新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的探討

胡娥 遵義市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

《根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128 號(hào)）文件要求，房屋交易合同網(wǎng)簽備案在全國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)全面實(shí)行，網(wǎng)簽備案也得到了更多人的認(rèn)可。網(wǎng)簽備案從設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)經(jīng)歷了很長(zhǎng)時(shí)間，網(wǎng)簽備案具備的作用、價(jià)值也越發(fā)明顯。國(guó)家層面將相應(yīng)的網(wǎng)簽備案作為了新建商品房買賣相關(guān)監(jiān)管的一個(gè)重要途徑，雖然全國(guó)范圍內(nèi)的全面實(shí)行時(shí)間不長(zhǎng)，但通過(guò)分析不難發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)簽備案在貫徹和實(shí)施上也存在著一些問(wèn)題，其理應(yīng)具備的功能、作用也并未充分凸顯出來(lái)。正因如此，探尋出新時(shí)期新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案更好實(shí)施的策略十分必要和重要。

一、新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案概述

全國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)全面實(shí)行房屋交易合同網(wǎng)簽備案，加快推進(jìn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作是一種基本趨勢(shì)[1]。國(guó)家層面正在積極推動(dòng)新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，而網(wǎng)簽備案的作用也十分顯著。新建房屋的合同交易數(shù)額相對(duì)較高，大部分消費(fèi)者在面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)處于“相對(duì)弱勢(shì)”的狀態(tài)之中。在正式完成新建商品房買賣交易前進(jìn)行合同備案能夠?qū)ζ胀ㄙ?gòu)房者的利益予以較好保障。此外，進(jìn)行網(wǎng)簽備案也能起到一個(gè)形式上的公示作用，這也是法律界很多學(xué)者較為支持相應(yīng)網(wǎng)簽備案的一個(gè)重要原因。北京、上海、天津、重慶等地已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)政策來(lái)推動(dòng)新建商品房的買賣合同網(wǎng)簽備案事宜，合同網(wǎng)簽相關(guān)規(guī)定也對(duì)新建商品房買賣雙方提出了一些新的“要求”。但也要清醒的看到，相應(yīng)的網(wǎng)簽備案機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)上的狀況并不理想，對(duì)合同網(wǎng)簽相關(guān)規(guī)定進(jìn)行重新的調(diào)整與優(yōu)化也極為重要。

二、新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案中存在的問(wèn)題

（一）信息共享水平短時(shí)間難以迅速提升

新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案具有很多優(yōu)勢(shì)，但網(wǎng)簽備案中必然涉及很多數(shù)據(jù)信息的處理，其中，信息的共享狀況通常會(huì)直接影響到網(wǎng)簽備案狀況[2]。房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)新建商品房的需求一直較高，每年新建商品房買賣交易次數(shù)和交易金額也十分龐大。因此，進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)必然涉及大量數(shù)據(jù)信息的處理。但對(duì)于多個(gè)地區(qū)而言，2019年與2020 年的兩年時(shí)間里，大部分省份雖然陸續(xù)上線了相應(yīng)的合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，但相應(yīng)系統(tǒng)的服務(wù)性功能并不完善，數(shù)據(jù)信息短時(shí)間內(nèi)迅速出來(lái)，不同地區(qū)相應(yīng)數(shù)據(jù)的傳輸與共享速度也有待進(jìn)一步提升。由于人工進(jìn)行網(wǎng)簽備案審核依然是一種主要的審核方式，信息共享水平在短時(shí)間內(nèi)難以較好提升，這一問(wèn)題的客觀存在也表明新建房屋買賣合同網(wǎng)簽備案機(jī)制本身還有進(jìn)一步完善和優(yōu)化的空間。

（二）部分民眾對(duì)網(wǎng)簽備案的認(rèn)識(shí)與認(rèn)可程度偏低

當(dāng)前，部分民眾對(duì)網(wǎng)簽備案的認(rèn)識(shí)與認(rèn)可程度明顯不足，這也成為一個(gè)網(wǎng)簽備案進(jìn)一步推廣與實(shí)施的重要問(wèn)題。在法學(xué)界，關(guān)于相應(yīng)網(wǎng)簽備案的爭(zhēng)議便一直存在，一部分房企與民眾也認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上與相應(yīng)網(wǎng)簽備案的功能大同小異，而新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案完全“多此一舉”。不僅如此，備案的撤銷以及備案信息變更的程序較為復(fù)雜，所需要提供的材料較為多樣，對(duì)于很多購(gòu)房者而言，這無(wú)疑會(huì)加大買賣合同簽訂，以及新建商品房買賣中的時(shí)間成本。加之國(guó)家層面并未較好進(jìn)行新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息的宣傳，很多民眾對(duì)網(wǎng)簽備案的流程等并不了解，缺乏相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，其必然會(huì)對(duì)網(wǎng)簽備案事宜產(chǎn)生一些抵觸心理和情緒。長(zhǎng)此以往發(fā)展下去，新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案推廣與實(shí)施的良好環(huán)境也無(wú)法形成。

（三）網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)不健全

網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)不健全的問(wèn)題也十分明顯，這也對(duì)網(wǎng)簽備案的具體落實(shí)產(chǎn)生了很大制約性影響。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。但時(shí)至今日，更為具體的規(guī)定并不存在，這導(dǎo)致預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓、合同備案撤銷、網(wǎng)簽撤銷等工作都是“摸著石頭過(guò)河”，一部分炒房者也有了“炒房操作空間”。此外，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》等地方性政策雖然不同程度上提及了新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案事宜，但所進(jìn)行的解讀，作出的規(guī)定存在一些具體差異。整體上看，由于國(guó)家層面并未制定出一個(gè)宏觀的，普適性強(qiáng)的，與網(wǎng)簽備案事宜相關(guān)的政策法規(guī)體系，各個(gè)地區(qū)的新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案推廣與實(shí)施中便很難得到系統(tǒng)的指導(dǎo)與規(guī)范，這也是現(xiàn)階段相應(yīng)網(wǎng)簽備案在落實(shí)上具有很大難度的一個(gè)重要原因。

三、新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案更好推廣與實(shí)施的建議

（一）加速進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案平臺(tái)建設(shè)

新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的更好推廣與實(shí)施需要穩(wěn)定且強(qiáng)大的線上平臺(tái)作為支撐，加速進(jìn)行相應(yīng)平臺(tái)的建設(shè)也十分可取[3]。互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)的背景下，合同網(wǎng)簽備案平臺(tái)的建設(shè)中，住建部需要成為第一主體，且這一平臺(tái)需要與現(xiàn)有的商品房買賣交易平臺(tái)、系統(tǒng)保持較高的信息共享性。住建部為主導(dǎo)建設(shè)相應(yīng)平臺(tái)，并開放相應(yīng)接口，要求各省級(jí)行政區(qū)及時(shí)上傳相應(yīng)備案信息可以逐步擴(kuò)大相應(yīng)數(shù)據(jù)庫(kù)。不僅如此，一些子數(shù)據(jù)庫(kù)的創(chuàng)設(shè)，以及相應(yīng)數(shù)據(jù)信息上傳、調(diào)用速率不斷提升后，數(shù)據(jù)信息處理能力的提升也可以為網(wǎng)簽備案事務(wù)處理效率的提升提供很大幫助。伴隨著相應(yīng)網(wǎng)簽備案平臺(tái)建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)狀況的越發(fā)良好，新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案在處理上也能更為簡(jiǎn)單，網(wǎng)簽備案的進(jìn)一步推廣與實(shí)施難度也可以被較好弱化。

（二）以行業(yè)主體為媒介強(qiáng)化相應(yīng)政策知識(shí)的宣傳

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售主體和購(gòu)房者中，相當(dāng)大一部分主體對(duì)網(wǎng)簽備案事宜的認(rèn)識(shí)程度較低，認(rèn)可程度也有待進(jìn)一步提升。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生與相應(yīng)政策知識(shí)宣傳不到位有直接關(guān)聯(lián)。因此，以行業(yè)內(nèi)部分主體為媒介強(qiáng)化相應(yīng)政策知識(shí)宣傳的做法較為可行。一般來(lái)說(shuō)，新建商品房買賣雙方對(duì)合同網(wǎng)簽備案的重要性、基本流程等形成了深入了解與認(rèn)識(shí)后，其主動(dòng)進(jìn)行網(wǎng)簽備案的積極性能夠更好提升。此外，地方房管機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)微信公眾號(hào)、具體App 進(jìn)行網(wǎng)簽備案相關(guān)知識(shí)的宣傳，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)相關(guān)主體能夠?qū)W(wǎng)簽備案事宜給予更多關(guān)注。這一情形下，良好的網(wǎng)簽備案環(huán)境能夠形成，新建商品房網(wǎng)簽備案可以通過(guò)微信客戶端，特定APP 進(jìn)行處理時(shí)，網(wǎng)簽備案的時(shí)間周期也能更好縮短，這也可以為網(wǎng)簽備案的較好推廣和實(shí)施提供良好支持。

（三）加強(qiáng)網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)

加強(qiáng)網(wǎng)簽備案相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)也具有重要意義，這也是新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案進(jìn)一步推廣和實(shí)施中的重要途徑[4]。例如，國(guó)家立法機(jī)關(guān)可以結(jié)合最近兩年時(shí)間里各地區(qū)的網(wǎng)簽備案實(shí)際狀況，以及所積累的相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，以《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》為參考，制定新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案相關(guān)法律的制定，從法律層面規(guī)范相應(yīng)網(wǎng)簽活動(dòng)的開展。與此同時(shí)，住建部也應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際狀況出臺(tái)相應(yīng)的網(wǎng)簽備案政策，使得各個(gè)省區(qū)可以結(jié)合宏觀的，普適性強(qiáng)的政策為基礎(chǔ)，制定出符合地區(qū)實(shí)際狀況的網(wǎng)簽備案指導(dǎo)性政策。相應(yīng)的政策法規(guī)體系越發(fā)健全后，網(wǎng)簽備案也能更好的推廣和實(shí)施，實(shí)際推廣和實(shí)施中很多問(wèn)題也能得到較好解決。

四、結(jié)語(yǔ)

可以看出，新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案是一個(gè)基本趨勢(shì)，而網(wǎng)簽備案在推廣和實(shí)施中存在的各種問(wèn)題也需要得到及時(shí)解決。網(wǎng)簽備案的功能和作用需要得到肯定，但相應(yīng)政策中存在一定缺陷，理論界存在的各種爭(zhēng)議也應(yīng)當(dāng)被更好消除。為此，國(guó)家層面需要對(duì)網(wǎng)簽備案的推廣和實(shí)施狀況進(jìn)行具體分析，掌握相應(yīng)政策推廣與實(shí)施的實(shí)際狀況，相應(yīng)阻力和具體問(wèn)題。這一基礎(chǔ)上進(jìn)行的針對(duì)性調(diào)整、優(yōu)化也可以加速推進(jìn)網(wǎng)簽備案事宜。