基于灰色關(guān)聯(lián)分析法的公共租賃住房租金定價(jià)方式研究
——以合肥市為例

張 傲，蔡 俊

（安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，安徽合肥，230036）

一、引言

公共租賃住房（簡(jiǎn)稱公租房）是我國(guó)“四位一體”住房保障體系的重要組成部分，為“夾心層”群體緩解臨時(shí)居住難題提供了新路徑、新方法，發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。［1］但在國(guó)內(nèi)一些城市發(fā)現(xiàn)，為了緩解“夾心層”群體臨時(shí)居住問(wèn)題的保障性住房淪為了“空租房”，研究表明：租金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高是重要影響因素。［2］與此同時(shí)，在公租房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，公租房的租金定價(jià)問(wèn)題也最為社會(huì)民眾所關(guān)注。［3］近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者以及各級(jí)住房保障管理部門人員對(duì)公租房的租金合理定價(jià)問(wèn)題進(jìn)行了諸多研究。由于缺乏科學(xué)系統(tǒng)的定價(jià)方式，對(duì)公租房的適用群體、準(zhǔn)入條件、租金標(biāo)準(zhǔn)及定價(jià)機(jī)制等問(wèn)題認(rèn)識(shí)不足，我國(guó)的公租房出現(xiàn)租金定價(jià)方法單一、尋租轉(zhuǎn)租、租金標(biāo)準(zhǔn)混亂等問(wèn)題，公租房入住率低、運(yùn)行管理混亂。本文在對(duì)國(guó)內(nèi)外公租房租金定價(jià)現(xiàn)狀和各地公租房租金定價(jià)探索實(shí)踐的基礎(chǔ)上，厘清公租房的屬性，確定租金定價(jià)原則，進(jìn)而確定租金影響因素，借助主成分和灰色關(guān)聯(lián)分析法建立科學(xué)合理且可行的公租房租金定價(jià)方式，讓“夾心層”群體真正住有所居，充分發(fā)揮公租房的保障功能和補(bǔ)位作用，提高“夾心層”群體的獲得感和幸福感。

二、國(guó)內(nèi)外公租房租金定價(jià)研究綜述及定價(jià)探索實(shí)踐

（一）國(guó)內(nèi)外公租房租金定價(jià)研究綜述

國(guó)外公租房開始時(shí)間較早，由于各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及社會(huì)保障力度和政策不同，各自的公租房定價(jià)政策也存在差異，但共同點(diǎn)在于都將影響公租房定價(jià)的宏微觀因素考慮在內(nèi)，尤其注重公租房住房保障、住房支付能力等方面。Weicher（1978）基于房?jī)r(jià)收入比的研究視角，探究保障性住房租金定價(jià)問(wèn)題；［4］Joel Schwartz（1986）以美國(guó)紐約市為例，對(duì)廉租房租金定價(jià)的合理性問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)證研究；［5］Sing等（2015）利用灰色關(guān)聯(lián)方法構(gòu)建住房租金租賃模型；［6］Priemus和 Haffner（2016）對(duì)荷蘭公共住房租金定價(jià)方法與特點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)性研究。［7］

國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的公租房定價(jià)研究主要從定價(jià)方法、影響因素和租金管理政策等方面展開。楊柳（2016）采用整體評(píng)估法嘗試對(duì)公租房片區(qū)租金定價(jià)；［8］喻瑤等（2018）運(yùn)用情景分析法對(duì)株洲市公租房項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)證研究；［9］閻雨（2016）借助灰色關(guān)聯(lián)分析法確定蘇州市公租房租金合理區(qū)間；［2］繆燕燕（2013）［10］、望曉東（2015）［11］、吳偉（2018）［3］等基于可持續(xù)租金定價(jià)對(duì)公租房項(xiàng)目展開了實(shí)證研究；陳立文（2016）認(rèn)為公租房建設(shè)成本、市場(chǎng)租金水平、區(qū)位條件和人均可支配收入是影響我國(guó)公租房租金定價(jià)的主要因素；［12］部分學(xué)者在此基礎(chǔ)上提出要完善租金補(bǔ)貼與租金調(diào)整等政策。［13-15］

通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從定價(jià)方法、租金管理政策和租金影響因素等多個(gè)方面進(jìn)行了深入研究，取得了豐碩的研究成果。但現(xiàn)有研究多是對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）的城市公租房租金定價(jià)進(jìn)行定性研究，如新加坡、紐約、北京、上海、杭州等，定量研究較少。更少有學(xué)者基于灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)某一城市的公租房租金定價(jià)方式進(jìn)行實(shí)證研究，同時(shí)將不同收入層次居民的租金支付能力與公租房租金定價(jià)方式結(jié)合起來(lái)。本文以欠發(fā)達(dá)區(qū)域的合肥市為例，借助灰色關(guān)聯(lián)分析法，同時(shí)考慮不同收入層次居民的租金支付能力，力求探究科學(xué)合理的租金定價(jià)方式，以期對(duì)現(xiàn)有研究有所補(bǔ)充，為欠發(fā)達(dá)區(qū)域的其他城市公租房租金合理定價(jià)提供參考。

（二）公租房租金定價(jià)探索實(shí)踐

20世紀(jì)60年代初，新加坡便成立了統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)公共住房（組屋）建設(shè)運(yùn)營(yíng)和管理的政府部門——建屋發(fā)展局，組屋租金依據(jù)申請(qǐng)家庭的收入水平、戶型、面積及是否首次申請(qǐng)等因素綜合核定，租金比例不超過(guò)家庭收入的30%，對(duì)于少數(shù)低收入住房困難家庭提供更加優(yōu)惠的住房保障政策；［16］日本公共住房租金也是根據(jù)申請(qǐng)家庭收入狀況和住宅狀況確定，其計(jì)算公式為：房租=房租基準(zhǔn)價(jià)*房租調(diào)整系數(shù)。其中房租調(diào)整系數(shù)充分考慮區(qū)位條件、租住年限和租住面積大小等多種因素；［17］我國(guó)香港地區(qū)公屋租金確定以租戶的可負(fù)擔(dān)能力為前提，取租金和收入的中位數(shù)作為定價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)，其租金標(biāo)準(zhǔn)維持在市場(chǎng)租金的30%左右。［18］

我國(guó)公租房定價(jià)政策和定價(jià)方法尚在探索階段，目前定價(jià)方法為“3+1”模式，即傳統(tǒng)的市場(chǎng)定價(jià)法、成本定價(jià)法、收入定價(jià)法及在此基礎(chǔ)上演化出的綜合定價(jià)法。市場(chǎng)定價(jià)法以市場(chǎng)租金的一定比例進(jìn)行定價(jià)，公租房租金低于市場(chǎng)租金，典型城市有上海、青島、天津和武漢；成本定價(jià)法根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期的成本折算成現(xiàn)價(jià)進(jìn)行確定，典型城市主要有北京；收入定價(jià)法以租戶的住房支付能力為前提，不同保障家庭收取不同比例的租金，代表城市有成都。市場(chǎng)法以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)，租金比例具有主觀性，對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)缺乏保障性；成本法使政府財(cái)政壓力較大，公租房項(xiàng)目普遍存在不可持續(xù)性；收入法注重租戶的收入水平，但缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致尋租轉(zhuǎn)租現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。綜合定價(jià)法是前三種方法的衍生，可以更好地協(xié)調(diào)租戶、運(yùn)營(yíng)管理公司和政府部門的關(guān)系，越來(lái)越成為公租房租金定價(jià)的首選方法，主要代表城市有深圳等。

三、公租房屬性及租金定價(jià)原則

（一）公租房屬性

1.準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性

排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性是公租房的典型特征，公租房是針對(duì)特定政策目標(biāo)群體設(shè)定的，如“夾心層”群體，須達(dá)到公租房的準(zhǔn)入條件，按照程序才予以申請(qǐng)，其他群體不可以申請(qǐng)入住，所以具有排他性。另外，根據(jù)住房保障部門和易居研究院相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，我國(guó)公租房的申請(qǐng)對(duì)象眾多，申請(qǐng)公租房要經(jīng)過(guò)輪候、搖號(hào)、配租等程序，配租入住后，租戶在保障自己合規(guī)合法居住權(quán)利的同時(shí)并不會(huì)影響其他申請(qǐng)家庭的租住權(quán)利，因此具有非競(jìng)爭(zhēng)性。

2.政府干預(yù)屬性

公租房是由政府住房保障管理部門負(fù)責(zé)規(guī)劃、融資、建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)，各環(huán)節(jié)中都需要政府部門監(jiān)督、協(xié)調(diào)和推進(jìn)，而且公租房的租金定價(jià)由政府委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)涉及的公租房項(xiàng)目小區(qū)公布標(biāo)準(zhǔn)租金。而商品房?jī)r(jià)格一般跟隨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，政府必要時(shí)才會(huì)予以調(diào)控?？傮w而言，出于公租房作為保障性住房的這一特性，相較于商品住房，政府對(duì)公租房項(xiàng)目的干預(yù)性較大。

3.社會(huì)保障屬性

公租房制度是住房保障制度的重要組成部分，而住房保障制度是社會(huì)保障制度在住房領(lǐng)域的延伸。公租房獨(dú)特的社會(huì)保障性使政府在其建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等方面發(fā)揮著重要作用。

（二）公租房租金定價(jià)原則

基于公租房的屬性，公租房租金定價(jià)應(yīng)遵循以下原則：

1.保障性原則

公租房租金定價(jià)過(guò)程中不能不考慮不同收入層次的“夾心層”群體的具體狀況，盲目采取“一刀切”的定價(jià)方法，而應(yīng)出于住房保障的目的，在保證他們住有所居的同時(shí)，不降低其正常的生活水平。

2.公平性原則

公租房作為保障性住房，在輪候、搖號(hào)、配租等程序中都要公正、公平、公開，加強(qiáng)監(jiān)督和管理。

3.可支付性原則

“夾心層”群體每月穩(wěn)定獲得的家庭收入不僅需要支付必要的生活消費(fèi)支出，還需要用來(lái)支付公租房租金?？鄢@兩項(xiàng)支出外，剩余越多，說(shuō)明家庭承租公租房的支付能力越強(qiáng)，反之亦然。

4.可持續(xù)性原則

租金定價(jià)在保障“夾心層”群體的住房需求基礎(chǔ)上，還要兼顧投資建設(shè)主體的投資回報(bào)率和政府財(cái)政的負(fù)擔(dān)能力等多方面因素。

5.動(dòng)態(tài)調(diào)整原則

公租房作為短期過(guò)渡性質(zhì)的保障房，其租金也不是一成不變的。一方面，政府部門會(huì)定期公布公租房租金標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，當(dāng)家庭收入水平提高，對(duì)于不再符合公租房準(zhǔn)入條件但又不退出的承租家庭，需按照市場(chǎng)水平繳納租金。對(duì)于正常的承租家庭而言，租金標(biāo)準(zhǔn)會(huì)根據(jù)家庭收入水平的變化進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整頻率不宜過(guò)于頻繁。

四、確定租金定價(jià)方式

首先借助主成分分析法，從20個(gè)備選城市中篩選出10個(gè)與合肥市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最為相近的城市。其次，將上述公租房定價(jià)方法和定價(jià)原則中涉及到影響公租房租金的因素盡可能地納入到灰色關(guān)聯(lián)分析中，確定比較因素，參考社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為相近城市公租房租金水平，運(yùn)用指數(shù)平滑法更科學(xué)合理地測(cè)算合肥市公租房的租金水平。

（一）篩選城市

為篩選出與合肥市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近的城市，本文采用主成分分析法計(jì)算20個(gè)備選城市的綜合得分，根據(jù)綜合得分的排序確定城市是否進(jìn)入下一步的灰色關(guān)聯(lián)分析。20個(gè)備選城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、蘇州、東莞、成都、武漢、南京、杭州、青島、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、西安、南昌和紹興。選取能綜合反映各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、地方財(cái)政收支狀況、城鄉(xiāng)居民生活水平及房地產(chǎn)發(fā)展水平等12項(xiàng)指標(biāo)，分別為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額（億元）、第三產(chǎn)業(yè)占比（%）、地方公共財(cái)政預(yù)算收入（億元）、地方公共財(cái)政預(yù)算支出（億元）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）、農(nóng)村居民人均可支配收入（元）、城鎮(zhèn)人均居住性消費(fèi)支出（元）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（以2016年為100）、商品房市場(chǎng)均價(jià)（元/m2）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）。

數(shù)據(jù)來(lái)源于各城市的統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，以2018年統(tǒng)計(jì)年鑒為主。商品房市場(chǎng)均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)站2018年的百城商品房市場(chǎng)均價(jià)。

首先，通過(guò)SPSS22.0軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，因子分析中默認(rèn)方差大于1的主成分有3個(gè)，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到85.224%，達(dá)到主成分分析的要求，數(shù)據(jù)分析效果較好。軟件處理結(jié)果：第一、二、三主成分的方差分別為6.310、2.804、1.113，從而確定數(shù)據(jù)分析中存在3個(gè)主成分。

其次，計(jì)算3個(gè)主成分得分：即因子得分乘以相應(yīng)的主成分方差的算術(shù)平方根。

最后，計(jì)算城市綜合得分：將3個(gè)主成分所占權(quán)重加權(quán)，即

求得各城市綜合得分，如表1所示。

本文的研究對(duì)象是合肥市，合肥市的綜合得分是-1.657，在20個(gè)備選城市中排名第19，從中選擇10個(gè)與合肥市綜合得分較為接近的城市進(jìn)入灰色關(guān)聯(lián)分析，分別是：紹興、青島、東莞、成都、長(zhǎng)沙、西安、南昌、沈陽(yáng)、重慶和長(zhǎng)春。

（二）租金定價(jià)方式

1.確定參考因素和比較因素

灰色關(guān)聯(lián)分析法中指出，在一個(gè)確切的研究對(duì)象中，參考因素用來(lái)反映研究對(duì)象特征，比較因素是指影響研究對(duì)象的因素。所以在公租房租金定價(jià)方式研究中，公租房租金價(jià)格（Y）是本文的參考因素，通過(guò)查閱相關(guān)文獻(xiàn)及在上述公租房屬性和定價(jià)原則的研究中，確定國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（X1）、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（X2）、地方公共財(cái)政預(yù)算支出（X3）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X4）、城鎮(zhèn)人均居住性消費(fèi)支出（X5）、商品房市場(chǎng)均價(jià)（X6）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X7）和房?jī)r(jià)收入比（X8）等8個(gè)因素作為公租房租金價(jià)格的比較因素。其中X1～X7數(shù)據(jù)與主成分分析的指標(biāo)數(shù)據(jù)一致，房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)來(lái)源于易居研究院2018年發(fā)布的《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》，公租房租金價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于各城市住房保障部門發(fā)布數(shù)據(jù)和中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)站。

表1 各城市主成分得分和綜合得分排序

2.數(shù)據(jù)無(wú)量綱化和關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算

根據(jù)收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)，首先將參考因素和比較因素建立成數(shù)列；其次對(duì)形成數(shù)列的8個(gè)比較因素的數(shù)據(jù)無(wú)量綱化處理，從而得到一個(gè)新數(shù)列；最后根據(jù)公式（1）計(jì)算比較因素和參考因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)，其中分辨系數(shù)取ε=0.5，結(jié)果如表2所示。

其中p=1，2，3…n，q=1，2，3…m，ε為分辨系數(shù)，0〈ε〈1,此處取0.5

3.熵值法確定比較因素權(quán)重

信息熵Eq的計(jì)算公式如下：

Eq為信息熵，其中q=1，2，3…m

權(quán)重wq的計(jì)算參照公式（4），結(jié)果如表3所示。

其中q=1，2，3…m

4.計(jì)算各城市的關(guān)聯(lián)度

根據(jù)公式（1）（2）和（3）得到相應(yīng)的關(guān)聯(lián)度系數(shù)和權(quán)重值，進(jìn)而計(jì)算出各個(gè)城市與合肥市的關(guān)聯(lián)度，如表4所示。因?yàn)殛P(guān)聯(lián)度大小從第4名開始起權(quán)重值便較小，［19］本文選取關(guān)聯(lián)度排名前3的城市進(jìn)入租金估算模型，分別是西安、南昌和東莞。

5.確定租金定價(jià)方式

根據(jù)2018年西安、南昌和東莞三市住房建設(shè)主管部門公布的公租房租金價(jià)格水平，利用指數(shù)平滑法估算合肥市公租房租金價(jià)格區(qū)間。西安市公租房?jī)r(jià)格水平為12～15元/平方米/月，南昌市公租房?jī)r(jià)格水平為10.26～17.96元/平方米/月，東莞市公租房?jī)r(jià)格水平為12～16元/平方米/月，根據(jù)公式（5），分別將西安市、南昌市和東莞市公租房下限和上限房租金和城市關(guān)聯(lián)度代入計(jì)算，得出合肥市公租房最低租金為11.92元/平方米/月，最高租金為16.32元/平方米/月。綜上，合肥市公租房租金價(jià)格區(qū)間為11.92～16.32元/平方米/月。

表2 關(guān)聯(lián)度系數(shù)計(jì)算表

表3 熵值法確定的權(quán)重表

根據(jù)合肥市公租房租金現(xiàn)行政策，［20］將城鎮(zhèn)中低收入家庭按照收入水平劃分為4類：城鎮(zhèn)最低收入家庭（低保戶）、低收入家庭、較低收入家庭和中等偏下收入家庭，人均住房保障面積為16平方米，各類家庭相應(yīng)租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)分別為18元/平方米、16.2元/平方米、10.8元/平方米、7.2元/平方米，則可以計(jì)算出合肥市公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)如表5。

假設(shè)合肥市4類中低收入家庭均為三口之家，擬租賃面積為50平方米的公租房，根據(jù)上述公租房租金定價(jià)方式計(jì)算出來(lái)的租金標(biāo)準(zhǔn)以及現(xiàn)行的公租房租賃補(bǔ)貼政策，可以計(jì)算出各類中低收入家庭的實(shí)際繳納租金，如表6。

借鑒況偉大（2018）等人的研究成果，［21］租金收入比介于0～10%的中低收入家庭不存在住房問(wèn)題，租金收入比介于10%～20%的中低收入家庭存在輕度住房支付問(wèn)題。本研究結(jié)果表明：在現(xiàn)行合肥市公租房租金補(bǔ)貼政策下，合肥市最低收入家庭和低收入家庭不存在住房問(wèn)題，較低收入家庭和中等偏下收入家庭還存在輕度支付困難問(wèn)題。

本文確定的租金定價(jià)方式計(jì)算出來(lái)的結(jié)果是一個(gè)可動(dòng)態(tài)變化的區(qū)間，根據(jù)關(guān)聯(lián)城市年度數(shù)據(jù)的更新，可將不同類別的中低收入家庭及租住面積大小等代入公式計(jì)算租金，實(shí)現(xiàn)對(duì)租金的動(dòng)態(tài)調(diào)整，為其他城市，特別是欠發(fā)達(dá)區(qū)域的城市公租房租金合理定價(jià)研究提供參考借鑒。

五、對(duì)策建議

（一）進(jìn)一步完善租金補(bǔ)貼機(jī)制

針對(duì)不同收入層次的公租房承租家庭，政府應(yīng)發(fā)放不同額度的租賃補(bǔ)貼來(lái)提高其支付能力，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)政府財(cái)政的承受能力確定。本文研究中，合肥市較低收入家庭和中等偏下收入家庭目前還存在輕度支付困難問(wèn)題，應(yīng)在政府財(cái)政可負(fù)擔(dān)的前提下，提高租金補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，以真正使“夾心層”群體住有所居，發(fā)揮公租房在我國(guó)住房保障體系中的“補(bǔ)位作用”。同時(shí)，借鑒北京市公租房“租補(bǔ)分離，分檔補(bǔ)貼”的租金補(bǔ)貼政策，進(jìn)一步完善合肥市公租房租金補(bǔ)貼機(jī)制。

（二）租金價(jià)格差別化、動(dòng)態(tài)化

目前，“一刀切”式的租金標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越不被看好。若租金價(jià)格較高，便背離了公租房的社會(huì)保障功能；若租金水平較低，會(huì)加重政府負(fù)擔(dān)，使運(yùn)營(yíng)公司的投資收益率降低，導(dǎo)致公租房項(xiàng)目具有不可持續(xù)性。所以應(yīng)當(dāng)根據(jù)租戶的不同收入層次和公租房區(qū)位、面積、配套設(shè)施、朝向等多種因素差別化定價(jià)，根據(jù)不同家庭收入水平確定不同層次的租金標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督承租人家族收入水平，可借鑒香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，公租房租金每?jī)赡暾{(diào)整一次，定期向社會(huì)公示。［22］

表4 關(guān)聯(lián)度矩陣

表5 合肥市現(xiàn)行公租房租金標(biāo)準(zhǔn)

表6 合肥市4類中低收入家庭實(shí)際繳納租金

（三）健全監(jiān)督管理機(jī)制，提高違法成本

現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)租戶將公租房私下尋租、轉(zhuǎn)租甚至抵押的現(xiàn)象是因?yàn)槿狈σ?guī)范有效的監(jiān)督管理機(jī)制、部分租戶法律意識(shí)淡薄、違法成本較低等原因。政府管理部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理機(jī)制的建立，嚴(yán)格執(zhí)法，提高違法尋租、轉(zhuǎn)租的投機(jī)成本，杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生，讓公租房住上最需要它的租戶，使公租房成為“暖居房”。