中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及優(yōu)化策略分析

王振江

（西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陜西 西安 710065）

融資就是企業(yè)通過(guò)借貸、租賃等方式獲取資金，使企業(yè)可以良性發(fā)展的一種行為。籌資方和貸款方雙方共同獲利，以此保證企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展的一種經(jīng)營(yíng)方式。融資是要求有價(jià)值的回報(bào)。融資期末，需求方需將本金返還給投資方，然后支付相對(duì)應(yīng)的利息，使得雙方的利益都得到滿足，即資金需求方利用資金為自己實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)，投資者所擁有的資金為增值，未來(lái)的交易可以繼續(xù)進(jìn)行。現(xiàn)階段，由于房?jī)r(jià)居高不下，消費(fèi)者的購(gòu)買熱情也在逐漸下降，同時(shí)，國(guó)家的調(diào)控政策也在不斷試壓，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠能力也急劇下降。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切，怎樣解決融資難的問(wèn)題，是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式一方面受地域限制；另一方面受房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模、公司資信、制約開發(fā)地段，在融資模式上受到極大的限制。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，融資問(wèn)題始終影響著企業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題始終制約著自身的發(fā)展。

1.融資渠道單一

在官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)報(bào)告中顯示，中小房地產(chǎn)大部分資金源于銀行貸款，融資渠道單一。這種單一的融資渠道很容易受到政策的影響，一旦國(guó)家收縮銀行貸款，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難與其他實(shí)力較高的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)獲取銀行貸款，就會(huì)導(dǎo)致其企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，造成資金缺口，導(dǎo)致企業(yè)陷入危機(jī)。比如2011年，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求量加大，銀行貸款供應(yīng)不足，導(dǎo)致銀行提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率，而且對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)提出了很多要求，這使得中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。因而，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)度依賴銀行貸款是非常不明智的。

2.融資成本較高

通過(guò)房屋預(yù)收款進(jìn)行融資是房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資方式之一，但是這種融資方式融資成本過(guò)高，它是通過(guò)產(chǎn)品支付獲得融資。一方面，在產(chǎn)品預(yù)售過(guò)程中，使得產(chǎn)品作為一種融資手段，先把產(chǎn)品出讓給客戶，企業(yè)通過(guò)客戶支付的預(yù)付款項(xiàng)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的開發(fā)資金積累，但是這種模式有很大的缺陷，由于資金的不足，可能會(huì)導(dǎo)致該項(xiàng)目停止開發(fā)。由于開發(fā)前期部分資金的快速回籠，而隨后出現(xiàn)資金短缺必然會(huì)導(dǎo)致融資成本的高速增長(zhǎng)；另一方面，融資成本上升的主要原因是地價(jià)的飆升。隨著城市化建設(shè)和“地王”的出現(xiàn)，還有城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，雖然給了房地產(chǎn)企業(yè)極大的發(fā)展空間，但是也導(dǎo)致土地價(jià)格的大幅上升，進(jìn)而必然導(dǎo)致融資成本的增加，企業(yè)融資成本增加會(huì)使資金出現(xiàn)缺口。另外，融資的成本也受到政策的影響，目前，雖然城市迅速發(fā)展，但是老百姓的金融理財(cái)意識(shí)卻沒有跟上時(shí)代的步伐，他們大部分人依然認(rèn)為把錢存入銀行比投資地產(chǎn)更安全、更有價(jià)值，正是人們的這種觀念，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品支付過(guò)程中，人們對(duì)于房子的期待價(jià)格與開發(fā)價(jià)格差異比較大。所以，這也就導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)融資成本比較高。

3.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏針對(duì)性支持

在銀行融資領(lǐng)域范疇，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策性調(diào)控等原因，銀行在信貸過(guò)程中，更傾向于將資金投向一些利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目企業(yè)，而不是像中小房地產(chǎn)企業(yè)這種風(fēng)險(xiǎn)較高的企業(yè)。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)的信息不夠完全透明，銀行很難對(duì)其資金進(jìn)行有效監(jiān)管，所以，銀行為了降低自身的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，并沒有開出具有針對(duì)性的扶持策略。

4.相關(guān)法律法規(guī)和市場(chǎng)體系不完善

就目前的情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融政策法規(guī)并沒有形成完全科學(xué)有效的制度體系，缺乏協(xié)調(diào)性和一致性，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道發(fā)展受阻。另外，由于受到我國(guó)政策環(huán)境等因素的影響，現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新力度不夠，導(dǎo)致企業(yè)融資成本居高不下。很多企業(yè)由于資金不足無(wú)法繼續(xù)項(xiàng)目建設(shè)，更多的企業(yè)采取地下融資的方式來(lái)保證項(xiàng)目開發(fā)資金的充足，這種狀態(tài)與不完善的融資市場(chǎng)體系緊密相關(guān)。除此之外，由于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不完善，企業(yè)直接融資受到限制，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要依賴銀行貸款。除了企業(yè)自身內(nèi)部融資以外，其余資金全部依賴于銀行貸款，但是，銀行貸款有著許多條件及限制，這對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展是非常不利的，極有可能會(huì)因?yàn)橘Y金補(bǔ)充不及時(shí)，從而導(dǎo)致自身資金鏈的斷裂，使得企業(yè)陷入破產(chǎn)危機(jī)。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，中小房地產(chǎn)企業(yè)依然保持著舊的傳統(tǒng)觀念，缺乏創(chuàng)新意識(shí)，在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新常態(tài)下，許多新的融資方式不斷出現(xiàn)，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)依然秉承著守舊理念，依然堅(jiān)持過(guò)度依賴銀行貸款這一單一的融資方式，只尋求短期的經(jīng)濟(jì)利益，沒有對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期良性發(fā)展做出考慮，這種發(fā)展方式會(huì)極大地阻礙企業(yè)的發(fā)展。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，制定合理的融資策略，才會(huì)更好更快發(fā)展。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化策略

1.結(jié)合實(shí)際，拓寬融資渠道

據(jù)悉中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要有兩大方面，一是銀行貸款融資；二是房屋預(yù)收款融資。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，只依靠?jī)?nèi)部融資還不能夠滿足企業(yè)對(duì)資金的需求，需要外部來(lái)籌集大量資金。自2018年以來(lái)，在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道信用緊縮的大背景下，中小房地產(chǎn)企業(yè)一直面臨著不斷增強(qiáng)的融資壓力，結(jié)合實(shí)際，拓寬融資渠道成為首要任務(wù)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成5大類、16小類，近50類細(xì)項(xiàng)的多元融資渠道。針對(duì)中小企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金來(lái)源，筆者認(rèn)為應(yīng)主要采用銷售回款、自籌資金、應(yīng)付賬款、國(guó)內(nèi)貸款和其他資金等方式進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)，以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。

2.降低融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)在制定融資策略時(shí)，要考慮融資環(huán)境、資本結(jié)構(gòu)、融資渠道等一系列因素，充分考慮企業(yè)的自身發(fā)展?fàn)顩r，制定合理的融資策略。在這個(gè)過(guò)程中，要把項(xiàng)目的前景和收益、項(xiàng)目的地理位置等可能會(huì)為企業(yè)帶來(lái)的效益空間以及效益的負(fù)面影響放在第一位，通過(guò)制定合理的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，降低融資成本應(yīng)從降低負(fù)債率、貸款利率、縮短項(xiàng)目開發(fā)周期以及加快資金回籠等方面入手，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿應(yīng)用，合理分配籌措的資金。例如，在撥付工程款時(shí)，要有明確細(xì)致的預(yù)算書，合理、有計(jì)劃地安排資金支付；應(yīng)收賬款作為企業(yè)債權(quán)類資產(chǎn)，售房款追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度，及時(shí)加以收回。

3.提高企業(yè)管理能力，增強(qiáng)信譽(yù)

在我國(guó)金融業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，銀行的信用體系也在不斷完善，全社會(huì)的信用水平也在不斷提高。科學(xué)的房地產(chǎn)企業(yè)治理理念、借款人資信以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃是銀行對(duì)于企業(yè)能力評(píng)估的重要指標(biāo)之一。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)專業(yè)性金融人才的培養(yǎng)力度，引進(jìn)一批對(duì)融資領(lǐng)域熟悉的人才，這樣才能拓寬融資渠道，融資才能多元化。同時(shí)，還要積極吸收其他企業(yè)優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)，摒棄老舊的家族化管理模式，建構(gòu)科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)，符合現(xiàn)代化公司治理模式。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)自身的信用建設(shè)，只有企業(yè)信用提高，才能贏得銀行以及投資人的信賴，才會(huì)使企業(yè)更好更快地發(fā)展，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。

4.健全房地產(chǎn)金融法律制度和體系

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新以及更多的融資產(chǎn)品需要法律法規(guī)保護(hù)。如果沒有合理的法律法規(guī)保護(hù)融資渠道的創(chuàng)新以及多元化融資產(chǎn)品，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。只有合理的法律法規(guī)與融資渠道多元化建設(shè)的同步進(jìn)行，才能幫助房地產(chǎn)行業(yè)得到良性循環(huán)發(fā)展，才能創(chuàng)造出良好的金融市場(chǎng)環(huán)境，最大限度滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要，保障企業(yè)更好更快地發(fā)展。在良好的法律法規(guī)的規(guī)范下，金融市場(chǎng)能夠最大限度地保證良性運(yùn)轉(zhuǎn)，激發(fā)創(chuàng)新金融產(chǎn)品的積極性，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資通暢。同時(shí)，要拓寬金融市場(chǎng)的直接融資渠道，營(yíng)造良好的融資氛圍，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)提供必要的資金需求。此外，還要大力發(fā)展證券化市場(chǎng)、加強(qiáng)法治體系的建設(shè)，促進(jìn)住房抵押貸款證券化，協(xié)調(diào)融資渠道多元化與金融風(fēng)險(xiǎn)防控之間的關(guān)系，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供支持。所以，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革中，必須加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的建設(shè)，保障金融市場(chǎng)良性發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

本文重點(diǎn)分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)出現(xiàn)的一些問(wèn)題，并對(duì)這些問(wèn)題，提出了相應(yīng)的建議及對(duì)策，希望能為相關(guān)企業(yè)提供參考。以期為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資提供多元化的融資途徑，從而有效地緩解融資問(wèn)題，為企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供保障，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)、健康發(fā)展。