房地產財務動態(tài)管理的運營方法研究

雷 霆

（江門華僑城投資發(fā)展有限公司，廣東 江門 529700）

伴隨著經濟全球化的不斷深入，房地產領域的發(fā)展可謂是日新月異，同時也為我國經濟建設和社會發(fā)展提供了重要助力。在大環(huán)境影響下，房地產行業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈，若房地產的財務管理模式依然一成不變勢必無法適應社會發(fā)展的需求[1]。針對于此，房地產企業(yè)應當積極引進先進、優(yōu)質的財務管理模式，從而提高房地產企業(yè)財務管理質量和水平，降低企業(yè)風險，進一步提高企業(yè)綜合競爭力，為企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

一、動態(tài)財務管理的基本概念

動態(tài)財務管理（dynamic financial management）是當前新型的財務管理模式，其主要指的是財務管理中將預測、決策、預算、控制以及分析五個維度相結合，進而形成一個周密的財務管理體系。而在企業(yè)財務管理中應用財務動態(tài)管理首先可對以往財務管理制度的客觀要求進行優(yōu)化和完善，同時也促進了信息化技術的發(fā)展，降低了企業(yè)傳統(tǒng)財務管理模式所造成的壓力，并且在房地產企業(yè)資金的運營中，通過財務動態(tài)管理可在第一時間發(fā)現(xiàn)生產、購進以及產品銷售價值上的變化情況，繼而針對成本進行合理的分析并制定干預措施，從而降低風險概率，最后可提高房地產企業(yè)運營效率和水平[2]。而財務動態(tài)管理與常規(guī)財務管理模式差異性在于以下幾點。第一，角度不同。常規(guī)的財務管理模式更加事務型，大多依靠于工作經驗進行管理，缺乏創(chuàng)新性；而財務動態(tài)管理的關注點在于未來短期和長期的收獲和利潤等，其主要面向房地產企業(yè)的籌資、投資以及收益等的分配情況，其總體規(guī)劃目標不僅是企業(yè)短期內的財務活動發(fā)展方向、目標和實施的路徑和策略，更是房地產企業(yè)在日常經營活動和財務管理活動的行動指南和綱領[3]。第二，思維不同。常規(guī)的財務管理模式主要通過收集既往的財務數(shù)據并采用簡潔的趨勢分析法對財務工作進行規(guī)劃，而財務動態(tài)管理模式是將企業(yè)戰(zhàn)略目標和理財分析兩相結合下始終以企業(yè)目標為核心而規(guī)劃出的財務活動[4]。第三，職能不同。常規(guī)的財務管理模式職能相對較為局限，而財務動態(tài)管理模式職能集投資、監(jiān)督、籌資以及監(jiān)督等多種職能為一體外，同時也參與到房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的制定和決策實施的每個環(huán)節(jié)中，起到了評估、分析、檢查以及修正的重要職能。

二、房地產企業(yè)財務動態(tài)管理的意義

財務動態(tài)管理模式是建立在常規(guī)財務管理模式基礎上所衍生的新型管理，其更加注重財務管理的動態(tài)性，其可對當前房地產企業(yè)的財務發(fā)展情況、發(fā)展方向以及近遠期發(fā)展需求等進行合理、準確預測，繼而在實施的過程中分析房地產企業(yè)財務管理質量提升的影響因素，達到改善房地產企業(yè)財務發(fā)展狀況的目的[5]。若在房地產企業(yè)財務管理中實施動態(tài)財務管理，可通過對房地產企業(yè)近遠期的財務狀況、戰(zhàn)略目標等進行模擬操作，而后選擇針對性的財務動態(tài)指標進行綜合分析，并根據現(xiàn)代化的綜合管理方式，在財務專業(yè)分析法或者計算機輔助管理工具等的支持下對房地產企業(yè)財務管理近遠期發(fā)展階段中可能存在高危因素進行分析，而后對此類風險所造成的后果進行合理預估，繼而結合房地產企業(yè)的自身特點和社會發(fā)展需求真正意義上實現(xiàn)房地產財務動態(tài)管理[6]。

三、動態(tài)財務管理模式在房地產企業(yè)的可行性和構建原則

1.動態(tài)財務管理模式的構建原則

動態(tài)財務管理的構建需要嚴格遵循以下四個原則。一是動態(tài)財務管理的適應性。房地產企業(yè)在開展動態(tài)財務管理過程中應當根據自身發(fā)展特點和所處的階段性不斷優(yōu)化和完善財務管理制度和體系，確保企業(yè)財務管理的可行性[7]。二是動態(tài)財務管理的整體性。房地產企業(yè)在開展動態(tài)財務管理過程中應當保持從整體性出發(fā)進行針對性管理，時刻站在房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的角度上看待問題，當偏差出現(xiàn)在可控制范圍之內仍然可以根據規(guī)劃方案進行執(zhí)行，并且聯(lián)合其他財務管理制度進行配合和協(xié)調，從而提高動態(tài)財務管理的效率和質量。三是動態(tài)財務管理的可行性和合法性。房地產企業(yè)在開展動態(tài)財務管理中始終堅持合法行為，因此在動態(tài)財務管理的構建中不僅需要嚴格遵循我國財務相關的法律法規(guī)進行構建，同時也需要嚴格遵循我國企業(yè)管理的相關法律法規(guī)進行構建，有效規(guī)避違法亂紀的行為發(fā)生，進一步降低企業(yè)財務風險[8]。四是動態(tài)財務管理的連貫性。與常規(guī)財務管理模式相比較而言，動態(tài)財務管理具有周期性長且更多繁雜的特點，因此在構建動態(tài)財務管理模式后，應當同時制定有效、科學且可行性高的執(zhí)行策略，繼而保證動態(tài)財務管理的一致性和連貫性。

2.房地產企業(yè)中應用動態(tài)財務管理的可行性

在新背景影響下，我國的房地產行業(yè)的發(fā)展已經極為成熟，通過互聯(lián)網技術的廣泛應用，房地產行業(yè)均已完成網絡信息化管理，可通過區(qū)域局限網以及先進的計算機辦公軟件等進行操作，從而收集有效的信息數(shù)據為動態(tài)財務管理的實時性和有效性奠定基礎[9]。同時，隨著房地產企業(yè)的開發(fā)資金量和運營資金的不斷攀升，需更加注重財務管理控制的水平和指令。針對于此，引進先進的動態(tài)財務管理能更好地順應房地產企業(yè)和社會的發(fā)展需求，同時保證房地產企業(yè)資金鏈的安全性，降低企業(yè)成本和風險。

四、房地產企業(yè)動態(tài)財務管理中存在的不足和問題

1.房地產企業(yè)領導層對動態(tài)財務管理的認知極度匱乏

我國房地產的發(fā)展十分迅速，在短短十年內已極為成熟，然而在數(shù)十年的時間里關于動態(tài)財務管理應用和執(zhí)行時間卻極短。針對于此，在房地產企業(yè)中實施動態(tài)財務管理具有積極的促進作用，但由于動態(tài)財務管理應用并不廣泛，使得其在應用初期大多數(shù)企業(yè)并未對動態(tài)財務管理深入的認識，并且大多數(shù)房地產企業(yè)更加趨向于常規(guī)財務管理，其管理重心更加偏向于房地產的開發(fā)建設和商品房銷售[10]。不論企業(yè)長期在常規(guī)的財務管理模式下，或者引進了動態(tài)財務管理模式，在缺乏專業(yè)財務人員的情況下均會讓企業(yè)面臨不必要的風險，可見當時企業(yè)領導層對于動態(tài)財務管理認知匱乏的情況下可導致企業(yè)近遠期發(fā)展受到極大的限制。

2.缺乏完善的動態(tài)財務管理的模式

動態(tài)財務管理模式的不完善的影響因素主要與自身社會因素相關，絕大部分房地產企業(yè)中的大股東持股相對較多，因此其股份占比也更多，其中以家族性的房地產企業(yè)來說更為突出，大部分股份占比高的固定以家庭成員為主，不論是運營部門、運營團隊還是管理模式均相對傳統(tǒng)無創(chuàng)新，在企業(yè)盈利的情況下更加偏向于房地產的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，往往對企業(yè)財務管理有所忽略，繼而導致一系列財務問題頻繁出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況[11]。在動態(tài)財務管理中需要完善管理模式，而部分企業(yè)雖然具備完善的管理模式，但往往流于形式，并不能根據企業(yè)實際情況制定有效、可行性高的執(zhí)行方案，同時部分企業(yè)在應用動態(tài)財務管理中并未完善企業(yè)會計系統(tǒng)和控制程序等硬件設施，導致房地產企業(yè)動態(tài)財務管理的可行性下降。在企業(yè)財務管理繁雜的工作中，房地產企業(yè)成本控制中面臨著眾多的風險，當企業(yè)會計核算和財務管理無法顧及到每一個細節(jié)的情況下均可導致動態(tài)財務管理寸步難行。

3.缺乏完善的動態(tài)財務管理體系

如何降低房地產企業(yè)項目管理風險應當加強動態(tài)財務管理體系的建設力度、制定全面的動態(tài)管理評價體系，從而降低房地產項目的投資成本，并確保房地產動態(tài)財務管理每個環(huán)節(jié)得到完善和優(yōu)化。由于房地產企業(yè)內部管理人員對于動態(tài)財務管理的認知不足、管理模式不完善、過度依賴傳統(tǒng)財務管理模式等多因素影響下，導致房地產企業(yè)并未建立全面、有效的管理模式和執(zhí)行方案，使得企業(yè)動態(tài)財務管理的實施無法落到實處[12-13]。雖然部分企業(yè)建立了動態(tài)財務管理體系，然而過于單一化，無法深入到企業(yè)管理每個環(huán)節(jié)中，周期性相對較短，并且在動態(tài)財務管理的不同階段中常常選擇不符合的財務評價標準進行評價，使得企業(yè)動態(tài)管理受到極大的影響。

4.缺乏動態(tài)財務管理監(jiān)管

眾所周知，動態(tài)財務管理具有極長周期性，其涉及到房地產企業(yè)管理的每個環(huán)節(jié)。雖然部分企業(yè)已經逐步開展動態(tài)財務管理，但在實際的操作過程中仍然艱難，加之企業(yè)并未為動態(tài)財務管理投入足夠的人力資源、資金，且并未設立專項管理部門，個人職責未明確劃分，缺乏統(tǒng)一的管理標準，進一步阻礙了動態(tài)財務管理的執(zhí)行，缺乏嚴格的監(jiān)管制度，對企業(yè)近遠期發(fā)展造成了不良影響。

五、房地產企業(yè)動態(tài)財務管理運營策略

1.建立房地產動態(tài)財務管理原則

企業(yè)實現(xiàn)動態(tài)管理的首要任務是建立房地產動態(tài)財務管理模式，嚴格遵循動態(tài)財務管理的可行性和合法性，始終堅持動態(tài)財務管理的適應性、異質性的原則，讓動態(tài)財務管理模式構建原則深入到房地產企業(yè)各領導層的決策中，從而提高企業(yè)動態(tài)財務管理水平和質量[14]。

2.強化房地產企業(yè)動態(tài)財務管理認知

伴隨著我國經濟社會的快速發(fā)展和進步，房地產行業(yè)的競爭壓力也隨著增加，對于房地產企業(yè)而言其迫切需要通過自身的轉變，不斷完善和優(yōu)化財務管理理念，讓企業(yè)財務管理更加規(guī)范，從而提高企業(yè)綜合競爭力。同時房地產企業(yè)在開展動態(tài)財務管理的過程中，應當針對企業(yè)實際情況制定企業(yè)財務管理的目標，嚴抓企業(yè)財務管理微小細節(jié)，使得企業(yè)動態(tài)財務管理逐漸深入到各個環(huán)節(jié)中[15]。加強精細化管理力度，積極引導企業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展，提高企業(yè)經濟效益。與此同時，企業(yè)應當加強財務管理人員的教育培訓力度，鼓勵其通過多元化的方式等提高自身專業(yè)技能和水平，每次培訓后均進行考核，并將考核結果納入到績效考核中，激發(fā)財務管理人員的工作積極性和學習興趣，為財務管理人員提供更多的學習機會，不斷擴展思維，提高其專業(yè)質量和專業(yè)素質。

3.加強企業(yè)財務監(jiān)管力度，建立完善的動態(tài)財務管理體系

房地產企業(yè)財務管理的有序開展和實施與完善的財務監(jiān)管制度有著密不可分的聯(lián)系，在此過程中，首先需要針對企業(yè)財務管理中存在不足和問題進行深入的總結和分析，繼而制定針對性的解決方案。對此，企業(yè)可在內部建立監(jiān)管部門，明確監(jiān)管人員的工作職責和內容，同時也需要建立動態(tài)財務管理評價指標進行評價，從而針對房地產企業(yè)建設前、建設中、建設后進行實時跟蹤，在此過程中，不僅需要對同期數(shù)據進行橫向對比，同時也需要結合既往歷史數(shù)據進行縱向對比。在建立企業(yè)動態(tài)財務管理體系的過程中，不能過于單一化，需要在掌握動態(tài)財務管理真正意義和應用價值情況下制定科學、合理的動態(tài)財務管理體系和標準，嚴格把控企業(yè)財務管理，規(guī)范操作執(zhí)行流程，繼而達到控制企業(yè)運營成本的目的。

4.完善動態(tài)財務管理模式

房地產企業(yè)開展動態(tài)財務管理的主要目的是通過對戰(zhàn)略目標進行分解和細化，繼而結合企業(yè)自身特點自動個性化的管理流程，使得各個環(huán)節(jié)的管理更加規(guī)范，進而提高企業(yè)財務管理質量和水平。因此房地產企業(yè)在完善動態(tài)財務管理模式的過程中需要從以下三個維度展開。一是建立管理模式前分析房地產企業(yè)實際需求，通過企業(yè)動態(tài)財務管理為不同的問題建立對應的管理模式，為企業(yè)財務信息數(shù)據的收集、反饋和評估奠定基礎。二是建立系統(tǒng)模板，建立成本管理模板、基礎信心模板以及績效考核評估模板。三是建立企業(yè)財務管理執(zhí)行系統(tǒng)，房地產企業(yè)在動態(tài)財務管理軟件的選擇中應當根據自身發(fā)展特點和需求選擇最佳的軟件，并建立全面、安全的執(zhí)行系統(tǒng)，從而全面提高企業(yè)動態(tài)財務管理質量和水平。

六、結語

綜上所述，針對房地產企業(yè)動態(tài)財務管理模式的建立和實施需要符合其可操作性強且合法合規(guī)的原則，根據房地產企業(yè)自身的發(fā)展需求和特點建立動態(tài)財務管理模式，從而提高企業(yè)綜合競爭力和經濟效益，為房地產企業(yè)近遠期健康穩(wěn)健發(fā)展奠定堅實的基礎。