承租人優先購買權淺議

□文/王冰潔

（東北財經大學法學院 遼寧·大連）

［提要］ 承租人優先購買權制度始于古羅馬時期，是一項歷史悠久的法律制度。本文立足于承租人優先購買權制度的基礎理論，結合現有法律規定，分析承租人優先購買權制度的不足之處，并提出相應的解決對策。

近年來，我國經濟發展取得了舉世矚目的成績，城市化進程也不斷加快。城市化進程的加快，促進了房地產行業的蓬勃發展與房價的一路攀升。從宏觀方面來講，確實有利于國家的經濟發展，但是也使得許多普通老百姓對于高昂的房價望而卻步。因此，越來越多進城務工、就業或者求學的人們選擇租房生活，房屋租賃關系愈加普遍。在房屋租賃關系中，承租人相較于出租人而言處于弱勢地位。為了保障承租人的合法居住權益，維護社會秩序的穩定，承租人的優先購買權制度應運而生。

一、承租人優先購買權概述

（一）承租人優先購買權的概念。欲明晰房屋承租人優先購買權概念，需要以優先購買權概念為基礎，明確其概念對于理解承租人優先購買權的相關問題起著舉足輕重的作用。

優先購買權是指在法律規定的范圍內，特定的民事主體在符合特定條件時，優先于某些人購買特定財產的權利。王澤鑒教授認為，優先購買權就是特定的主體依據法律規定或者當事人約定，在財產所有者出賣其動產或者不動產時，享有依照同樣條件優先購買的權利。根據王澤鑒教授觀點可知：優先購買權的權利主體必須是特定的人；行使優先購買權的依據既可以是法律規定也可以是當事人的約定；優先購買權的義務主體是財產所有者；優先購買權針對的對象既可以是動產也可以是不動產；權利人享有的是在財產所有者出賣該財產時依照同等條件優先購買的權利。

通過對優先購買權的概念進行分析，對于我們理解承租人優先購買權的概念具有指導意義，由此我們可以得知房屋承租人的優先購買權是指房屋的出租人即房屋的所有權人，在出賣該在租房屋時，必須在合理的期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有先于他人購買的權利。

（二）承租人優先購買權的特征

1、法定性。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第726 條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”該條文明文規定了承租人享有優先購買權，即法律賦予了承租人以優先購買權，故該權利屬于法定權利，而不是意定權利。因此，承租人只要在符合法律規定的情形下就可以行使其優先購買權，而不必以房屋租賃合同中的約定為依據。此外，出租人也不得在房屋租賃合同中約定排除承租人的優先購買權。

2、特定性。首先，行使房屋優先購買權的權利人只能是在出賣房屋時該房屋的承租人；其次，房屋承租人行使優先購買權的對象僅限于其所租賃的房屋，而不能將這項權利蔓延至出租人擁有的其他房屋；最后，房屋承租人只能向房屋出租人主張該項權利，并且不得對抗已經取得該租賃房屋所有權的善意第三人。

3、權利行使的局限性。“凡權利皆受限制，無不受限制的權利。”雖然為了保障承租人的居住利益，法律賦予了承租人優先購買權，但是同時對于該權利的行使進行了必要的限制。《民法典》第726 條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。”該條文對于房屋承租人行使優先購買權進行了如下限制：一是承租人行使優先購買權必須受到“同等條件”的限制。對于同等條件的判斷，要結合房屋的轉讓價格、價款履行方式及履行期限等因素綜合認定。二是即使在滿足同等條件的情況下，如果某些特定的主體主張購買時承租人便不具有優先購買權。即房屋按份共有人的優先購買權可以對抗承租人的優先購買權；當出租人將房屋出賣給近親屬時，承租人也不得行使優先購買權。三是承租人行使優先購買權有期限限制。承租人應當在合理期限內行使優先購買權。出租人欲出賣房屋，必須在合理期限內通知承租人，承租人在合理期限內不提出購買則優先購買權消滅。

4、權利的不可轉讓性。房屋承租人優先購買權具有一定的人身依附性，即該權利不得轉讓、不得繼承。由于該項權利為了保障承租人權益而對于出租人設置了合理負擔，一定程度上違背了民商法的意思自治原則，因此權利主體范圍不可過于寬泛，只能限于承租人，即優先購買權不得通過轉讓、繼承的方式轉于他人。

（三）房屋承租人優先購買權立法現狀。1983 年，國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》率先確定了房屋承租人在同等條件下享有優先購買權；1999 年，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）正式在民事基本法律中確立了房屋承租人的優先購買權，將其作為一項民事基本制度；《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21～24 條更加細致地規定了承租人的優先購買權制度，使其更加完善；在于2021 年1 月1 日正式實施的《中華人民共和國民法典》第726～728 條規定了房屋承租人的優先購買權，立法再一次予以確認。

二、房屋承租人優先購買權制度存在的不足

（一）次承租人是否享有優先購買權不明確。在司法實踐中，房屋承租人把租賃的房屋轉租給次承租人的情形屢見不鮮。《民法典》第716 條和718 條規定了承租人可以在征得出租人明確同意的情況下或者在推定出租人同意的情況下將房屋轉租給他人。即法律賦予了承租人轉租權，然而并未明確規定轉租關系中的次承租人是否享有優先購買權，學界、實務界對轉租關系中的次承租人是否享有優先購買權也爭論不休。法律規定的轉租情形包括合法轉租（被出租人允許的轉租）與非法轉租（未經出租人允許的擅自轉租）。通過結合司法實踐情況和理論界的通說觀點，普遍主張在非法轉租情形中，次承租人即使滿足了房屋承租人行使優先購買權的所有要求，對該租賃房屋也無權主張行使優先購買權。然而，對于合法轉租關系中的次承租人是否享有房屋的優先購買權，法律未予以明確規定，理論界也未能達成一致意見，實踐中裁判結果也相差很大。在立法上沒有清楚地規定次承租人是否享有優先購買權，以致在司法實踐中會出現同案不同判的情形，既不利于保障次承租人的合法權益，也有損司法權威和公信力。

（二）承租人行使優先購買權的“同等條件”不明確。“同等條件”是指當房屋的出租人想要出賣該房屋，承租人與第三人都有購買意愿時，只有當承租人提出的購買條件和第三人完全相同時才能夠獲得優先購買該租賃房屋的資格。即如果承租人想要行使房屋的優先購買權，他提出的購買條件必須和第三人提出的購買條件完全等同，否則就無法行使該權利。如果立法沒有設置“同等條件”這一限制，承租人提出的購買條件與第三人提出的條件相比明顯不利于出租人，在這種情況下如果仍然允許其行使優先購買權，不僅違背了交易的公平正義，也會損害出租人的合法利益。設置“同等條件”是為了限制承租人、防止承租人惡意主張優先購買權而侵犯出租人與第三人的權益，以此來平衡承租人、出租人以及第三人之間的利益，在承租人優先購買權的行使過程中起著非常重要的作用。然而，我國當前立法對于“同等條件”的規定較為模糊，導致該制度在實踐中難以運用。

三、房屋承租人優先購買權制度完善建議

（一）立法明確次承租人享有同等的優先購買權。首先，法律賦予了承租人以合法轉租權，則次承租人理應取得承租人所享有的全部權利，承擔同樣的義務，認定次承租人享有優先購買權符合立法原意，符合了法律公平正義的價值追求。承租人的優先購買權制度創立之初就是為了保護在房屋租賃關系中處于相對弱勢的承租人，保障其合法居住權益。而在轉租關系中次承租人相較于承租人而言更是處于弱勢地位。在現實生活中，承租人以低價承租、以高價轉租給次承租人的情況非常常見。現行法律規定房屋承租人的優先購買權的目的是保護房屋租賃關系中弱勢一方的利益，按照“舉輕以明重”，次承租人當然應該享有優先購買權。其次，法律規定承租人優先購買權制度的初衷是為了保護承租人的居住利益，維護社會秩序。而在轉租關系中，實際占有并使用該租賃房屋的是次承租人，因此法律應當保護的是次承租人的穩定居住利益。立法明確規定次承租人享有優先購買權有利于保障次承租人的合法居住權益，維護社會關系的和諧穩定。

（二）明確承租人優先購買權的“同等條件”。現行立法有必要對“同等條件”進行準確、合理的界定，對“同等條件”進行界定需要均衡保護出租人、承租人以及第三人的利益。交易價格是房屋買賣關系中的重中之重，因此認定“同等條件”首先應當立足于房屋的交易價格進行判斷。在房屋轉售過程中，要保護房屋所有人的利益，因此房屋承租人的購買價格不得低于第三人。除此之外，還應當結合交易方式、支付方式和履行期限等因素來綜合判斷“同等條件”。

四、結語

房屋承租人優先購買權制度在房屋租賃關系中發揮著重要作用，該制度不僅有利于保護承租人居住利益的穩定性，還有利于維護交易的公平正義和社會秩序的穩定。雖然目前我國立法在該制度上還存在一些不足之處，但并不能否認其存在的價值，而是應該正視不足之處，不斷完善與發展這項制度，使其在房屋租賃關系中更好地發揮其積極作用。