房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略探討

馮業(yè)超 廣東東升實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定也受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)劇烈波動(dòng)或市場混亂時(shí)，國民經(jīng)濟(jì)也受到一定的影響。房地產(chǎn)業(yè)顯然是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資本需求高、投入產(chǎn)出周期長的特點(diǎn)。如果房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流有問題，影響公司正常生產(chǎn)經(jīng)營，影響企業(yè)盈利能力，加劇企業(yè)債務(wù)危機(jī)；到為了保證其可持續(xù)發(fā)展，必須及時(shí)準(zhǔn)確地識別和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)本身就算企業(yè)運(yùn)作的一種表現(xiàn)。從狹義上講，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是融資的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)有可能借入過多的資金而導(dǎo)致償付能力不足。房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在負(fù)荷運(yùn)行中無法完成償債的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)使企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的營業(yè)收入。從廣義上講，房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)在各種活動(dòng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，反映了企業(yè)財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全部風(fēng)險(xiǎn)，包括融資和投資活動(dòng)，這些風(fēng)險(xiǎn)受到外部和內(nèi)部因素的影響。企業(yè)受內(nèi)外部因素影響，難以控制，產(chǎn)生負(fù)發(fā)展現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)期收益與實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)相差較大。金融風(fēng)險(xiǎn)的廣義形式反映了金融風(fēng)險(xiǎn)的整體內(nèi)涵。

資本是企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展的基本要素，資本運(yùn)營的各個(gè)方面都應(yīng)作為核心分析課題。企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可分為籌資活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和投資活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、可控性和不確定性。為了減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的損失，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)把握成本與效率的關(guān)系。在制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略時(shí)，應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況及時(shí)調(diào)整控制策略，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)受多種因素的影響，包括外部環(huán)境和內(nèi)部管理因素。外部環(huán)境因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和日益激烈的市場競爭；內(nèi)部管理因素包括公司治理結(jié)構(gòu)和主要產(chǎn)品的市場識別。

二、業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）抓緊防范要點(diǎn)

風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)是識別。在識別的基礎(chǔ)上，評估風(fēng)險(xiǎn)的類型、原因和影響。與此同時(shí)，注意風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)和發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到控制，風(fēng)險(xiǎn)評估的效果更好。在從顯性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和隱性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)維度制定財(cái)務(wù)防范方案時(shí)，必須制定包括上述內(nèi)容的風(fēng)險(xiǎn)防范框架，結(jié)合了防范思路，明確了防范的脈絡(luò)；其次，分析報(bào)表?；趫?bào)表將房地產(chǎn)市場經(jīng)營者的所有非財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息，反映在不同的財(cái)務(wù)報(bào)表中，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營活動(dòng)之間的內(nèi)在關(guān)系，為在商業(yè)部門實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防范措施奠定基礎(chǔ)，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)面影響的程度；這個(gè)保障資產(chǎn)安全是房地產(chǎn)業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。需要房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注資產(chǎn)，提高資產(chǎn)管理意識，在此基礎(chǔ)上支持融資，使行業(yè)資金流動(dòng)體系更加安全穩(wěn)定，盤活存量資源，釋放資產(chǎn)紅利，避免企業(yè)資不抵債現(xiàn)象，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體的抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)特征

第一，客觀性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總是無處不在。只能通過科學(xué)手段加以防范。這需要房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，能夠識別和防范行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境中的風(fēng)險(xiǎn)。其次，風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)在公司運(yùn)營管理的各個(gè)領(lǐng)域中，在資金的配置、積累、使用、風(fēng)險(xiǎn)的增加都是可能的，房地產(chǎn)業(yè)必須全面強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能依靠規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)集中所有區(qū)域；第三，不確定性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、程度、影響和持續(xù)時(shí)間與市場供求關(guān)系、國家政策、競爭對手以及一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生或不發(fā)生的業(yè)務(wù)規(guī)模有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)要做好準(zhǔn)備，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收入正相關(guān)。有時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)越大，收入就越高。風(fēng)險(xiǎn)越低，運(yùn)營越保守，公司很難在常規(guī)業(yè)務(wù)之外賺取收入這是要求房地產(chǎn)業(yè)通過項(xiàng)目開發(fā)、創(chuàng)業(yè)活動(dòng)等防范風(fēng)險(xiǎn)，環(huán)節(jié)營銷等方面作為財(cái)務(wù)管理的一部分，起到了風(fēng)險(xiǎn)防控的作用，避免了行業(yè)利益的對沖，使房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)增加了生產(chǎn)和收益。

（三）找出風(fēng)險(xiǎn)起因

企業(yè)存在于一個(gè)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場中，時(shí)時(shí)變化的市場環(huán)境對企業(yè)帶來了不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。外部環(huán)境包括內(nèi)容很多，如市場競爭、法律環(huán)境、金融市場環(huán)境、人文等環(huán)境構(gòu)成。這些外因的動(dòng)蕩就會(huì)對企業(yè)內(nèi)部帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能對外因理解透徹，提前預(yù)防，就會(huì)造成一定損失。特別是大企業(yè)認(rèn)為自己的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力很強(qiáng)。沒有必要一直關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在內(nèi)部管理中無法強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面性和不確定性特征。這需要房地產(chǎn)行業(yè)確立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主觀預(yù)防意識，糾正運(yùn)營態(tài)度，改善管理對策，明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成主觀原因。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有全面性，需要與經(jīng)營活動(dòng)聯(lián)系。

經(jīng)營決策是保障活動(dòng)順利進(jìn)行的基本條件，關(guān)系到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防效果，房地產(chǎn)行業(yè)整合財(cái)務(wù)信息，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)財(cái)產(chǎn)融合，深入分析處理，從過去的展望性、預(yù)見性、綜合性的觀點(diǎn)來防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)經(jīng)營決策、監(jiān)督，保證能起到糾正作用，在健全運(yùn)營的前提下防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）多種防范辦法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率。指定合理的財(cái)務(wù)審計(jì)制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。讓審計(jì)人員形成水平方向和垂直方向的管理體系，能參與到公司運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。利用信息技術(shù)建立金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類別、影響因素等客觀因素劃分金融風(fēng)險(xiǎn)等級，建立數(shù)字風(fēng)險(xiǎn)識別模型，當(dāng)綜合條件觸及模型參數(shù)時(shí)，機(jī)制進(jìn)入響應(yīng)模式，并將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果傳遞給職能部門，為相關(guān)部門根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)水平實(shí)施配套措施提供依據(jù)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的有效性。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)高、投資多的資金密集型行業(yè)。最近，大城市的房價(jià)逐漸上漲，政府部門展開了控制活動(dòng)。國內(nèi)各大房地產(chǎn)公司都在關(guān)注政府的政策變化。在小規(guī)模房地產(chǎn)公司的發(fā)展中問題很多，需要重視政府出臺(tái)下相關(guān)政策，關(guān)心內(nèi)部管理工作情況，才能提高自身的競爭力。