房地產財務動態管理的運營方法研究

雷 霆

（江門華僑城投資發展有限公司，廣東 江門 529700）

伴隨著經濟全球化的不斷深入，房地產領域的發展可謂是日新月異，同時也為我國經濟建設和社會發展提供了重要助力。在大環境影響下，房地產行業的市場競爭愈發激烈，若房地產的財務管理模式依然一成不變勢必無法適應社會發展的需求[1]。針對于此，房地產企業應當積極引進先進、優質的財務管理模式，從而提高房地產企業財務管理質量和水平，降低企業風險，進一步提高企業綜合競爭力，為企業健康可持續發展奠定堅實的基礎。

一、動態財務管理的基本概念

動態財務管理（dynamic financial management）是當前新型的財務管理模式，其主要指的是財務管理中將預測、決策、預算、控制以及分析五個維度相結合，進而形成一個周密的財務管理體系。而在企業財務管理中應用財務動態管理首先可對以往財務管理制度的客觀要求進行優化和完善，同時也促進了信息化技術的發展，降低了企業傳統財務管理模式所造成的壓力，并且在房地產企業資金的運營中，通過財務動態管理可在第一時間發現生產、購進以及產品銷售價值上的變化情況，繼而針對成本進行合理的分析并制定干預措施，從而降低風險概率，最后可提高房地產企業運營效率和水平[2]。而財務動態管理與常規財務管理模式差異性在于以下幾點。第一，角度不同。常規的財務管理模式更加事務型，大多依靠于工作經驗進行管理，缺乏創新性；而財務動態管理的關注點在于未來短期和長期的收獲和利潤等，其主要面向房地產企業的籌資、投資以及收益等的分配情況，其總體規劃目標不僅是企業短期內的財務活動發展方向、目標和實施的路徑和策略，更是房地產企業在日常經營活動和財務管理活動的行動指南和綱領[3]。第二，思維不同。常規的財務管理模式主要通過收集既往的財務數據并采用簡潔的趨勢分析法對財務工作進行規劃，而財務動態管理模式是將企業戰略目標和理財分析兩相結合下始終以企業目標為核心而規劃出的財務活動[4]。第三，職能不同。常規的財務管理模式職能相對較為局限，而財務動態管理模式職能集投資、監督、籌資以及監督等多種職能為一體外，同時也參與到房地產企業戰略目標的制定和決策實施的每個環節中，起到了評估、分析、檢查以及修正的重要職能。

二、房地產企業財務動態管理的意義

財務動態管理模式是建立在常規財務管理模式基礎上所衍生的新型管理，其更加注重財務管理的動態性，其可對當前房地產企業的財務發展情況、發展方向以及近遠期發展需求等進行合理、準確預測，繼而在實施的過程中分析房地產企業財務管理質量提升的影響因素，達到改善房地產企業財務發展狀況的目的[5]。若在房地產企業財務管理中實施動態財務管理，可通過對房地產企業近遠期的財務狀況、戰略目標等進行模擬操作，而后選擇針對性的財務動態指標進行綜合分析，并根據現代化的綜合管理方式，在財務專業分析法或者計算機輔助管理工具等的支持下對房地產企業財務管理近遠期發展階段中可能存在高危因素進行分析，而后對此類風險所造成的后果進行合理預估，繼而結合房地產企業的自身特點和社會發展需求真正意義上實現房地產財務動態管理[6]。

三、動態財務管理模式在房地產企業的可行性和構建原則

1.動態財務管理模式的構建原則

動態財務管理的構建需要嚴格遵循以下四個原則。一是動態財務管理的適應性。房地產企業在開展動態財務管理過程中應當根據自身發展特點和所處的階段性不斷優化和完善財務管理制度和體系，確保企業財務管理的可行性[7]。二是動態財務管理的整體性。房地產企業在開展動態財務管理過程中應當保持從整體性出發進行針對性管理，時刻站在房地產企業戰略目標的角度上看待問題，當偏差出現在可控制范圍之內仍然可以根據規劃方案進行執行，并且聯合其他財務管理制度進行配合和協調，從而提高動態財務管理的效率和質量。三是動態財務管理的可行性和合法性。房地產企業在開展動態財務管理中始終堅持合法行為，因此在動態財務管理的構建中不僅需要嚴格遵循我國財務相關的法律法規進行構建，同時也需要嚴格遵循我國企業管理的相關法律法規進行構建，有效規避違法亂紀的行為發生，進一步降低企業財務風險[8]。四是動態財務管理的連貫性。與常規財務管理模式相比較而言，動態財務管理具有周期性長且更多繁雜的特點，因此在構建動態財務管理模式后，應當同時制定有效、科學且可行性高的執行策略，繼而保證動態財務管理的一致性和連貫性。

2.房地產企業中應用動態財務管理的可行性

在新背景影響下，我國的房地產行業的發展已經極為成熟，通過互聯網技術的廣泛應用，房地產行業均已完成網絡信息化管理，可通過區域局限網以及先進的計算機辦公軟件等進行操作，從而收集有效的信息數據為動態財務管理的實時性和有效性奠定基礎[9]。同時，隨著房地產企業的開發資金量和運營資金的不斷攀升，需更加注重財務管理控制的水平和指令。針對于此，引進先進的動態財務管理能更好地順應房地產企業和社會的發展需求，同時保證房地產企業資金鏈的安全性，降低企業成本和風險。

四、房地產企業動態財務管理中存在的不足和問題

1.房地產企業領導層對動態財務管理的認知極度匱乏

我國房地產的發展十分迅速，在短短十年內已極為成熟，然而在數十年的時間里關于動態財務管理應用和執行時間卻極短。針對于此，在房地產企業中實施動態財務管理具有積極的促進作用，但由于動態財務管理應用并不廣泛，使得其在應用初期大多數企業并未對動態財務管理深入的認識，并且大多數房地產企業更加趨向于常規財務管理，其管理重心更加偏向于房地產的開發建設和商品房銷售[10]。不論企業長期在常規的財務管理模式下，或者引進了動態財務管理模式，在缺乏專業財務人員的情況下均會讓企業面臨不必要的風險，可見當時企業領導層對于動態財務管理認知匱乏的情況下可導致企業近遠期發展受到極大的限制。

2.缺乏完善的動態財務管理的模式

動態財務管理模式的不完善的影響因素主要與自身社會因素相關，絕大部分房地產企業中的大股東持股相對較多，因此其股份占比也更多，其中以家族性的房地產企業來說更為突出，大部分股份占比高的固定以家庭成員為主，不論是運營部門、運營團隊還是管理模式均相對傳統無創新，在企業盈利的情況下更加偏向于房地產的開發和銷售環節，往往對企業財務管理有所忽略，繼而導致一系列財務問題頻繁出現，甚至出現資金鏈斷裂的情況[11]。在動態財務管理中需要完善管理模式，而部分企業雖然具備完善的管理模式，但往往流于形式，并不能根據企業實際情況制定有效、可行性高的執行方案，同時部分企業在應用動態財務管理中并未完善企業會計系統和控制程序等硬件設施，導致房地產企業動態財務管理的可行性下降。在企業財務管理繁雜的工作中，房地產企業成本控制中面臨著眾多的風險，當企業會計核算和財務管理無法顧及到每一個細節的情況下均可導致動態財務管理寸步難行。

3.缺乏完善的動態財務管理體系

如何降低房地產企業項目管理風險應當加強動態財務管理體系的建設力度、制定全面的動態管理評價體系，從而降低房地產項目的投資成本，并確保房地產動態財務管理每個環節得到完善和優化。由于房地產企業內部管理人員對于動態財務管理的認知不足、管理模式不完善、過度依賴傳統財務管理模式等多因素影響下，導致房地產企業并未建立全面、有效的管理模式和執行方案，使得企業動態財務管理的實施無法落到實處[12-13]。雖然部分企業建立了動態財務管理體系，然而過于單一化，無法深入到企業管理每個環節中，周期性相對較短，并且在動態財務管理的不同階段中常常選擇不符合的財務評價標準進行評價，使得企業動態管理受到極大的影響。

4.缺乏動態財務管理監管

眾所周知，動態財務管理具有極長周期性，其涉及到房地產企業管理的每個環節。雖然部分企業已經逐步開展動態財務管理，但在實際的操作過程中仍然艱難，加之企業并未為動態財務管理投入足夠的人力資源、資金，且并未設立專項管理部門，個人職責未明確劃分，缺乏統一的管理標準，進一步阻礙了動態財務管理的執行，缺乏嚴格的監管制度，對企業近遠期發展造成了不良影響。

五、房地產企業動態財務管理運營策略

1.建立房地產動態財務管理原則

企業實現動態管理的首要任務是建立房地產動態財務管理模式，嚴格遵循動態財務管理的可行性和合法性，始終堅持動態財務管理的適應性、異質性的原則，讓動態財務管理模式構建原則深入到房地產企業各領導層的決策中，從而提高企業動態財務管理水平和質量[14]。

2.強化房地產企業動態財務管理認知

伴隨著我國經濟社會的快速發展和進步，房地產行業的競爭壓力也隨著增加，對于房地產企業而言其迫切需要通過自身的轉變，不斷完善和優化財務管理理念，讓企業財務管理更加規范，從而提高企業綜合競爭力。同時房地產企業在開展動態財務管理的過程中，應當針對企業實際情況制定企業財務管理的目標，嚴抓企業財務管理微小細節，使得企業動態財務管理逐漸深入到各個環節中[15]。加強精細化管理力度，積極引導企業健康穩健發展，提高企業經濟效益。與此同時，企業應當加強財務管理人員的教育培訓力度，鼓勵其通過多元化的方式等提高自身專業技能和水平，每次培訓后均進行考核，并將考核結果納入到績效考核中，激發財務管理人員的工作積極性和學習興趣，為財務管理人員提供更多的學習機會，不斷擴展思維，提高其專業質量和專業素質。

3.加強企業財務監管力度，建立完善的動態財務管理體系

房地產企業財務管理的有序開展和實施與完善的財務監管制度有著密不可分的聯系，在此過程中，首先需要針對企業財務管理中存在不足和問題進行深入的總結和分析，繼而制定針對性的解決方案。對此，企業可在內部建立監管部門，明確監管人員的工作職責和內容，同時也需要建立動態財務管理評價指標進行評價，從而針對房地產企業建設前、建設中、建設后進行實時跟蹤，在此過程中，不僅需要對同期數據進行橫向對比，同時也需要結合既往歷史數據進行縱向對比。在建立企業動態財務管理體系的過程中，不能過于單一化，需要在掌握動態財務管理真正意義和應用價值情況下制定科學、合理的動態財務管理體系和標準，嚴格把控企業財務管理，規范操作執行流程，繼而達到控制企業運營成本的目的。

4.完善動態財務管理模式

房地產企業開展動態財務管理的主要目的是通過對戰略目標進行分解和細化，繼而結合企業自身特點自動個性化的管理流程，使得各個環節的管理更加規范，進而提高企業財務管理質量和水平。因此房地產企業在完善動態財務管理模式的過程中需要從以下三個維度展開。一是建立管理模式前分析房地產企業實際需求，通過企業動態財務管理為不同的問題建立對應的管理模式，為企業財務信息數據的收集、反饋和評估奠定基礎。二是建立系統模板，建立成本管理模板、基礎信心模板以及績效考核評估模板。三是建立企業財務管理執行系統，房地產企業在動態財務管理軟件的選擇中應當根據自身發展特點和需求選擇最佳的軟件，并建立全面、安全的執行系統，從而全面提高企業動態財務管理質量和水平。

六、結語

綜上所述，針對房地產企業動態財務管理模式的建立和實施需要符合其可操作性強且合法合規的原則，根據房地產企業自身的發展需求和特點建立動態財務管理模式，從而提高企業綜合競爭力和經濟效益，為房地產企業近遠期健康穩健發展奠定堅實的基礎。