淺談房地產企業物業板塊分拆上市

龔威 華南理工大學工商管理學院

一、前言

2019年起，我國開始了房地產企業物業板塊赴港分拆上市的熱潮，而在剛剛過去的2020年，即使受到疫情的影響，但物業管理企業上市的熱度不減反增。截至2020年12月31日，我國共34家房地產企業將其物業管理板塊成功分拆上市，其中18家屬于2020年新上市，包括恒大物業、合景悠活、融創服務、華潤萬象生活、遠洋服務、世茂服務等等。在疫情之下的2020年，物業行業可謂異軍突起，創造巔峰。物業管理企業曾經僅是房地產企業的附屬品，但現在日益受到重視，深受資本市場的青睞，本文試圖就此現象的原因進行分析，并探究其現象給房地產企業帶來的效應。

二、物業管理行業特征

（一）品牌效應明顯

我國物業管理行業經過幾十年間的發展，目前已經形成了高市場集中度、競爭激烈的局面。眾多企業已經建立起了良好的品牌形象和聲譽，且多數物業管理公司屬于房地產開發企業的附屬公司，其名聲與母公司的發展也息息相關。消費者在選擇物業管理企業的時候一般會將其品牌聲譽作為重要的考慮因素，因此，物業管理企業若無成熟品牌或者沒有與行業參與者之間有較為深厚的業務關系，則難以在此行業立足和發展。

（二）勞動密集型

物業管理服務行業屬于勞動力密集型行業，人工成本是其主要成本。物業管理服務主要包括了保潔、綠化、秩序維護、維修等，這些服務重度依賴人工勞動。據統計，2016年至2019年間，物業服務百強企業的人力成本分別占總成本的53.4%、55.8%、57.8%和59.1%。近年來，隨著多地最低薪資標準的不斷提升，物業管理的成本呈不斷上升趨勢。專業人員的招聘和培訓也是物業管理企業為了實現可持續發展必須要關注的重點，只有提供優質和專業的服務，才能提高業主的滿意度，才能在激烈的市場競爭中穩固和提升企業的市場地位。

（三）發展潛力大

隨著我國城鎮化水平大幅提升，以及人均可支配收入的顯著增長，我國居民對生活條件以及優質的物業管理服務需求顯著提升，這成為物業管理行業發展的主要驅動因素。此外，依靠互聯網技術的發展，物業管理服務的質量又可以提升至更高的水準，為物業管理企業縮減成本并帶來新的收入來源。例如，通過人工智能、人臉識別、大數據等技術，實現智能門禁、智能能源管理、送貨及巡邏機器人等，大大節省了物業管理企業的成本，提高了服務質量，并為企業收取更高的服務費用創造可能。

三、分拆上市動因

（一）緩解融資壓力

許多物業管理企業都是作為房地產企業的附屬公司，其發展所需的資金是依靠母公司輸血。隨著當今房地產市場的逐漸衰退，以及政府三道紅線的出臺，房地產企業的資金壓力越來越大，已經變得自身難保；而物業管理企業僅僅依靠自身的盈利難以滿足其發展需求，且物業管理作為輕資產企業，難以通過擔保來獲取足夠的銀行貸款。因此，通過分拆上市，讓物業管理企業獨立進入資本市場，可以幫助其優化資本結構，獲得足夠的融資來支撐自身的發展。

（二）專注經營提升競爭力

隨著城鎮的高速發展以及居民生活水平的提高，人們對物業服務，特別是對優質的物業服務有了新的需求，物業管理服務可待挖掘的市場十分廣闊。房企將物業管理企業分拆上市，有利于物管企業專注于自身的經營，不斷提升自身的服務水平、管理水平，增強核心競爭力，在物業管理服務業這片藍海中搶占一席之地。

（三）激勵管理層

企業上市除了可以給企業自身帶來巨額的融資，還可以使得原始股東獲得高額的股票溢價收益。不少房地產企業大股東通過讓與管理層原始股或提供期權來作為激勵管理層的手段，在企業上市后，管理層可以通過轉讓股票獲取巨額收益，甚至實現財富自由。

四、結語

隨著生活水平的提高、科技的發展以及巨大的存量住房市場為物管服務行業的發展提供了有力支撐，正處在水深火熱中的房地產企業為了適應新環境，實現轉型以及在物管藍海中抓住新的機遇，紛紛將物業服務板塊分拆上市。將物管分拆上市有利緩解融資壓力，專注物業的發展戰略，也是一種不錯的管理層激勵方式。預計分拆上市仍然會成為未來一段時間房地產商發展的主要趨勢。