土地估價中的風險及預防對策探析

陸云 江蘇新大陸房地產土地評估造價咨詢有限公司

生態資產價值評估的相關研究最早可以追溯到19世紀20年代，當時研究的方向主要包括：自然資源核算、生態系統服務價值評估等。但隨著我國社會主義現代化建設腳步的加快，我國的自然環境和資源正在遭受著嚴重的破壞，因此我國也提出一系列的生態問題研究措施。改善生態環境和土地的合理利用以及管理都需要以土地為基礎，再進行生態資產的研究。基于此條件下，本文以下內容主要針對國內目前生態資產價值評估的方式和土地生態資產的內涵、特征以及土地生態資產價值的提出和思路作出重要分析和研究。

一、土地估價中的風險

（一）評估技術失誤產生的風險

（1）評估參數取值不當帶來的風險。現階段，一些行業的評估參數沒有統一的標準，參數的穩定性和可靠性不能保證。為此，相關的工作部門和估價師應該對參數值進行確定。（2）估價方法選取錯誤帶來的風險。一些估價師還能結合相關的規定科學地選擇合理的估價方式，或者是一些估價師為了滿足客戶的需求而故意回避最適宜的估價方式，這在一定程度上存在一些風險。（3）土地估價報告內容不完善帶來的風險。土地評價報告不完善，對評價對象存在的瑕疵不能進行說明，不能列出影響自身權益的保護性條款，這些報告不完善的內容容易給估價機構和估價師帶來一定風險。（4）欠缺評估基礎資料帶來的風險。土地評價有自身的方式方法，由于任何方式的選擇都需要基礎數據和技術數據的支撐，因此在進行評價的過程中能否掌握豐富的資料對評價結果有重要的影響。

（二）行業競爭風險

由于我國房地產行業市場化改革相對較為滯后，使得早期企業多是從相關機構延伸而來，雖然在市場化體系不斷驅動下，具有獨立主體的評估機構高速發展起來，但是由于我國高等教育體系在這方面人才培養的欠缺，使得這些企業整體經營還受到較大限制。而在行業運行過程中，由于經濟利益的驅動，某些企業對風險現象視而不見，在市場發生外部因素變化時，無法有效規避風險，甚至會造成某些正常經營企業的利益也受到侵害。

二、土地估價風險的預防對策

（一）提升大數據應用水平

在“互聯網+”時代背景下，土地估價體系運行必須以大數據和信息技術的應用為基礎，尤其是在土地估價工作開展涉及因素不斷復雜化的情形下，將各種數據通過數據化的形式展現出來，借助各種有效途徑，全面收集數據并將其納入統一的信息管理平臺中，利用大數據分析技術提升整體分析水平。在對具體的項目地塊進行估價分析時，能將現有數據與大數據平臺的共性特征相對比，不僅能發現現有數據中存在偏差的部分，使估價人員更為準確地判斷評估風險，還能借助數據分析，有效避免估價工作中人為因素的影響，得出更為準確的估價結果。大數據其相關技術的應用，是未來土地估價工作開展的重要技術保障，對于相關企業和機構而言，必須不斷加強對這方面技術應用的重視程度，不斷加大硬件設備的投入力度，為相關工作開展和未來發展奠定良好的基礎。

（二）謹慎接受評估委托和認真審查土地權屬

相關土地估價機構在接受委托之前需要從多方面對委托的項目進行全面的了解。對于風險比較大的項目的話，應該適當拒絕。如果出現問題，不僅造成經濟上的損失，同時也影響自身的聲譽。此外，在進行土地估價的過程中，一些委托方故意隱瞞土地權屬問題，容易造成嚴重的糾紛，影響評估機構。為此，在接受委托之前需要將產權的情況說明清楚，必須對產權的原件進行審核和查詢，避免出現權屬糾紛的問題。

（三）提升工作人員專業技能

提升工作人員技能水平和綜合素質是確保技術應用的基本保障，尤其是新型技術的應用，對操作人員的實際技能應用也提出了更高的要求。對土地估價行業而言，做好這方面工作需要從三個層面入手：一是要能與相關高等職業院校等加大合作力度，通過校企合作等多種方式，不僅能有效提升現有工作人員的專業技能水平，還能為后續人才培養奠定良好的基礎。二是完善行業內部人才交流渠道，對于違反法律法規和行業規范要求的工作人員，要將其驅逐出行業隊伍，而對于具有創新思維能力的高水平人才，則要能為其晉升和發展提供更為廣闊的市場空間。三是要能通過遠程教育體系的構建，為人才自我提升提供更加便利的渠道，加大行業內部技能交流力度，通過多種不同形式，共同提升行業整體專業技能水平。

（四）提升行業經營水平

行業整體經營水平的提升，構建良好的市場經營環境，才能更好地規避土地估價的行業風險。對于土地估價行業整體發展而言，需要在以下方面做好相應的工作：首先是要構建行業估價誠信管理體系，由于我國土地估價行業本身建立時間較短，在發展過程中出現的負面事件都會給行業公信力帶來負面影響。因此必須從誠信建設層面入手，通過完善的誠信管理體系，全面提升行業整體發展的良好形象。其次是要能對市場發展動向有深入的了解，對土地評估所依賴的整體環境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價的準確性，提升土地估價行業整體水平。最后是要能提升行業內部信息資源共享水平，通過資源庫的構建和有償交流機制的完善，使更多的公共信息資源能充分發揮出其應有的作用，也能更好地提升我國土地估價行業整體發展水平。

三、結語

隨著土地行業的不斷發展，土地估價面臨的各種機遇和挑戰也不斷增加，土地估價機構及人員只有不斷提高優化自身綜合素質和競爭力，才能滿足市場要求，保證土地估價成果的質量。