解析房地產公司財務風險識別與防范

李栽勇 龍都投資集團有限公司財務管理中心

一、引言

由于市場環境具有高度的不確定性和概率性，每個公司的活動都面臨多種風險。風險的存在有助于經濟的集約發展，這是由于風險水平與預期結果范圍之間的相關性。每個項目都有一定的風險，因此，在實施任何項目時，都需要管理其風險。本文以房地產公司財務風險為例，深度解析了房地產公司財務風險類型和影響因素，并基于房地產公司財務風險類型所形成的財務風險識別方法和財務風險防范措施可以用于房地產公司的實際財務風險管理活動中。

二、房地產公司財務風險類型及影響因素

（一）房地產公司財務風險類型

區別于一般生產型公司，房地產公司所采取的鏈條式工作形式：拿地——開發——銷售——再拿地，一旦某一環節出現問題，勢必導致房地產公司資金鏈斷裂，造成財務危機。因此，房地產公司財務風險可以分作籌資風險、投資風險、資金回收風險和收益分配風險四種。[1]具體論述如下：

首先，籌資風險發生在房地產公司拿地前。在任何房地產項目中，融資都是整個交易的基礎。只有很少的投資者愿意或有能力用自有資金提供為整個項目融資所需的資金。但是，考慮到融資選擇的多樣性，金融服務市場上的眾多提供者（主要是銀行）所提供的房地產融資工具是普通的、不復雜的高級債務貸款，有些機構為初級債務提供更復雜的夾層產品。大多數貸款建立在線性攤銷之上。

其次，投資風險放生在房地產公司投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經營管理階段等階段。

再次，資金回收風險發生在房地產公司商品房銷售和租金回收兩個環節中。接近貨幣政策和市場收益的措施在引起房地產收益變化中起著重要作用。特別是，基礎貨幣和市場收益對當前房地產收益產生了明顯的滯后效應。由此導致房地產公司銷售管理以及應收賬款回收管理存在差異。

最后，收益分配風險發生在房地產公司內部利益相關者之間。具體來說，是指由于收益分配可能給房地產公司的后續生產經營活動和管理活動帶來的不利影響。

（二）房地產公司財務風險影響因素

房地產公司財務風險的影響因素是多樣的。首先，專業知識的缺乏是房地產開發行業普遍存在的問題，再加上銀行房地產部門專業知識的缺乏，造成了迅速膨脹的泡沫。資本結構的權衡理論所解釋的融資困境，是一個非常現實和具體的問題。除了能夠從外部資本市場獲得廉價股權和債務來源的房地產公司獲得大量現金外，大多數典型的房地產公司都面臨著將非常有限的資本分配給若干項目的問題，這種分配的方式要將風險降到最低，回報最大，導致大多數房地產估值過高、放貸過多等。

人們對房地產的未來仍持樂觀態度。這種樂觀主義盛行的影響是，企業使用債務的依據，并不是計算稅收保護效應或債務的各種成本，而是盡可能多地使用債務。為了在不利的情況下保護現金流而設計的通常警告通過對未來的假設被擱置一邊。這實際上意味著公司為已開發的項目承擔了太多的債務，因為他們能夠做到這一點，而且因為他們的風險分析沒有考慮到所有可能。對于開發商而言，這種假設也是可持續的，因為他可以迅速出售這棟大樓。對于長期持有者而言，租金和空隙的變化可能已經造成了一種情況，即貸款條件被打破，必須與銀行一起制定出解決方案。可以說，避免風險與避免機會是同時發生的，而這對于管理者來說是很難實現的。

三、房地產公司財務風險識別與防范措施

（一）房地產公司財務風險識別方法

財務風險識別過程主要包括影響公司財務風險的內部（例如，業務活動和公司的內部結構）和外部（例如，特定于行業的變化，技術發展）因素的定義（所謂的風險驅動因素）以及參考值，而參考值又會受到財務風險的影響。除風險評估外，該過程還包括檢測風險驅動因素之間的依存關系，以確保有效的風險評估過程。[2]在房地產公司財務風險管理的背景下，房地產公司的所有財務風險都必須系統地構建。在繪制財務風險圖時，房地產公司必須一致地定義每個風險，并且公司還應該根據財務風險承受能力對財務風險進行分類。

具體地說，以前，房地產公司財務管理能力是通過評估對某些標準的符合性來確定的，尤其是在準備財務報告時。如今，優先重點轉向評估和識別財務風險，制定措施以將其最小化并確保財務報告的可靠性和完整性的需求。考慮到不斷增加的各種風險及其影響力的增加，內部控制系統應以風險為導向。在內部控制過程中，組織會評估各種運營和設施的風險。控制財務報告的形成應旨在在報告中提供相關的真實信息。因此，報告信息重大錯誤陳述的風險應降至最低。無視重大錯報風險會降低財務報告的真實性，并為會計和報告數據的運營創造有利條件。

房地產公司財務風險識別應更加重視將價值創造作為財務風險管理的目標；強調對房地產公司面臨的所有主要財務風險的識別，無論其如何分類；尋求評估房地產公司面臨的總體財務風險，并且考慮一套更具創新性的方法來處理財務風險。[3]有幾種可用于房地產財務風險識別的技術。例如，使用清單和對業務環境的監視來識別財務風險；通過新聞媒體篩選，集體討論和小組討論之類的簡單識別技術；利用現金流數據的統計分析和業務流程分析的高級分析技術；獨立專家評估和情景分析的財務風險調查等。所有房地產公司都應定期進行財務風險識別，頻率為每季度至少一次。

（二）房地產公司財務風險防范措施

首先，提高房地產公司財務管理人員的財務風險防范意識。財務預警意識在日益動態和復雜的房地產行業中發揮著關鍵作用，因為它可以提高人們對財務風險的認識并保持警惕。自下而上和自上而下的策略一定不能相互孤立。只有同時，互動和堅持地采取自下而上和自上而下的方法，才有機會實現房地產公司財務可持續管理。因此，提升房地產公司財務風險防范意識，是其他風險防范措施落實的大前提。[4]

其次，利用財務模型制定房地產公司的財務戰略。利用財務戰略矩陣，使用均值GARCH 模型檢驗REITs 中隨時間變化的特質風險與動量回報的關系，并將流動性風險納入資產定價模型。因為房地產公司其基礎資產的性質，其流動性可能會更加嚴重，動量收益率顯示出不對稱的波動性，即，波動率越高，動量收益率就越高，體現在部分決策具有較高的特質風險，但他們的低風險溢價會導致低回報。因此，有必要根據價值創造（X 軸）與現金余缺（Y 軸）兩個維度，增強決策的效率與準確率，降低沉默成本發生頻率。

最后，建立房地產公司的財務預警體系。具體來說，通過現金流實際情況對比現金流預測的差異判斷是否存在現金流異常，并利用財務杠桿降低籌資風險。財務杠桿在房地產市場的制度化中發揮了重要作用，促進了房地產業的合法化。法律框架通過提供可靠和高質量的信息，使財務杠桿更加透明。此外，它們的結構為更廣泛的房地產行業帶來了國際標準和專業精神，并促進了房地產公司資金成本、財務風險、最大收益三者間取得平衡點。

四、結語

綜上所述，受限于房地產公司的高風險，不當的財務管理極易造成房地產公司財務風險。為了規避高財務風險，建議房地產公司每季度至少一次應用財務風險識別技術，分析公司財務現狀，利用財務預警體系，規避財務風險，以此實現房地產公司財務抗風險能力的提升，加強房地產公司的風險防范能力，促進房地產公司的可持續發展。