新時期房地產行業現金流量管理

常秀梅 濟南海信置業有限公司

住建部、央行對房地產企業資金融資管理的三道紅線（紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現金短債比小于1倍）及集中供地制度的調整，對房地產企業的現金流提出了更高的要求，過去靠高杠桿、高周轉野蠻生成的企業將面臨洗牌，如何保持持續發展，提高資金利用率，實現企業價值最大化。新形勢下對房企現金流的統籌調度和管理提出了更高的要求。

一、拿地階段

（1）在公開市場招拍掛拿地。政府文件明確規定，土地競買保證金及后續土地出讓價款均為自有資金，不能是銀行貸款、資本市場融資、保險資金等資金，并且需會計師事務所出具專項審計報告，證明其資金來源。存量資金的擁有量將成為企業發展的關鍵因素。小型房企將處于更為不利的競爭地位，大中型區域深耕類房企將在資金和投拓研判能力方面占據優勢。大中型房企通過企業集團資金管理增強資源配置，盤活集團資金存量，通過在資金短缺企業和結余企業間資金的合理調配，降低財務費用，實現資金使用效益最大化。隨著實踐的發展，企業集團資金集中管理正向著以現金管理、流動性管理、財務規劃、投融決策和信用風險為內容的大司管理模式轉化。

（2）收并購拿地。除從公開市場拿地外，在目前房企洗牌過程中，可擇機選擇股權合作收購機會，進行土地儲備。并購過程中，并購貸款是一種重要融資方式，并購貸款是商業銀行向并購企業發放用于支付并購交易標的額的一種貸款方式。銀行貸款發放程序比發行債券簡單，發現費用低于證券融資，可以降低企業的融資費用，其利息還可以抵減所得稅。但是從銀行取得貸款，企業可能要對資產實現抵押擔保，從而降低了企業的再融資能力。如企業陷入財務危機，按期支付利息及到期還款的壓力，增加了企業的風險。

二、建設階段

（一）內部經營融資

1.銷售回款

（1）縮短拿地至開盤時間。集中供地導致各項目入市節奏相對一致，這就要求房地產公司從管理環節入手加快前期運營能力，提早入市，搶占潛在客戶，加速資金回籠。碧桂園拿地即開工，4個月開盤，5個月資金回正，6各月資金再周轉，體現了其設計、報建、招標、施工項目全過程計劃管控的典范。（2）加強銷售全周期管控力度，提升“開盤去化率”“交付至清盤”“交付車儲去化率”和“車儲清盤時間”的完成率。（3）建立回款管理制度。按客戶付款方式規定付款期限，比如一次性客戶30天全款，貸款客戶需10天內交齊首付款，15天內準備好貸款資料，60天放款到賬。每月召開回款匯報會，超期房款對責任人進行考核。回款情況與銷售顧問的計提工資緊密聯系。房地產貸款兩集中的通知對貸款影響很大，各銀行額度受限，規模縮減。放款周期延長、利率上行，嚴重影響了資金的回籠速度。公司需加強與各銀行互動合作，必要時通過資源交換來爭取最大放款額度和最快的放款速度。

2.運營資本

是指運營過程中增加存貨產生的應付賬款等。房地產公司對施工單位及供應商按已完成產值的百分比進行付款是無息融資方式。使用電子商業承兌付款或是使用供應鏈是都是有息融資的方式。使用此種方式企業集團要有良好的信譽，保證到期按時支付。如不能按期支付，則會影響企業信用等級，影響后期的融資規模。

（二）債務融資

1.開發貸

開發貸為最常見的融資方式，與其他融資方式相比，具有成本相對較低、審批條件更加嚴格的特點，多會采取土地抵押、在建工程抵押、股東擔保的增信方式。商業銀行發布的房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨項目使用。

2.發行債券

債券是債務人為了籌措資金而向非特定的投資者發行的長期債務憑證。它代表的是一種債權、債務之間的契約關系，這種關系明確規定債券發行人必須在約定的時間內支付利息或償還本金。房地產行業對發行債券特殊要求：對于存在以下情形的房企不得發行公司債：（1）報告期內有重大違法違規行為；（2）房地產市場調控期間，在重點調控熱點城市存在競拍“地王”，哄抬地價行為；（3）前次募集資金尚未使用完畢或報告期內存在違規使用募集資金問題的募集到的資金不得用于支付土地款（目前交易所、交易所協會窗口指導，募集資金只能用于借新還舊）。且必須符以下綜合指標：（1）總資產小于200億；（2）最近一年營業收入小于30億；（3）最近一年扣除非經常性損益后凈利潤為負；（4）非一二線城市占比超過50%。

（三）資產證券化

指將具有共同特征的并且流動性較差的基礎資產集中起來，以資產所產生的預期現金流量為支撐，在資本市場發行證券進行融資的行為。簡單說，就是通過出售基礎資產的未來現金流進行融資。從目前市場上已發行的CMBS產品來看，基礎資產涵蓋了辦公樓、購物中心、綜合體、酒店、公寓、物流園、工業園、產業園、住宅底商、商貿市場、樂園等。

基礎資產篩選和測算標準：1）資產位置：建議位于一二期線城市的核心地段。若底層物業為產業地產，該物業應位于全國重點產業園區或全國性、區域性節點城市。2）物業運營情況：主要關注租戶類型，集中度，出租率/空置率，租金收繳率，物業收入、成本、EBITDA，租約長度，收租方式等。標的物業具有成熟穩定的運營模式，已運營一年以上，能夠產生持續、穩定、可預測的現金流。3）物業權屬：基礎資產權屬明確，標的物業不存在法定或約定的限制轉讓或限制抵押、質押的情形。4）專項計劃抵押率：一般寫字樓不高于70%，商業不高于60%，酒店不高于50%。5）采用標的物業凈現金流（EBITDA）測算：標的物業位于一二線城市的，標的物業各期EBITDA應可覆蓋當期優先級利息。標的物業位于非一二線城市的，標的物業各期EBITDA應可覆蓋當期優先級本息。

（四）權益融資

是指通過發行股票或接受直接投資等而獲得的資本的一種方式。權益融資程序復雜，并且會稀釋原股東的權益。

1.吸收直接投資與引入戰略投資者

為提高公司競爭力，不少公司改善董事會結構和法人治理結構，引入戰略投資者。戰略投資者的引入可為企業帶來大額資金及新鮮血液，但應注意資源互補、管理互補、文化互補，在磨合中求同存異。

2.合作開發

成立項目公司的模式是一種常見模式。合作雙方簽訂合作協議確定公司股權結構、合作模式，根據自身優勢可分管開發的不同階段，達到資源互補，實現效益最大化。比如擅長銷售的公司的可分管銷售，對工程質量善于把控的可負責工程開發。

3.建立健全融資管理制度，使融資決策程序化、規范化，明確融資責任，使企業風險可控

公司結合年度全面預算，擬定融資方案，明確融資用途、規模、機構和方式等內容，對融資成本和潛在的風險作出充分估計。公司的融資方案及協議需需經董事會或股東大會批準。

三、結束語

“現金為王”，現金流是企業的生存之本。據中國財經報道，2020年破產房企超270佳，違約債務暴漲。房地產企業應在公司戰略指導下，進行資金預算編制，遵循低成本、規模合理、結構合理、時機最佳、風險可控的原則科學融資；促回款，縮短現金流回正時間，使企業走上健康發展的道路。