轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計量模式對財務(wù)報表的影響
——以H公司為例

熊雯青 華東交通大學(xué)

一、導(dǎo)論

我國于2006年發(fā)布了關(guān)于公允價值的會計準(zhǔn)則，并首次提出了投資性房地產(chǎn)這一概念。同時，還提出了兩種不同的計量方式供企業(yè)選擇，分別是公允價值模式和成本模式。然而，所有上市公司中選擇以公允價值計量的只有5%左右，產(chǎn)生這種情況的主要原因是企業(yè)所處的環(huán)境較為嚴(yán)苛使得公允價值計量模式造成企業(yè)的利潤波動幅度過大，所以企業(yè)很難轉(zhuǎn)變原有的觀念，一時難以接受公允價值計量模式。此外，我國的房地產(chǎn)行業(yè)還不夠成熟，市場比較動蕩，這些不穩(wěn)定因素都在阻礙著我國資產(chǎn)評估技術(shù)的進步。但公允價值仍有其必要性：

（一）會計目標(biāo)的實現(xiàn)

為會計信息使用者提供與決策有用的信息是財務(wù)會計的主要目標(biāo)，但前提是要信息同時滿足可靠性和相關(guān)性。由于用成本計量可以使會計信息的可靠性更高，因此用成本計量模式時曾經(jīng)的主流。但若要想真正實現(xiàn)會計目標(biāo)，則需要采用公允價值計量模式。若是能夠合理運用的話，這二者可以兼得，這樣才能更好地實現(xiàn)會計目標(biāo)。

（二）會計的國際趨同

從我國財政部于2010年4月2日發(fā)布的路線圖中可以發(fā)現(xiàn)，我國的會計準(zhǔn)則已越來越與國際趨同。但這種趨同并不是單方面的，而是我國與國際會計準(zhǔn)則理事會間互相溝通、借鑒、認(rèn)可所促成的結(jié)果。并且前國際會計準(zhǔn)則理事會主席也曾對我國的會計準(zhǔn)則制定水平給予過肯定。即：我國的不僅不需要完全局限于國際會計準(zhǔn)則，甚至可以加上自身的特色從而反向影響國際會計準(zhǔn)則的制定。據(jù)此，我國在研究討論會計的計量問題時也可以在與國際趨同的情況下，加上符合自身國情的差異。

二、案例分析

（一）公司介紹

H公司是家居裝飾及家具商場的運營者和管理者。2015年6月26日在港交所上市。2018年1月17日H公司在上交所上市。且從規(guī)模上看，H公司是泛家居行業(yè)的龍頭。

然而，經(jīng)過疫情的影響，當(dāng)整個線下零售行業(yè)都在戰(zhàn)略收縮，優(yōu)化門店數(shù)量時，H公司卻還在繼續(xù)擴張。H公司于1月4日發(fā)布公告稱，截至2020年12月31日，公司經(jīng)營了92家自營商場、273家委管商場，與2019年同期相比，H公司2020年合計增加了49家家居商場。面對這一在疫情下頗為反常的動作，H公司稱之為：力促在危機中育新機，于變局中開新局。

令人疑惑的是，盡管H公司稱自己為家居行業(yè)的企業(yè)，單從財務(wù)報表上來看似乎并非如此。從收入結(jié)構(gòu)來看，占比一般左右的是租賃及管理收入，其后依次是項目年度冠名咨詢委托管理服務(wù)收入、項目前期冠名咨詢委托管理服務(wù)收入、建造施工及設(shè)計收入、其他收入、商業(yè)咨詢費及招商傭金、商品銷售及家裝收入、工程項目商業(yè)管理咨詢費收入。從以上可以看出，與其說H公司是一家家居企業(yè)，倒不如說是一家房地產(chǎn)企業(yè)，并且其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也和房地產(chǎn)行業(yè)非常相似。

此外，從H公司發(fā)布的年報當(dāng)中可以發(fā)現(xiàn)，2016-2019年的總資產(chǎn)分別是81,535,404,103.12元、97,014,624,091.31元、110,860,717,818.56元、122,294,418,558.66元，其中，投資性房地產(chǎn)分別為66,948,000,000元、70,831,000,000元、78,533,000,000元、85,107,000,000元、分別占比82.11%、73.01%、70.84%、69.59%。由此不難看出，H公司在投資性房地產(chǎn)上的占比很大，并且H公司計量投資性房地產(chǎn)的模式由成本改為了公允價值，這給財務(wù)數(shù)據(jù)帶來了極大的影響。因此，本文是以H公司為例，研究轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計量模式對財務(wù)報表的影響。

（二）H公司投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換對財務(wù)數(shù)據(jù)的影響

盡管將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為以公允價值模式進行計量的投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價值大于賬面價值的部分只能計入“其他綜合收益”，不能并入利潤，但仍能增加其資產(chǎn)總額。2012年，該公司的這些資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)，余額只有79億，當(dāng)其全部轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時，增加了582億，同時所有者權(quán)益增加了約240億。于是公司的資產(chǎn)總額由267億增加到了668億。

而投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式，分別是成本模式和公允價值模式。該公司在財務(wù)報告中明確表示其有充足的理由和條件對本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式記性后續(xù)計量。據(jù)此我們可以清晰知道該公司并未同一般公司一樣采取成本模式，而是采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

1.對成本費用的影響

若是采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定按期計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。而采用公允價值模式進行后續(xù)計量是無須計提折舊或攤銷的，這兩者相比，采用公允價值模式無疑是減少了成本費用。根據(jù)2018年財務(wù)報告顯示，H公司的投資性房地產(chǎn)賬面價值約為785億，其節(jié)省的成本費用并非小數(shù)。如若該公司的投資性房地產(chǎn)按成本模式進行計量，以40年折舊為限，這兩種模式下成本費用的差為9.57億，以公允價值計量約能減少15.18%的成本費用。若是以20年折舊為限，成本費用一共約差16.19億元，以公允價值計量可以節(jié)約25.68%的成本費用。

2.對資產(chǎn)總額的影響

在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)—公允價值變動”科目。由于我國房地產(chǎn)在近些年一直處于不斷升高的狀態(tài)，其公允價值很有可能高于其賬面余額，所以投資性房地產(chǎn)科目余額很有可能會不斷增加。因此，資產(chǎn)總額也會不斷升高。據(jù)H公司年度報告顯示，2016年至2018年的投資性房地產(chǎn)科目余額分別是669.48億，708.31億和785.33億元。分別占資產(chǎn)總額的82.1%，73%和70.84%。從中可以看出H公司的大部分資產(chǎn)都來源于投資性房地產(chǎn)。若是以成本模式進行后續(xù)計量，以40年為折舊年限，資產(chǎn)總額約會減少387億，差異比例約為34.94%。若以20年為折舊年限，在公允價值模式下，資產(chǎn)總和會多421.9億元，兩者差異比例約為38%。

3.對凈利潤的影響

在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，貸記“公允價值變動損益”科目。“公允價值變動損益”包含在利潤表里，屬于凈利潤的一部分。換句話說，“公允價值變動損益”的增加會引起凈利潤的增加。據(jù)H公司財務(wù)報告顯示，2016年至2018年由投資性房地產(chǎn)引起的公允價值變動損益分別為17.54億，19.96億和18.2億，分別占凈利潤的47.75%，46.66%和38.68%。從中可以看出H公司凈利潤的相當(dāng)一部分來源于投資性房地產(chǎn)的資本增值。若是以成本模式進行后續(xù)計量，以40年為折舊年限，2018年度的凈利潤約會從47億降到25.4億，降幅比例達(dá)45.99%。若以20年為折舊年限，以成本模式計量會少計凈利潤約26.75億，兩種模式的差異比例約為56.84%。

三、總結(jié)

綜上所述，不難看出H公司的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式時對財務(wù)報表的數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大影響，包括成本費用、資產(chǎn)總額和凈利潤的影響等，且H公司估值方法未采用市場法，而采用收益法、直接比較法、假設(shè)開發(fā)法等方法，該企業(yè)還需謹(jǐn)慎考慮未采用市場法進行評估的原因、各項投資性房地產(chǎn)采用的估值技術(shù)、投資性房地產(chǎn)估值的合理性等。