不動產測繪特點及測繪技術芻議

劉小松

【摘要】本文將圍繞不動產測繪的實際特點進行分析討論，對不動產測繪技術加以深入探究，并予以實際案例佐證相關論點，以此減少測繪誤差的產生，切實保護人們的合法權益，在推動社會經濟高速發展的同時，也為數字化建設打下堅實的基礎。

【關鍵詞】不動產;GPS-RTK;測繪技術? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.077

不動產是指具有權屬性質的地上建筑物以及地塊，而不動產測繪則屬于地籍測繪，用于幫助人們獲取有關不動產的數據與信息，通過對用地、房產要素等內容進行測量，實現不動產的管理，為后續設計規劃、稅收、開發等工作提供基礎資料。為進一步明確不動產測繪所起到的作用，首先要對不動產測繪存在的相關特點進行深入了解。

1、不動產測繪特點分析

1.1權威性

不動產測繪需要依照國家法律法規開展相關工作，確保各項流程嚴格遵循標準條例，同時國家對不動產測繪所使用的測量設備與合同文件也提出了具體的規范性要求，測繪技術人員需要作為主要執行人員，而測繪形成的結果要作為不動產檔案文件。此外在開展測繪的過程中，需要工作單位通過有關部門的核查與審批后才可開展測繪工程，并且不得在測繪時對不動產信息與數據進行調整與變更，也不可隨意完成估算。因此經過審批后的不動產測繪本身具有極強的法律效應與較高的權威性，在后續的轉讓、出售等環節都可作為法律依據，從而為產權歸屬人員的合法權益提供安全保障。

1.2內容與比例方面

不動產測繪所涵蓋的范圍相對較廣，比如不動產測繪通常是以指定區域或單獨一個城市作為工作對象，并開展相應測繪工作，與一般的地形測量不同，不動產測繪的應用比例也較高，若使用的是城鎮地籍針對城鎮進行測量，則采用1：500的比例尺地籍圖，若使用的為農村地籍針對城鎮郊區以及農村區域進行測量，則需使用1：2000比例尺的地籍圖，這樣才能保證圖中的信息記錄與標注清晰可見，在有限的空間內充分實現圖表繪制。同時不動產測繪也要對不動產位置、權屬關系與用途進行有效統計。

1.3測量對象方面

不動產測繪依照測量任務可細分為：初始地籍，是指在某一時段內，對管轄內的全部土地進行詳細調查，之后建立相應的冊薄與地籍圖;日常地籍，則針對土地數量、分布、權屬、動態變化進行適當的調整與變更。不動產測繪的側重點在于針對指定區域或城市的整體規劃進行細節內容的統計，與地形測量針對地形的測量與勘探不同，其目的主要在于結合測繪信息實現不動產的控制與管理。

1.4人員要求方面

不動產測繪對技術人員的要求相對較高，由于相關人員大多來自產權管理部門，同時也要負責房屋估值與計量，要求能夠準確計算房屋實際價值，因此，從事測繪工作的人員需要充分掌握具體的測繪方法并全面了解測繪業務，要擁有極為豐富的實踐經驗，能夠有效解決測繪過程中出現的突發狀況。之后在確保技術人員能夠通過相關測試，具備符合審查標準的能力后，還要對人員的耐心與是否具備吃苦耐勞的精神進行檢測，只有保證測繪人員能夠具有實事求是的精神、堅韌不拔的意志，才能更好地在后續的施工、房地產變更等環節的補測工作中，高效完成數據獲取與分析。

2、不動產測繪技術探究

2.1數字測繪

數字測繪是指由專業測繪技術人員將房屋數據與信息傳輸到特定的數據儲存庫當中，借助計算機系統、智能專家程序與神經元網絡完成數據的加工、編輯與計算，之后通過數據測繪圖，完成數字化房產圖紙的精準繪制。在實際應用過程中要注意預先完成勘測點的信息收集，了解現場情況與工作內容，確保制定的勘測計劃科學合理。該方法的優勢在于極高的測繪精確性，能夠憑借互聯網、云平臺、數據庫進一步提高測繪效率，無論是在地籍測量方面，還是實際測量方面都能保持極高的測量質量，同時也能最大程度的減少資源使用，避免過度浪費現象的形成。

2.2坐標解析

坐標解析法屬于一種基于數學理論的面積測量方法，其主要計算公式為：

P= 1/2∑Xi（Yi+1-Yi-1）

其中P代表宗地面積，Xi、Yi分別代表界址點的橫坐標與縱坐標，i則表示界址點序號，依照順時針方向進行從1到n的編排，n表示界址點的實際個數。該方法的優勢在于使測量數據得到更直觀的呈現，進一步提升測量數據的準確性，不僅能夠精確獲取房屋面積與房屋類型，還能針對建筑的用地面積與地質參數進行有效測量，并結合相應指標實現精準分析。但在實際運用過程中存在一定的條件限制，導致坐標解析的應用效率不如其余幾種不動產測繪方法。

2.3 GPS技術

GPS測繪技術又稱GPS靜態測量，主要利用GPS接收機與定位衛星實現精準測量，在使用時需要認為GPS接收機天線在觀測過程中保持靜止狀態，而在處理相關數據時則需將接收機天線位置當作動態變量，并不會隨著時間的改變而變化。之后借助獲取到的衛星數據變化來計算待定點的坐標。在測量時需要注意保持兩臺以上的接收裝置，并分別設置在基線的兩個端點上，完成4顆以上衛星的同步觀測，要求每時段需控制在45～120分鐘之間，使界限的定位精度能夠達到5mm+1×10-6·D，再將觀測基線組成封閉圖形，用以提高定位的準確性。該方法的優勢在于不必實現測量站之間的通視，能夠實現全天24小時的作業，且操作方法相對便捷，對人員的技術水平要求較低。這主要是因為GPS接收機的自動化程度極高，在外測時通常只需量取天線，并完成開機后的參數設置，便可實現測站點三維坐標的準確獲取。此外，GPS靜態測量所需觀測的時間更短，每次測量大約只用30分鐘即可，可以保持極高的測繪效率。

2.4 GPS-RTK

實時動態測繪又稱RTK技術，是對GPS測繪技術進行優化后的測繪方法，其工作流程可分為：預先在測量點安裝GPS接收裝置作為基準點，之后使其與GPS人造衛星建立網絡連接，負責接收測量后的信息數據，再將信息分別傳遞到測量站與流動站當中。該方法能夠將多種信息有機整合，借助導航原理，完成相關數據的分析與比對，并通過計算機程序計算出準確的流動站坐標，在完成信息回傳后，便可作為動態參數。同時在實際運用時要注意保證數據的精確度，為此可根據相關實驗進一步驗證RTK的具體精度，相關參數如表1所示。

由此可看出，該技術的精確度極高，基本與控制點實際成果沒有數據誤差，證明具有極高的應用性。

2.5實際案例

本文將以項目房展測量作為分析對象，在實際測量過程中首先需要完成企業提供資料的準確核對與校準，之后完成相應的布設控制，并利用測繪軟件完成自由坐標的成圖制作以及表格計算，最后依照房產測量標準中的相關要求以及相應地區的房屋面積計算規范完成測繪與數據計算。測繪完成后，需要根據不動產交易中心不動產宗地圖通知的管理準則將房產分丘圖測繪成不動產宗地圖，確保測繪對象的內容、界址點、界址線等信息能夠根據國有土地使用權證得以準確呈現。相關數據為：五棟樓面積18742.33m2、六棟樓面積9350.27m2、七棟樓面積13547.63m2、十棟樓面積26547.31m2、十一棟樓面積21213.98m2、地下室面積3321.45m2、總面積87642.12m2。在驗收后可知：各棟樓的邊長尺寸均處在誤差范圍內，能夠滿足面積測算的實際精度要求;對面積測算以及結果分攤進行校檢、核驗后發現，均符合相關規定以及面積要求;房產測量報告中的表格、圖、文件、數據參數都完整無誤。

結論：

綜上所述，通過對不動產測繪的實際特點進行分析討論，提出數字測繪、坐標解析、質量檢驗、GPS-RTK等不動產測繪技術，并予以實際案例進行驗證，確保相關行業能夠準確獲取地理信息數據，推動我國經濟社會高效建設。

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