房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化相關(guān)問題探討

林媛

摘要：近年來，作為重要的創(chuàng)新融資產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化憑借其發(fā)行成本低等優(yōu)勢，越來越引起國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的重視，本文通過結(jié)合一些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化相關(guān)的問題提出了解決策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);資產(chǎn)證券化

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的內(nèi)容、特點以及分類

1.1房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的內(nèi)容

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化憑借著能夠使房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變成償付支持的優(yōu)勢迅速得到了房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，房企以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)支持證券以融資。資產(chǎn)支持證券需要經(jīng)過房地產(chǎn)資產(chǎn)重組之后重新設(shè)置，而房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流剛好能夠賠付資產(chǎn)支持證券。新的資產(chǎn)池實際銷售情況能夠使基礎(chǔ)資產(chǎn)與相關(guān)原始權(quán)益人的風(fēng)險隔離，而新的資產(chǎn)池則是通過對房地產(chǎn)重新配置、組合得到的。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的優(yōu)點

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的優(yōu)點有以下四點：第一點，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化有利于拓寬融資渠道。目前，我國正在不斷加大對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，一定程度上影響了銀行信貸等融資方式，不利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)有效緩解了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的困境，作為一種新的融資渠道也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了助推作用。第二點，也是極為關(guān)鍵的一點，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化不會因為資產(chǎn)不足而受到限制。決定房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的有基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流規(guī)模，與凈資產(chǎn)規(guī)模并沒有太大的關(guān)系。由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品與主體信用債券沒有太多的關(guān)系，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不會占用母公司的發(fā)債額度。第三點，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的實現(xiàn)使融資成本逐漸降低。現(xiàn)在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的期限越來越長，有的產(chǎn)品的期限甚至已經(jīng)達(dá)到了20年。在融資期限不斷變長，主體信用評級不斷提高的前提下，融資成本將會變得越來越低。第四點，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化募集資金的用途將會更加靈活。隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化逐漸放松了對募集資金用途的限制，只要募集資金不觸碰法律的底線并且符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求就能夠由企業(yè)自主決定如何去使用。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的分類

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化主要分為三種模式，第一種是房地產(chǎn)信托投資基金，它由專門的托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，由專門的投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，能夠通過發(fā)行股份以及收益憑證匯集資金，并且總收益是按比例分配給投資者的。第二種是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，它是一種資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，將商業(yè)地產(chǎn)作為抵押，通過相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的未來收益來償債。最后一種房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化是一種將現(xiàn)金流作為還款來源的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。上述三種資產(chǎn)證券化模式充分利用了房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點和資源優(yōu)勢，拓寬了融資路徑，持續(xù)推動著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)開展資產(chǎn)證券化的意義

2.1房地產(chǎn)證券化具有分散和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)投資風(fēng)險的功能

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額數(shù)值一般都很大，而且流動性還很差，很大程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險以及放貸的金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。資產(chǎn)證券化市場的交易機(jī)制針對房地產(chǎn)過度集中投資的問題建立了風(fēng)險重新分配機(jī)制，將房地產(chǎn)過度集中投資問題扼殺在了搖籃之中，有效地分散和轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了保障。

2.2有利于解決房地產(chǎn)資金短貸長投的矛盾

長久以來，房地產(chǎn)資金短貸長投的矛盾一直影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)證券化有效解決了這一問題，既為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條長期融資的路徑，也為投資者提供了一個新型的投資工具，符合雙方的利益。同時，房地產(chǎn)證券化有利于不動產(chǎn)資本市場的建設(shè)，能夠充分發(fā)揮出房地產(chǎn)證券化的優(yōu)勢，不但解決了資產(chǎn)與負(fù)債期限不吻合的矛盾，還能夠為房地產(chǎn)企業(yè)吸引源源不斷的社會資金，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在市場競爭的過程中，只有不斷的拓展業(yè)務(wù)，創(chuàng)新融資方式，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.3改善了金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動性

金融機(jī)構(gòu)面臨著一方面要有經(jīng)營效益，一方面要確保資產(chǎn)安全的重任，為降低風(fēng)險，其資產(chǎn)的流動性就會受到一定限制。住房抵押貸款證券化措施等資產(chǎn)證券化的實施有效緩解了金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前的困境，使得金融機(jī)構(gòu)能夠及時調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，改善資金的流動性，為金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供了保障。住房抵押貸款證券化作為一種新的融資渠道，為銀行融資提供了更加便利的條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化遇到的問題

3.1現(xiàn)行的法律法規(guī)不規(guī)范

現(xiàn)行相關(guān)的法律法規(guī)有所缺乏，沒有足夠的約束力。只有制定嚴(yán)格的法律法規(guī)才能構(gòu)建健康良好的房地產(chǎn)證券市場。我國正在不斷完善法律法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)證券化的特點，借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗，吸取目前市場上出現(xiàn)的問題和教訓(xùn)，加快完善法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度，營造出一種有利于房地產(chǎn)證券市場發(fā)展的良好氛圍。

3.2缺乏成熟的中介機(jī)構(gòu)

目前，市場上為資產(chǎn)證券化提供相關(guān)服務(wù)保障的中介機(jī)構(gòu)還不夠成熟。特別是我國現(xiàn)有的信用評估體系還不夠健全，資產(chǎn)證券化需要成熟的信用評定以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為支撐，因此我國急需一批具備理論知識和實際操作的相關(guān)人才。我國當(dāng)前的資產(chǎn)評估業(yè)存在許多弊端，例如資產(chǎn)評估管理尺度不一、標(biāo)準(zhǔn)化體系缺乏等問題，嚴(yán)重加劇了行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)競爭的現(xiàn)象。資信評級業(yè)屬于新興行業(yè)，信譽(yù)以及獨立性還有很大的上升空間，國家和投資者都要加大對資信評級機(jī)構(gòu)的重視，從而發(fā)揮出資信評級的積極保障作用。

3.3房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不夠明晰

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是確保交易合法性的基礎(chǔ)，所以一定要確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰。由于我國城市人口的急劇上升，對住房需求十分巨大，以及各種復(fù)雜的原因，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)存在多種形式。為滿足居民需要，近年來，我國不斷加大對經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房以及共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房的建設(shè)力度，政府的部分產(chǎn)權(quán)也在其中，造成產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對此類產(chǎn)品做資產(chǎn)證券化。產(chǎn)權(quán)不明晰一定程度上限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)證券化融資方式的有效利用。

四、推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開展資產(chǎn)證券化的有效解決策略

4.1積極推進(jìn)金融體制改革創(chuàng)新， 為房地產(chǎn)證券化提供前提和環(huán)境

為促進(jìn)房地產(chǎn)證券化進(jìn)程的不斷加快，金融體制改革創(chuàng)新是必經(jīng)之路，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展需要良好的發(fā)展環(huán)境以及制度支持。目前，我國的金融市場已經(jīng)建立了比較完善的金融體系，但是金融機(jī)構(gòu)的改革還有一段很長的路要走，需要不斷優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)當(dāng)前的金融市場發(fā)展現(xiàn)狀，要建立與之相匹配的金融體制，利用市場機(jī)制不斷對金融市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，以促進(jìn)金融市場的繁榮發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該通過合理的產(chǎn)權(quán)制度安排，清晰地劃分權(quán)責(zé)關(guān)系，從而更好的提高經(jīng)營效率。

4.2加快房地產(chǎn)證券化相關(guān)法律的立法

不斷健全與房地產(chǎn)證券化相關(guān)的法律法規(guī)，加快資產(chǎn)證券化市場的建設(shè)進(jìn)程，完善市場監(jiān)管制度，打造健康、規(guī)范的金融市場環(huán)境。根據(jù)我國金融市場的現(xiàn)狀對相關(guān)法律進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或補(bǔ)充，充分發(fā)揮人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會的監(jiān)督管理作用，不斷促進(jìn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。在證券交易監(jiān)督管理方面，不斷強(qiáng)化立法權(quán)和執(zhí)法權(quán)，按照國際慣例應(yīng)該保證好房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人以及投資人的合法權(quán)益，不斷完善與房地產(chǎn)證券化相關(guān)的法律法規(guī)，打造規(guī)范、和諧的房地產(chǎn)證券化市場。

4.3規(guī)范資產(chǎn)證券化相關(guān)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

資產(chǎn)證券化需要很多中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與其中。如今，我國的投資銀行與會計行業(yè)已經(jīng)能夠滿足資產(chǎn)證券化的要求，取得了重大的進(jìn)展，然而資產(chǎn)評估業(yè)與資信評級業(yè)的發(fā)展與之相比仍處于較為落后的狀態(tài)。在實際操作中，資產(chǎn)評估與資信評級機(jī)構(gòu)的不成熟完善，在一定程度上制約了資產(chǎn)證券化的發(fā)展。國家有關(guān)部門應(yīng)該重視引導(dǎo)改善這種情況，汲取國際成功案例的經(jīng)驗，通過政策引導(dǎo)大量優(yōu)質(zhì)資源建立更具專業(yè)性、權(quán)威性的資產(chǎn)評估以及資信評級機(jī)構(gòu)，同時通過法律不斷規(guī)范我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)發(fā)展。

結(jié)語：資產(chǎn)證券化的實現(xiàn)能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，我們要健全資產(chǎn)證券化相關(guān)的法律法規(guī)，同時有效推進(jìn)各種制約因素的不斷完善，從而持續(xù)推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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