加油站建設項目的投資分析與控制

譚建為 陳 承

〔中國石化湖南石油分公司 湖南長沙 415000〕

當前，隨著成品油準入的擴大，市場競爭主體多元化、油品來源多樣化、營銷模式差異化程度越來越高，加油站經營毛利越來越低。加油站網點是油品銷售企業的最小經營單元，也是銷售企業實現效益的載體。為此，網絡發展工作應突出以發展質量和效益為中心，堅持網點發展、項目建設工作服務經營的理念，提高項目管理水平，提升工程質量形象，增強投資控制能力和成本競爭力，持續完善和鞏固終端基礎網絡。加油站項目建設是油品銷售企業的主要經營性投資成本。近年來，加油站建設土地、人工和材料等成本不斷攀升，導致加油站投資成本越來越高。因此，加強加油站項目投資分析控制和打造低成本建設加油站是保障項目投資收益率的重點環節。

1 項目調研工作情況

為進一步加強加油站建設項目投資管理，筆者對近5年來本區域部分新建加油站項目投資情況進行了統計。按照前期費用、三通一平、土建工程、安裝工程、甲供設備材料等幾方面對項目投資情況進行了綜合分析。組織零售、非油等部門根據加油站地理位置、預測銷量等對新建加油站項目建設規模、功能和檔次等進行論證；組織設計、監理、預算、審計等單位對加油站地坪、建筑面積、裝修標準、加油設施配置等項目進行深入優化，對預算信息控制價進行了多重審核。同時對周邊區域加油站建設項目進行了調研和對比，從加油站建設項目設計、預算、土建、安裝、甲供材料、結算審計等方面分析加油站建設項目存在的問題。

2 已建成加油站項目投資分析

加油站項目投資構成分為土地征購拆遷、三通一平工程、前期費用和工程建設費用四大類。

2.1 土地征購拆遷投資

土地征購拆遷投資按照征購拆遷土地面積計算，并按照當地政府有關規定征購。

2.2 三通一平工程投資

三通一平工程投資建設項目在正式施工以前，施工現場應達到水通、電通、路通和場地平整等條件，對于加油站建設項目，路通主要包括地上原有建筑物和構筑物拆除、場地平整、通水、通電和加油站進出口道路開口等。三通一平工程投資受選址位置、市政配套條件、地塊標高、地質條件、政府收費標準等多方面因素影響，成本上下浮動范圍較大。比如征地位置為高于(低于)道路的山體(坑洞)，則需進行土方開挖(回填)并砌筑護坡(擋土墻)；選址位置地質情況經勘查不良則需進行換土、打樁等地基處理；通水通電工程造價受周邊自來水、電力線路等市政配套設施建設影響較大；加油站進出口開口費受道路等級、有無人行道和綠化帶、當地收費標準等因素影響，費用上下浮動空間大。

2.3 前期費用

前期費用包括項目的規劃發展、可行性研究，工程建設行政性收費，工程評價及驗收費，工程項目合同性收費。

(1)行政性收費包括水土保持設計費，工程報建費，規劃綜合費、設計費、放樣費、公示費、論證費/咨詢費，房產辦證費，消防檢測技術服務費，城市基礎設施配套費，人防工程易地建設費，排污費用，建筑垃圾和渣土處理費等。

(2)工程評價及驗收費包括環境評估及驗收費，安全評估費，安全驗收評價費，雷電災害風險評估及檢測費，職業衛生三同時設計及評審，地震安全性評價服務費等。

(3)工程合同性收費包括工程地質勘察費，施工圖設計費，施工圖預算編制費，工程監理監督費，工程決算審計費等。

(4)項目管理及開辦費用包括建設管理費，工器具及辦公用品購置費，員工生活用品及家具購置費等。

2.4 工程建設投資

工程建設投資包括土建、安裝、裝修工程、防水工程、甲供物資采購等。

(1)土建工程包括加油站建(構)筑物基礎處理及建設，行車路面砼硬化，埋地油罐、管線、電纜坑槽開挖、基礎制作及回填，水電線路敷設等。

(2)安裝工程包括儲運管道、自控儀表、防雷防靜電、動力線路及接地設施安裝等。

(3)裝修工程包括站房、輔助用房、罩棚立柱、加油島、廚房衛生間裝飾，品牌柱及出入口燈箱基礎，標準件安裝以及7S標準化建設等。

(4)防水工程包括房屋外墻及屋面防水保溫工程。

(5)甲供物資采購安裝包括加油站安裝工程、裝修工程相關設備及其他標準件采購和安裝等。

3 加油站項目投資概算

為進一步提升加油站建設項目投資預算的準確性，筆者根據加油站建設項目分項投資內容和相關影響因素，在對建設項目歷史數據進行分析研究的基礎上，提出加油站建設項目投資概算構成。

3.1 概算架構

將加油站項目總投資估算分為5個部分，即土地征拆、建設管理費、三通一平工程、建設工程、其他調整費用。每部分投資細分為每個單項工程的投資，單項工程投資單價根據歷史數據和當前市場行情確定，單項工程投資規模根據加油項目地理位置、預測銷量等確定。

3.2 測算方式

在測算模型中，原則上只需輸入每個單項工程規模和建設方式，即可估算出擬發展加油站建設項目的基礎投資額。

3.2.1土地征拆投資

正常情況下，新建項目土地征拆成本與地域位置、政府政策有關，且由于規劃原因或我方其他經營需要，實際征地面積可能超出所需面積。在概算中，土地投資成本以實際情況為準，原則上我方應盡可能只征拆我方所需土地。

3.2.2 建設管理投資

原則上只開展國家法律法規和當地行政部門強制要求進行的行政性評價、評估、論證和繳費等，工程設計、監理、預算、結算以省公司招標價格為準；開辦費只考慮滿足加油站經營和員工生活需要，其他超出標準的辦公、生活、文化、休閑建設等設施配備資金應按照資金類型從相關費用列支。

3.2.3 三通一平工程投資

按照土石方挖填，擋土墻或護坡砌筑，水、電、氣線路安裝，進出道路開口等子項進行單項投資測算，根據項目所在位置和地形情況建立多種單項工程選擇項，只需選擇配置方式和工程量，即可計算出三通一平工程預算，特殊情況下的非常規三通一平工程需專題分析和測算。

3.2.4 工程建設投資

按照土建工程、裝修工程、防水保溫工程、安裝工程、設備設施購置等子項進行固定單項投資測算。根據加油站土地面積和實際需求建立多種油罐埋設方式、建筑物基礎處理方式、場地基礎處理方式、網架和檐口安裝方式、工藝管道安裝方式、便利店裝修和設施配置方式單價選擇項，只需選擇配置方式和工程量，即可計算出工程投資預算。

3.2.5 其他因素投資調整

在項目發展過程中，新建項目管理費受所在市縣、位置、規模、政策等因素影響，行政性收費、評價費用和合同性費用等開支略有差異；項目建設過程中，工程投資可能受加油站用地面積和形狀、地質情況、油品結構以及裝修標準其他特殊需求等因素影響略有變化，測算時需對投資預算進行客觀因素調整。

4 加油站項目投資的控制措施

綜合以上加油站投資分析結果和投資估算，結合前期加油站建設項目情況，為加強新建加油站項目投資管控，建議從以下幾方面進一步加強投資管控。

4.1 遵循工程投資概算原則

為便于加油站新建項目投資測算，項目主管單位可按照項目投資估算模型對新建項目各分項分步工程單價等進行分類和測算。在進行新建加油站項目建設投資測算時，原則上只需根據當地政策、征地面積、計劃建設規模等實際情況預計各分步分項工程數量，即可初步測算出加油站投資概算。對于有特殊情況的加油站建設項目，采取一事一議的方式同步論證測算。同時，建設單位應制定投資項目概算調整相關制度辦法，對新建項目超概事項劃分責任并落實問責處罰。

4.2 充分論證，控制建設規模

在新發展加油站項目可研階段，建設單位應組織發規、零售、非油、財務、物流、安全數質量等部門根據加油站預測銷量和發展前景等對加油站建設規模進行充分論證。原則上油罐、加油機(槍)數量和布局由零售、物流部門確定；非油品經營場地和設備設施由非油部門確定；安全環保和計量質量設施和系統配備等由安全數質量部門確定。財務部門根據可研效率和建設規模等測算項目投資回報率，發規部門根據需求情況對項目建設可行性等進行論證。對加油站建設規模、功能定位、設計方案、裝修檔次、投資概算等進行嚴格審查比選優化，同時對非工程建設必須落實資金來源渠道，對于預期銷量不高的建設項目，應盡可能低成本投入，力爭用有限投資實現最佳效益。

4.3 重視項目建設過程的管控

新建項目實施過程是投資管控的關鍵環節，應在方案設計、現場施工階段嚴格投資管理控制。方案設計階段，要強化項目設計的深度和質量，設計單位充分考慮發展項目地形、地勘、外部條件、經營需求等實際情況，選擇合適的工藝系統和正確的設備型號，優先選用各項技術指標符合要求且已成熟可靠的工藝技術和設備設施，制定詳實并符合實際的設計方案，提高設計方案和圖紙完整性、真實性、可行性，杜絕設計方案缺項、漏項與錯項，以盡可能減少建設過程中的設計變更。工程預算階段，要提高預算的準確性和專業性，預算與概算差異較大時，應組織對工程預算進行逐項比對審核和分析優化。項目招標過程中，招標方要對投標人施工方案進行認真審核，適當提高施工方案評分比重，工程施工階段，建設、監理和施工單位強化資源整合力度，加強建設過程中參建單位和各種界面的組織協調。原則上嚴格按照設計方案進行組織實施，發生分步分項工程變更時需逐項分析原因和責任，對于因主觀原因的變更申請，采取誰造成誰負責的原則進行處理，對于因客觀原因的變更申請，需組織建設、設計、預算、監理等單位進行研究，對變更必要性、投資增減和資金來源渠道等進行論證優化，通過后由建設、設計、監理、施工單位現場共同核實聯簽，保證工程變更的真實性、合理性和準確性。

4.4 嚴格項目結算決算審計

工程審計是控制工程造價的重要手段，應在新建加油站項目招標階段、施工階段和結算階段重視審計管理，促進源頭控制投資成本。對招標控制價超過 200 萬元的工程建設項目，組織對招標控制價審核后再安排工程招標投標；工程項目土建工程施工預算超過 500 萬元或者土石方工程預算超過 200 萬元的項目開展全過程跟蹤審計；單項工程超過工程預算的新建投資項目開展工程二次結算審計；項目總投資超批復計劃的嚴格開展決算審計。

4.5 加強協調爭取政策支持

新建加油站項目選址時，應加強與商務、規劃和國土等部門的協調，盡可能選址水、電、路等市政配套設施成熟，且場地平整工程量相對較小的位置發展項目。對于相關市政設施尚不成熟的位置，應結合政府規劃，征地時爭取拿熟地，爭取政府資金支持，與政府職能部門約定公共部分通水、通電等工程資金分段分攤方式，以盡可能降低三通一平工程成本。在新建加油站辦理項目行政許可和評估評價手續時，應在依法依規的前提下簡化相關手續辦理流程，降低手續辦理成本，從而整體降低新建加油站項目建設成本。

5 結束語

據預測，“十四五”期間中國石化將迎來一個投資高峰，其中油品銷售企業加油網絡發展和工程建設投資是其中重要組成部分。項目投資收益的好壞是評價投資是否成功的重要指標，成本控制是提高投資收益水平的關鍵環節。鑒于影響建設項目投資的因素較多，在進行項目投資分析與控制過程中，需要建設單位、設計預算單位、監理單位和施工單位等加強項目全過程科學控制，落實工程建設項目投資管理各項措施，確保項目成本控制在合理范圍內，從而實現更高的項目投資收益。