房地產稅試點對房價有多大影響

陳珂

醞釀多年的房地產稅終于邁出堅實一步。

11月10日，國務院發展研究中心黨組書記馬建堂在《人民日報》發表題為《在高質量中促進共同富裕》一文，其中提及房地產稅時稱，“積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。鼓勵多余住房用于租賃，提高存量房源利用率。”

此前，10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》（簡稱《決定》）。明確試點征稅對象為居住用房，農村住宅不在試點范疇;土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人;由國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區政府制定具體實施細則;授權試點期限為5年。

推進共同富裕的重要選項

事實上，早在2011年1月26日，國務院第136次常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點。2011年1月28日起，上海、重慶市對個人住房開征房產稅，至今已試行10年。

有分析人士認為，此輪試點的方向和舉措將與上海重慶的試點大有不同。上海重慶于2011年起試點房產稅改革的主要目的是打擊炒房，而此次房地產稅試點之所以被提上日程，推進共同富裕是重要背景。

2021年10月16日，《求是》雜志發表的《扎實推動共同富裕》一文指出，在依法保護合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調節過高收入，完善個人所得稅制度，規范資本性所得管理。要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。要加大消費環節稅收調節力度，研究擴大消費稅征收范圍。

《決定》關于房地產稅改革試點的定位是“引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展”。“當前房地產市場需要有一個好的政策手段，就是長效機制的建設，房地產稅無疑是一個重要選項。”中國政法大學財稅法研究中心主任、中國法學會財稅法學研究會副會長施正文表示。

另一方面，施正文指出，房地產稅作為一種地方稅，對于地方政府擺脫“土地財政”依賴、抑制投資沖動也是一種現實選擇。1994年分稅制改革后，地方政府缺乏穩定的稅收來源，很大程度依靠中央的稅收返還和轉移支付。施正文強調，地方收入中占大頭的土地出讓金出現在我國特定的城鎮化浪潮中。但城鎮化總有轉型的時候，地方收入不能光靠賣地。

“土地具有國有屬性，土地出讓金會永遠存在，但不會像之前那么多。由此給地方財政帶來的缺口可以由房地產稅補上。”受訪專家表示，房地產稅不以籌集地方財政收入為主要目的，未來和土地出讓金之間應為互相配合和補充的關系，“但要經歷很漫長的時間”。

新一輪試點怎么征、征多少？

房地產稅試點以5年為期限，在稅收性質、原則、政策具體實施等方面與10年前有根本上的不同。主要表現為，試點工作由全國人大授權國務院開征、土地使用權人和房屋所有權人均為房地產稅納稅人。

專家表示，最終的試點方案尚未出臺，哪些城市會成為試點目前還難以確定，但可以根據《決定》做出一些預測。

“籌集財政收入、調節收入分配是長遠目的，《決定》指出房地產稅的一個重要考量是促進房地產市場平穩健康發展。由此，樓市活躍、房價上漲壓力大的一線和二線城市大概率會被納入第一批試點。”施正文認為，試點城市還要具備征管條件和代表性，不能都是同一個省內的城市，應考慮深化試點與立法研究的統一。

“上海和重慶的房產稅會繼續保持，而各地后續的改革，則會明確掛上‘房地產稅’的抬頭。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

無論哪些城市成為首批試點，免征條件、稅率設計等難題都考驗著地方政府的智慧。專家普遍認為，未來房地產稅不太可能普遍征收，而是遵循“低稅率、窄稅基、低稅負”原則，免于或減少對維持人們基本居住需求的房產的征稅。

專家表示，在免征條件的設計上，如果側重對首套房免征，居民購買首套房時選擇面積大的比較有利;如果側重人均居住面積免征，則會對單價高的房產有利。各城市應根據自身情況科學規劃。

“同時還要考慮的是，首套房免征的情況下，對于那些在居住地和非居住地都有房產的居民來說，首先要確定的是免征的首套房位于哪個城市。這涉及到稅收在不同地區的分配問題。”西南財經大學財稅學院副院長李建軍說。房地產稅相對比較公平，享受的公共服務與稅收直接掛鉤，因此對于非居住地的房產可以考慮優先免征。我國已于2018年6月實現不動產登記信息管理基礎平臺全國聯網，也為“以人查房”奠定了技術基礎。

關于稅率，國際上房地產稅稅率高的在3%或4%左右，低的在0.2%左右。“我們的地方政府一開始會從低設計稅率，可能在0.2%到2%之間。”李建軍指出，應對房屋性質加以區別，商業房產的稅率可以稍高于居民自住房產的稅率。

“總的來說，這些因素都使得應繳稅額不會太高，但對那些手持多套房產但卻現金流緊張的人來說有一定壓力。”施正文表示。

不能簡單與房價下跌劃等號

中國人民銀行公開數據顯示，2020年，我國城鎮住房自有率達96%;從家庭資產構成情況來看，79.96%為實物資產，而住房占到了實物資產的將近七成。

對于普通老百姓而言，房地產稅能否抑制房價上漲是最值得關心的問題。

“房價漲跌，不是由稅的因素引起的。房地產稅的基本功能是籌集地方財政收入，用于改進公共服務，促進收入分配公平和政府治理現代化。”施正文表示，房價主要受供需關系、金融政策、房貸政策等的影響，房地產稅開征后，持有房產需要額外的成本，短期內會對調節房價有效果，但長期來說有待觀察。“我們希望房地產稅發揮的調控作用，正是通過影響市場預期來調節需求，進而促進房地產市場平穩發展。”

李建軍也認為，借助房地產稅讓房價出現比較大幅度的回調，可能性比較小。“房地產稅原本的目的也不是打壓房價，同時也不希望通過這個政策讓房價暴跌，價格暴跌有可能影響整體經濟運行的穩定。”他強調稱，房地產稅會打破樓市只漲不跌的市場預期，這種對“信仰”的打破所帶來的威力和震懾力無疑更大。

嚴躍進提示，對于普通購房者，不要盲目“炒房”，應考慮自身的負債能力，提高家庭抗風險能力。