附建式防空地下室房產(chǎn)測(cè)繪與設(shè)計(jì)建筑面積數(shù)據(jù)差異問題

胡星 中電光谷建筑設(shè)計(jì)院有限公司西北分公司

在城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步不斷加速的背景下，購(gòu)房問題已經(jīng)成為一種社會(huì)性問題，現(xiàn)代群體普遍持有寸土寸金的思想觀念，房屋的真實(shí)建設(shè)面積和廣大消費(fèi)者的利益密切相關(guān)。人防地下室建筑工程的重要構(gòu)成部分之一，各級(jí)政府部門對(duì)其建設(shè)面積、所屬類別、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等均做出相應(yīng)規(guī)定。對(duì)房產(chǎn)建筑開展測(cè)繪工作的宗旨在于檢測(cè)并驗(yàn)證建成的工程是否和城鎮(zhèn)現(xiàn)代規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)要求相吻合，產(chǎn)權(quán)面積不僅是人防后續(xù)維管責(zé)任、權(quán)利規(guī)劃的重要憑據(jù)，也是當(dāng)下人防管理工作需重點(diǎn)落實(shí)的內(nèi)容之一[1]。

現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，依照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)后，依然會(huì)遇到工程完工測(cè)繪報(bào)告內(nèi)人防地下室完工建筑、產(chǎn)權(quán)及設(shè)計(jì)面積值之間形成較大差異的狀況，增加了相關(guān)部門判斷人防現(xiàn)實(shí)修筑面積是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的難度。

一、分析地下室設(shè)計(jì)面積與房產(chǎn)測(cè)繪面積的差異

出現(xiàn)這種差異的原因的根源在于面積范疇的認(rèn)定方面。通常情況下，民用地下室是防空地下室建設(shè)的范本，戰(zhàn)時(shí)情況下，人防地下室出入口和日常樓梯、通道、坡道等共用狀況較為常見。人防采用的樓梯可能是專用樓梯，還可能是和民用疏散功能相互結(jié)合的樓梯。

當(dāng)下，人們對(duì)人防地下室的建筑面積概念的設(shè)定，業(yè)內(nèi)主要持有如下兩種觀點(diǎn)：第一是人防項(xiàng)目各層外邊界所包圍的水平投影面積總和，各層面積應(yīng)是其所含有的防護(hù)單元、戰(zhàn)時(shí)出入口、防倒塌棚架及他類可以納入位置的建筑物總和；第二是防護(hù)區(qū)的建筑物面積，其主要由臨空墻、外墻外邊界構(gòu)成的面積組成的[2]。第一種觀點(diǎn)論述的內(nèi)容下人防建筑面積范圍更具寬廣性、整體性，其對(duì)外傳遞出人防工程建設(shè)規(guī)模相對(duì)完整的信息，但在平戰(zhàn)階段參照應(yīng)用的樓梯、通道等位置的測(cè)繪界限方面帶有一定不確定性；第二種觀點(diǎn)下作出的定義囊括了防護(hù)區(qū)的建筑面積，依照該定義，人防地下室的邊緣條件清晰度有很大提升，解除了圍護(hù)構(gòu)造之外建筑物面積形成的干擾。

二、人防工程設(shè)計(jì)建筑、完工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)面積之間的差別

對(duì)人防完工面積與產(chǎn)權(quán)面積兩者混為一談是造成項(xiàng)目設(shè)計(jì)建筑、完工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)面積之間出現(xiàn)一定差異的主因。產(chǎn)權(quán)面積，即產(chǎn)權(quán)主人依照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定持有房間所有權(quán)的房建面積；人防的建筑面積是依照工程設(shè)計(jì)圖紙所提示的邊緣范疇作出相應(yīng)統(tǒng)計(jì)，并參與測(cè)繪方開展測(cè)繪活動(dòng)過程，起到一定指導(dǎo)作用。綜合以上論述的內(nèi)容，可見建筑、產(chǎn)權(quán)面積分別呈現(xiàn)稱呼的是工程的真實(shí)運(yùn)用、權(quán)屬狀況，兩者的測(cè)算方法與應(yīng)用途徑存在一定差異。既往有條文規(guī)定，建筑地下室被設(shè)計(jì)作為人防工程的建筑實(shí)際面積，其隸屬于不被分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e范疇。

測(cè)繪單位參照人防工程設(shè)計(jì)圖呈現(xiàn)出的項(xiàng)目區(qū)域范疇開展實(shí)地測(cè)量工作，將形成的結(jié)果呈現(xiàn)在房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告內(nèi)。人防扮演一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元的“角色”，其參與到他類共有建筑面積的分?jǐn)傔^程，這就表明可以將其簡(jiǎn)單的理解成工程建筑占地面積與公攤面積的總和，將其結(jié)果記錄在房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告內(nèi)。若測(cè)繪單位把產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)的人防項(xiàng)目相關(guān)信息設(shè)定成人防建筑面積成果，則很可能會(huì)引起現(xiàn)實(shí)建筑面積大于測(cè)繪面積的狀況。

三、處理測(cè)繪面積與設(shè)計(jì)面積差異的策略

（一）明確人防建筑面積范疇，改進(jìn)測(cè)繪執(zhí)行細(xì)則

國(guó)家相關(guān)部門當(dāng)下實(shí)施的規(guī)范中，針對(duì)建筑人防項(xiàng)目實(shí)際面積的測(cè)算細(xì)則并沒有做出詳細(xì)規(guī)定，甚至關(guān)于這種構(gòu)造物的建筑面積表述尚沒有做到詳細(xì)、透徹。針對(duì)建筑人防地下室工程來說，現(xiàn)行的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)當(dāng)前的設(shè)計(jì)工作及測(cè)繪實(shí)踐過程均沒有表現(xiàn)出良好的適用性，很難有效應(yīng)對(duì)新狀況、新問題[3]。故而，應(yīng)將強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪管理、促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪行為實(shí)現(xiàn)規(guī)范化設(shè)定為始發(fā)點(diǎn)，相關(guān)部門對(duì)人防工程建筑面積的計(jì)算范疇做出確切規(guī)定。有針對(duì)性的改善工程測(cè)執(zhí)行施細(xì)則，借此方式使人防測(cè)繪的準(zhǔn)確性能得到更大保障。河北、河南等地區(qū)陸續(xù)編制了和防空地下室面積測(cè)算相關(guān)的細(xì)則、規(guī)定，且有部分省市已推行了地方性標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)下，有地區(qū)大力推進(jìn)人防工“多測(cè)合一”工作，利用合理方式將規(guī)劃、房產(chǎn)、人防等測(cè)量規(guī)范要求整合，使建筑面積計(jì)算規(guī)則實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。

（二）完善配套成果文件

人防工程測(cè)繪工作開展階段采用的技術(shù)方法和常規(guī)工程測(cè)繪基本是等同的。為更全面、準(zhǔn)確的呈現(xiàn)出人防測(cè)繪成果，可以將現(xiàn)存的房建測(cè)繪成果報(bào)告為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)狀作出微調(diào)整，提升其完善性，構(gòu)建出對(duì)人防項(xiàng)目測(cè)繪工作表現(xiàn)出良好適用性的管理辦法與有關(guān)配套文件。具體可以從如下兩個(gè)方面實(shí)施：

（1）填充人防竣工平面圖，使工程測(cè)繪范疇更明確。

竣工平面圖為人防建筑面積測(cè)繪工作開展的基礎(chǔ)技術(shù)型材料。有針對(duì)性的填充該種圖紙內(nèi)容，能夠更直觀、清晰的呈現(xiàn)出人防工程建設(shè)的范疇邊界，并且要維持該圖紙和設(shè)計(jì)方出示的施工圖文件內(nèi)用于表示地下人防工程的范疇完全一致[4]。若存在人防工程區(qū)域邊緣模糊化、形成出入的狀況時(shí)，應(yīng)積極和工程設(shè)計(jì)方取得聯(lián)系，加強(qiáng)觀點(diǎn)互動(dòng)交流，共同使人防工程的測(cè)繪范圍帶有明確性特征，在這樣的工況下獲得的測(cè)繪成績(jī)方能和設(shè)計(jì)范疇相吻合。針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成績(jī)報(bào)告內(nèi)的完工建筑面積，可以依照是否為人防區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)劃分其類型，統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)等。比如，針對(duì)人防建筑范疇中的各種裝備用房、停車庫(kù)等面積記作人防建筑面積，則能夠更清晰的呈現(xiàn)出人防工程的現(xiàn)實(shí)建設(shè)狀況。

（2）科學(xué)梳理人防竣工建筑與產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系

若把整個(gè)人防地下室建筑看成是一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元，則針對(duì)建筑內(nèi)部配置的裝備、管理用房等共有項(xiàng)目，在測(cè)算面積時(shí)需要將其和非人防區(qū)域區(qū)別出來，另做測(cè)算與分?jǐn)偂Ｍㄟ^落實(shí)以上計(jì)算方法，能進(jìn)一步提升人防建筑產(chǎn)權(quán)界限的清晰度，更為精確的界定其自體的完工建筑占地面積與公攤建筑面積之間的關(guān)聯(lián)性[5]。

（三）盡可能的減少設(shè)計(jì)變更量

在獲得報(bào)規(guī)審照?qǐng)D紙以后，應(yīng)盡量規(guī)避和面積整改有關(guān)的變更行為。一般在報(bào)規(guī)圖生效以后，便可以要求測(cè)繪單位對(duì)房產(chǎn)建設(shè)用地開展預(yù)測(cè)繪工作，若后期出現(xiàn)很多影響建筑面積的變更，將會(huì)造成預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積兩者存在明顯差異，若超出限值，那么建設(shè)方、施工方均會(huì)承受不同程度的經(jīng)濟(jì)損失。并且若工程變更量過大時(shí)，將會(huì)對(duì)竣工階段的項(xiàng)目驗(yàn)收工作行程更顯著的影響。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)建筑人防地下室開展測(cè)繪工作的宗旨以收集與闡述工程建設(shè)與應(yīng)用狀況有關(guān)信息為主，也能為工程施工管理、異地施工費(fèi)用審核等提供精準(zhǔn)的引導(dǎo)性資料。故而，在實(shí)踐中要不斷提升人防建筑面積測(cè)繪行為的規(guī)范性，借此方式使人防建設(shè)市場(chǎng)更有序、規(guī)范的運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)對(duì)人防建設(shè)行業(yè)的精準(zhǔn)監(jiān)督管理，使該項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中有更大的動(dòng)力支撐。