房地產企業內部控制中存在的問題及優化對策探討

蔣二娟

（文安魯能生態旅游房地產開發有限公司，河北 廊坊 065800）

隨著經濟進入新常態，房地產行業的競爭日漸嚴峻。為了獲得綜合競爭優勢以及在激烈的市場競爭環境中生存下來，房企既需對外大力拓展市場份額，還需對內提高內部管控能力。因此，內部控制成為高能房企管理者提升管控能力的關鍵切入點，做好內部管控能有效幫助房地產企業實現經營戰略的發展目標。

一、經濟新常態下房地產企業強化內部控制的現實意義

房地產企業主要特性就是開發周期長、投資金額大，即使現代化的房地產企業已與城市建設緊密相連，已涉足項目開發、物業、銷售及配套服務等各方面，但新業務、新方向也會帶來新風險。加之房地產企業原本的牽制條件就比較多，傳統發展模式下的房產往往為快速實現清盤而忽視了很多細節的把控問題。隨著新常態的到來，前期的短板都顯現出來，成為制約企業存續的痛點，所以在拿地、立項、建設、納稅等各個環節均需房地產企業傾入高度關注，并從企業內部控制視角嚴格把控，方能幫助房地產企業在未來的行業發展中生存下來。經過多年的發展，房地產企業的內源環境與外源發展均發生了很大變化，這不僅提高了對房地產企業內部經營管理的要求，也給房企的轉型發展提供了更多的機會與空間，所以新常態下，更全面地注重內部控制建設是賦能房地產企業健康發展的主要動力。強化內部控制對房地產企業來說具有非常重要的戰略意義：

一是可以借助內控監督機制對房企管理工作進行有效監督管控，保證工作開展得規范有序，降低房地產企業的各類風險，提高經營管理質量。具體而言，就需房地產企業保持市場敏銳度和人才支撐力，不斷提高人才價值，借助高素質人才梯隊實現房企業務精益化管理。二是對房地產企業來說，成本管控與資金運作是決定行業核心地位的關鍵要素，而通過內部控制可以更好地做到成本管控和資金籌措的定向化管理，從而提升房地產企業的經濟效益。在成本管控方面需要認識到，成本管控不僅與項目息息相關，還需要財務部門的鼎力支持，所以內部控制的價值發揮還應基于業財融合理念，在各部門通力合作與信息共享的情況下，掌握增值作業與非增值作業的主要劃分，并通過進一步分析掌控全流程的資金去向，以提升財務資金使用效率，進而為房地產企業的降本增效和提質升級共同助力。

二、房地產企業內部控制中存在的問題

房地產企業要想使內部控制成為其經營發展中的推動力，就必須抓短板、補漏洞，真正從內控現狀出發發現問題，解決問題，以改善當前房地產企業內部控制不高的現狀。

（一）內部控制意識稍顯淡薄

好的內部控制可以幫助房地產企業管理者更好地開展經營管理工作，保證經管效力。但是，由于一些中小型房企發展前期的粗放式管理，使得很多房企領導對內部控制認識度不夠。很多中小房地產企業管理層考慮到內部控制的實施有可能會妨礙到部分人的根本利益。對于很多大中型房地產企業來說，雖基本將現代企業制度引入其中且完善設置了股東大會及董事會等機構，但縱觀房企的經管層職務，由董事會成員兼任的現象居多，這類情況在處理“三重一大”事務時，難免受董事長思想影響，導致“一言堂”情況仍未改善。因此可見，內控意識的提高在實務中的推進需要領導高度重視，才有可能盡力減少阻力，促進推行更為及時順暢，但目前改善這一現象尚需較長一段時間的努力。

（二）投資缺乏目的，資本不夠合理

近年來，“限購令”“嚴查首付來源”等國家調控政策出臺，使房地產企業一時間陷入彷徨地帶。加之，房地產行業的經濟增長已出現拐點，當前的利潤空間被無限壓縮，所以強化投資鏈與資金內部管控的規范性，是房企當前所應關注的重點方向。但一些房地產企業在開展項目時，前期投資決策不夠科學，盲目與隨意性問題突顯，并在建造過程中由于資金流的斷層或是施工節點等事件的變動情形時有發生，會因此加大目的性不足投資項目的失敗風險。同時，一些企業縱然有完備的內控部門和完善的內控制度，但內控執行并不安全，亦不夠合理，脫離業務實際的現象較為嚴重并不能根據政策和市場環境變化隨機應變，最終導致投資失利，資金潛力挖掘不足。這對于資金密集型的房地產企業而言，風險隱患將會倍增。

（三）信息平臺搭建時效性不強

內部控制在房地產企業中發力，離不開信息系統的大力支撐，尤其是新會計準則頒布之后，推動了財務信息化的發展與財務人員的轉型。財務內部控制在內部控制中占據主要地位，財務的精進同時會帶動其他部門信息化的升級，加之業財融合要求是現代房地產企業提質升級的著力點，而部門溝通的時效性與有用性是形成融合的前提，因此借助信息時代的技術支撐，完善房地產企業的信息化建設確有必要。但是，很多房企對于智能化平臺的搭建并不熱衷，就像內控制度中已做好組織結構、授權批準、預算控制、財產保全等各環節的制度約束卻難以切實應用一樣，內控信息系統平臺的搭建可以隨波逐流，但內控系統中的模塊邏輯、數據模擬、特殊事項處理、臺賬的智能化登記等功能實時性并不強；再加上業務部的工作繁而雜，引進信息平臺可能會令部分員工認為這在無形中為其增加了工作量，所以積極主動性并不強烈。而各部門的數據采集口徑不一，也會使信息系統的數據共享性效能降低，最終累積的上述問題均會嚴重影響房地產企業其他經營管理活動的推進。

三、房地產企業強化內部控制的優化對策

（一）端正思想，制造良性氛圍

內部控制工作的開展要從提升房地產企業全員科學思想認知入手。無論企業規模是否相同，業務方向是否存有差異，都可以通過找到與之對標的同類企業，分析二者差異，進而從企業內源差距著手，有的放矢地解決每一個固有難題，從而贏得社會贊許。具體而言，房地產企業的高層應該身先士卒，主動學習、主動參與并切實起到帶頭作用，進而從部門、崗位、員工中形成良性認知，互相配合、互相督促、互相牽制，共同養成優秀品質，將傳統觀念及時摒棄。同時，以內外部環境為指引，以企業發展戰略為方向，以資源合理利用為初衷，構建源于實際、高于實際的內控管理思想，營造人人有責任，事事有跟蹤的內控氛圍，才會為房地產企業的未來發展持續貢獻綿薄之力。

（二）構建合理程序，開展業務考核

受制于市場競爭與宏觀調控的房地產行業，風險隱患遍布各處。要盡可能保證房地產企業的健康發展，為其項目收益提供良好保障，就必須清晰認知自身發展需求與當前供求關系，有效規避市場風險。根據相關政策法規等因素，對售價、開發成本等各項細則進行科學的可行性分析，待切實可行后再開展相關投資和資金資源的匹配跟進，以避免后期的爛尾工程事件頻生。另外，房地產企業還應該積極構建投資后評價體系，對項目投資和績效考核進行協同評價，對評價結果充分利用并調動員工的工作積極性。再有，房企的生命之源還有一個關鍵要素，就是要保證自身的資本結構合理并不斷拓展籌資渠道，保證渠道的多元、經濟，同時增加預算管控，對實際與計劃的差異實時分析，方能利于評估風險，第一時間提出針對性解決策略，以保障房地產企業的運行有序。

（三）構建完備的信息化機制

內部控制信息化，能保證房地產企業內部控制的質量與效率，而且能更好應對新發展與新需求。同時，房地產企業要切實根據自身與行業需要，加強軟、硬件配套設施建設，將會計系統、預算、保全控制、銷售臺賬等各類業務統統納入內控信息系統之中，以提高房企內部控制的覆蓋范圍和保證信息化內控的執行效力。另外，內部控制信息化建成之后還可能會涉及新的風險問題，即有可能存在信息系統的安全性隱患。所以，房地產企業要在成本效益與安全管控方面做好平衡，并在內部控制信息系統的應用方面，加強專業化的定向培訓與標準化的流程梳理，共同支撐房地產企業內部控制的現代化升級。

四、結語

綜上所述，內部控制對房地產企業而言，能有效地幫助企業全面規范各項業務活動的開展與提升整體經濟利益，因此，深入研究房地產企業的內部控制有較強的現實意義。現階段，房地產企業須抓住機遇，迎接挑戰，從內外部環境著手，深入分析內部控制的優化區域，從而持續提升內部控制管理水平，幫助房地產企業實現高效管理。