房地產(chǎn)稅試點(diǎn)再啟程

周清杰　張婉秋

近半年來，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)即將推出的消息成為社會各界關(guān)注的一個熱門話題。如果從2011年初上海、重慶的開始的房產(chǎn)稅試點(diǎn)算起，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)重啟意味著什么？如何看待這個爭議很大的稅種呢？

觀察這一政策演進(jìn)的過程可以發(fā)現(xiàn)，十年后再啟程的是“房地產(chǎn)稅”，并非“房產(chǎn)稅”。二者一字之差，其內(nèi)涵是否會天壤之別？

按照一般的理解，“房產(chǎn)”與“房地產(chǎn)”幾乎是同義詞，因?yàn)榉孔右欢ㄊ墙ㄔ诘孛嫔系?。但如果刻意將二者放在一起比較其差異的話，房地產(chǎn)很明顯是要更強(qiáng)調(diào)住宅所依附的土地。鑒于我國城市土地屬于國家的基本事實(shí)，現(xiàn)在的“房地產(chǎn)稅”似乎是要把房主對土地的使用、占有加以確認(rèn)，讓其付出經(jīng)濟(jì)代價。顯然，這也是擴(kuò)大稅基的前提。我們注意到，1984年我國稅制改革時，確實(shí)是將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種來征收的。

根據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本情況，新房價格中樓面價的比例大致在30%到40%左右。換言之，一套100萬的新商品住宅，地價大約為30萬至40萬。如果十年后該住房市場價格變?yōu)?00萬，主要是土地價值增值所導(dǎo)致的，因?yàn)槔碚撋辖ㄖ惭b材料有使用壽命，是要計提折舊的。一方面是土地因稀缺性、地段、公共配套等增值，另一方面是房子作為建筑物本身的自然貶值，二手房的價值增值源泉清晰可見。于是，征稅不能只對房子征，也要對房子下面的土地征，“房產(chǎn)稅”變成了“房地產(chǎn)稅”。

房地產(chǎn)稅的征稅邏輯是對居民征收財產(chǎn)稅?？v觀國外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的稅制，財產(chǎn)稅主要集中于土地、房屋這類不動產(chǎn)。因?yàn)橥恋?、房屋等不動產(chǎn)位置固定，在征稅操作上相對簡單、易行。不動產(chǎn)稅主要是由地方政府征收，作為其財政收入的主要來源。究其原因，一方面，地方政府更了解本地居民的不動產(chǎn)情況，有利于減少逃稅漏稅情況的發(fā)生;另一方面，不動產(chǎn)的增值情況直接與地方政府在道路、車站、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的投資強(qiáng)度密切相關(guān)，具有從中分享利益的合理性。

正如前文所言，房產(chǎn)增值的邏輯不是建筑物本身，而是其附著土地的稀缺性以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套的資本化。房屋倒了可以翻建，而房屋所在社區(qū)的社會生態(tài)質(zhì)量不會因房屋生命周期的演進(jìn)而改變。

房地產(chǎn)稅與遺產(chǎn)稅類似，其主要功能在于縮小社會的貧富差距，即存量財富差距。另外，房地產(chǎn)稅通過提高房主的持有成本，抑制社會富裕階層對房產(chǎn)的過高需求，以節(jié)約土地資源，同時還能引導(dǎo)財富創(chuàng)造者增加消費(fèi)，減少資本在居民部門內(nèi)部過多沉淀。

首先，試點(diǎn)城市的選擇。一般而言，試點(diǎn)城市應(yīng)該是房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市，因?yàn)槠浞慨a(chǎn)存量大、房價高，開展征稅實(shí)驗(yàn)有價值。因此，一線城市和二線熱點(diǎn)城市作為試點(diǎn)的概率會更高一些。當(dāng)然，北京可能是個例外。因?yàn)楸本┯写罅繜o法上市交易的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，以及交易嚴(yán)格受限的政策房（如共有產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房），這些房產(chǎn)的市場價值難以科學(xué)估算。

其次，稅負(fù)的設(shè)計。房地產(chǎn)稅免征標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計，無論是按照人均若干平方米免征，還是按照首套免征，實(shí)際上都是對居民可承擔(dān)稅負(fù)和地方稅收收入的艱難權(quán)衡。還是對于自有住房而言，房主雖然享受到了住房帶來的好處，但是他們并沒有實(shí)際的現(xiàn)金收益。如果稅負(fù)過重，則會影響家庭的現(xiàn)金流，降低其消費(fèi)水平，甚至應(yīng)縣其生存質(zhì)量。例如，試點(diǎn)城市老城區(qū)的居民，如果房產(chǎn)價值高但其現(xiàn)金收入低，那么他們是無法承擔(dān)高額稅負(fù)的。

房子是用來住的，不是用來炒的

再次，征收的時間節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)該選擇在經(jīng)濟(jì)的上行周期，即經(jīng)濟(jì)增速高，房地產(chǎn)市場交投旺盛，居民收入前景樂觀的時期。因?yàn)椋@樣一方面有利于提升征稅的體量，另一方面降低居民對納稅的可承受度。

另外，房地產(chǎn)價值的評估方法選擇應(yīng)科學(xué)、客觀、合理。資產(chǎn)評估雖然有一套比較完整的理論體系，但無論是成本法、收益法，還是市場法，每一種評估方法都有其適用的局限性和主觀性。評估模型某個參數(shù)的微小變化可能會帶來房地產(chǎn)價值的巨大變化，進(jìn)而引起應(yīng)納稅額的較大變動。

總之，無論房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)如何，征收難度有多大，試點(diǎn)工作可以說已經(jīng)是“箭在弦上，不得不發(fā)”。

然而，作為一個影響數(shù)以億計城市居民消費(fèi)和幸福感，關(guān)乎房地產(chǎn)市場運(yùn)行走勢和地方政府財政收入的重大舉措，房地產(chǎn)稅在試點(diǎn)中需要考慮的因素是極為復(fù)雜的。試點(diǎn)工作在開展中要檢驗(yàn)、審視的內(nèi)容，不僅影響試點(diǎn)工作的成效，也直接影響房地產(chǎn)全面開征時的整體制度設(shè)計。我們注意到，自2016年以來，黨中央國務(wù)院一直強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，力挺住房回歸消費(fèi)品屬性。我們認(rèn)為，這一政策所定義的房產(chǎn)屬性與西方國家把房產(chǎn)作為投資品屬性的認(rèn)知是迥然不同的。從事經(jīng)濟(jì)、稅收研究的學(xué)者和稅收部門的專家或許需要在這一背景下重新思考，厘清其中的內(nèi)在邏輯。例如，如果房屋被定為耐用消費(fèi)品，那么房地產(chǎn)稅還是不是財產(chǎn)稅？如果該稅種更偏向于消費(fèi)稅，那么之前的征稅邏輯是否妥當(dāng)？我們也期待在此過程中，能形成一套具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系和房地產(chǎn)稅收理論。