有權機制建立以后，我國有關土地儲備方面的規章制度并沒有形成體系化的統一機制，很多機制實際上是模糊不清的，這種問題的存在再一定范圍上是的土地經營不能按照規范要求執行。另外一方面也導致投機分子實現了投機倒把，鉆了法律的控制，完成了一些非法的土地運作活動。從這一角度而言，就是我國的土地儲備相關流程機制以及制度更加完善是非常關鍵的。事實上，在我國大部分的地方性政府已經設立了一些臨時性的土地儲備運作的相應的條件，這些限制條件設立的目的就在于能夠有效地促使土地的儲存，更加合理實現統籌規劃和綜合管理，但是這些規章制度由于不能從國家層面統一完善土地規劃管理和統籌，所以往往帶有一些明顯的地方特色，而正是因為這些規定的地方，不同要求不同，往往也就導致了其嚴密性不夠，同時權威性也不足。這一角度而言，需要從國家的角度協調多個部門來促使相關規章制度得以完善。

（二）不斷促使土地儲備的融資方式得以拓寬

在各地方的土地儲備運營管理過程中，因為土地資源的特殊性會收集到大量的資金，從這一角度而言，土地資源運作的人員就需要不斷地促使資金的融資活動得到有效的執行，以此來實現資源的靈活應用。但是采用傳統的融資方式已經成為當前的主要措施，但這種融資方式和融資渠道相對而言比較單一，土地的儲備資金。儲備過多或者是資金的使用時間比較長的情況下，就會造成資金短缺的問題。從這一角度而言，不斷地擴大土地儲備的融資方式是非常關鍵的，這種方式最根本的目的就是有效地保障資金供應。

（三）全面統籌有效制定土地儲備供應計劃

在開展土地儲備管理工作的過程中，需要將合理的土地供應計劃方案構建出來。土地儲備管理目的在于符合地方政府對土地進行宏觀調控，其主要的內容涉及了儲備的位置價格、方式等方面。因此，在該項工實施的過程中，需要考慮土地儲備供應計劃的要求，使其能夠在滿足市場運作下進行，同時針對制定的內容，需要分析土地資源的出讓方式以及價格等多方面的條件，尤其是針對一些需要長期儲備的土地資源，在禁止供應計劃時要考慮其使用期限等等方面。

（四）建立有效的土地儲備管理機制

首先要注意不斷的促使原有的規章制度得以完善，還要保證相應的信息公開化，其次是對于土地儲備的監督，要不斷加強對于投機倒把合作法律控制的行為進行嚴懲，最后還需要設立相關的土地儲備司法程序，參考國家的一些規章制度和政策，嚴格的按照目前執行的規范要求，對出現不合理現象控制。

三、結束語

就目前我國的土地儲備管理工作而言，不斷地促使土地儲備、風險管理得以加強，是非常有意義和價值的，目前我國的土地儲備風險管理中存在著較多的問題，還需要有針對性的措施來彌補。因此，在往后的研究中，需要加大力度對土地儲備的風險內容分析，將影響土地儲備的因素歸納起來，從而采取有效的方案進行控制，以保證土地的使用具備合理性。