房地產企業破產中購房人權利問題研究

張高 陳文

【摘要】房地產市場事關國計民生，房地產企業一旦面臨破產，首當其沖的就是購房人利益。因此，在房地產企業破產案件中，必須界定購房人身份并分析購房人權利性質，才能更好地保護其權利行使。在主體資格認定上，采用排除法確認其是否具有真實的購房意思表示。購房人享有的權利性質是一種物權期待權，必須滿足相應的條件才能夠得到支持。研究購房人權利問題，對深化購房人權利保護、服務破產實踐都具有借鑒意義。

【關鍵詞】房地產企業;破產;購房人;物權期待權? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.119

1、購房人權利保護問題的提出

在國家宏觀政策強化指導、嚴格調控以及地方不斷細化各種措施的背景下，眾多房地產企業面臨著愈發嚴峻的資金壓力，尤其是對于部分中小規模以及擴張速度過快房地產企業而言，經營狀況不容樂觀。根據人民法院公告網數據顯示，2020年將近400家房地產企業進入破產程序。

房地產企業的破產與普通企業相比具有一定的特殊性。首先，房地產企業破產牽涉面廣、涉及到的債權人數眾多，其中所涉及的商品房買受人群體權益保護問題更是政府、法院以及全社會關注的焦點。其次，房地產企業在破產程序中適用的法律規范較為復雜，除破產法外，還涉及民法典、房地產法以及相關司法解釋等，這些法律法規之間并不是完全協調的，部分可能存在適用上的沖突，需要綜合考量、協調適用。最后，破產企業的財產具有特殊性，包括土地使用權、已竣工或在建中的商品房等，在建房屋資產的評估、拍賣或變賣程序同樣較難進行。

從購房人角度看，其在諸多利益群體中處于相對弱勢的地位。一方面，購房自住的購房人本質上是消費者，利益主體分散，相較房地產開發商或是其他債權主體而言維權能力較弱，容易遭受損失;另一方面，我國當前房價長期處于較高水準，購房人所主張的權益能否實現對其影響巨大，若無法妥善解決，則隱含了社會不穩定因素。

目前，我國立法對房地產破產案件中涉及購房人權益問題的規定仍較為模糊，因此，在破產案件中妥善處理購房人權益問題成為了實踐中的難點以及關鍵所在。本文從管理人角度出發，結合實務經驗對購房人權利的認定路徑進行分析，以期待對司法實踐有所裨益。

2、購房人主體資格的界定

在具體探討權利問題之前，首先需要明確權利主體這一基礎性問題，即申報人是否符合購房人身份。

2.1具備房屋買賣的真實意思表示

實踐中，以購房人身份向管理人申報對債務人名下房屋享有物權的主體呈現復雜化的特征，包括以訂立房屋買賣合同為借貸進行擔保的、簽訂以房抵債協議的以及僅簽訂房屋買賣合同等多種情形。下面筆者逐一展開分析。

2.1.1簽署房屋買賣合同為借貸合同做擔保的認定

根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保的，人民法院應當按照民間借貸法律關系進行審理。換言之，該類債權人與房地產開發商之間的基礎關系實際是借貸關系，并沒有買賣房屋的真實意思表示。在現實中，房地產開發商多以融資為目的，簽訂大量房屋買賣合同作為民間借貸的擔保，并辦理網簽、預告登記。對于該種情形，仍應認定雙方屬于民間借貸的法律關系，該類申報人不屬于真正的購房人。

2.1.2簽訂以房抵債協議的認定

以房抵債是房地產開發企業經營中普遍存在的操作方式，在房地產開發企業無力清償債務時，債權人與房地產開發企業達成以房抵債的合意，雙方簽訂房屋買賣合同，通過以房抵債的方式清償之前債務。筆者認為，以房抵債協議因訂立時間不同，其效力存在差異，應分情況討論。

（1）在債務履行期限屆滿前簽訂以房抵債協議

債務履行期限屆滿前簽訂的以房抵債協議，由于債權尚未到期，債權數額與房屋的價值可能存在較大差距，如果直接認定該約定有效，可能會導致雙方利益顯失公平。因此，在處理上一般參考先前《物權法》中關于禁止流押、流質的相關規定，不認定該種情形下的以房抵債協議效力。

（2）在債務履行期限屆滿后簽訂以房抵債協議

債務履行期限屆滿后的以房抵債協議，如果沒有合同無效事由，則應當認定合同有效。基于有效的抵債協議，在債務消滅的同時，相應的抵債價款即轉換成房款。此時應根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“《執行異議規定》”）第28條的規定，審查其是否屬于無過錯不動產買受人。

需明確的是，無論以房抵債協議的效力如何，以房抵債債權人都不符合消費者購房人的條件。主要原因是，從債權人主體看，以房抵債目的在于消滅原有債權，并非為生活居住需要。上述觀點在最高人民法院的（2020）最高法民申2256號裁定書中也得到了支持。此外，從立法目的角度看，對購房人群體進行特別保護，是基于保護其生存權的特殊需要，以房抵債并不滿足上述情況，故以房抵債的債權人不可能成為消費者購房人。

2.2購房人的主要類型

對于基礎關系為房屋買賣的權利人，如無相反證據，管理人通常將主張房屋物權的權利人確認為真實房屋買受人。但應注意區分消費者購房人與一般無過錯不動產購房人之間的區別。

2.2.1消費者購房人

根據《執行異議規定》第29條，對購買商品房的消費者，應限定為其購買的商品房用于居住且在買受人名下無其他用于居住的房屋的商品房購買者。管理人一般應要求債權人提交其在所購房屋所在地房地產交易中心調取的不動產登記信息或商品房合同備案信息等證據，對其名下在所購房屋所在地同一設區的市或者縣級市范圍內無其他用于居住的房屋加以佐證，繼而進行認定。

2.2.2一般無過錯不動產購房人

根據《執行異議規定》第28條，對于購買房屋并非用于必要的居住，而是用以投資、經營或其他目的，符合條件的，只能認定為一般無過錯不動產購房人。對消費者購房人進行特別保護的目的在于保護消費者的居住、生存權;而一般的購房人不涉及生存權的問題，因此對這部分主體的保護程度也理應低于消費者購房人。

總而言之，對于權利主體的審核，應當注意權利人基于何種基礎關系對房屋主張權利，基礎關系為房屋買賣的權利人也應當注意區分是消費者購房人還是一般無過錯的不動產購房人。

3、購房人權利的性質界定：物權與物權期待權的辨析

明確購房人主體資格后，應判斷購房人享有的權利性質問題，目前存在物權和物權期待權兩種觀點。

3.1物權說

對于破產企業來講，破產財產的范圍界定對破產企業資產起到至關重要的影響。對于購房人尚未辦理產權登記的房屋，有觀點認為不屬于破產財產，購房人有權向管理人主張取回。主要依據是2002年最高法院出臺的《關于審理企業破產案件若干問題的規定》（以下簡稱“《破產若干問題規定》”）第71條，該條明確規定對于相對人已完全支付對價、已向對方交付的財產不屬于破產財產。雖然第71條的規定并沒有在2013年最高院出臺的《關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定（二）》（以下簡稱“《破產法解釋二》”）中得到延續，但《破產若干問題規定》也并沒有被最高院廢止，故仍然有效。

持物權說的學者認為，《破產若干問題規定》第71條第5、6項則是對物權變動規則做出的特殊規定，在支付完全對價或房屋完成交付之后，即便沒有完成登記，購房人也可以取得房屋的物權。依照此種觀點，若買受人在房地產企業破產之前已支付全部的購房款，或已完成房屋的交付，則依據特別規定取得了所購房屋的物權，可向管理人主張取回。

3.2對物權說的批判

反對者認為，《破產法解釋二》第2條中，對于不應認定為債務人財產的情形，已經做出了不同于《破產若干問題規定》第71條規定的認定。即便在《破產若干問題規定》尚未明確廢止的情況下，根據新法優于舊法的適用規則，也應當適用《破產法解釋二》，認為案涉房屋屬于債務人財產。按照此種觀點，購房人對所購房屋不享有物權。

筆者更加贊同購房人享有的并非物權，理由如下：

3.2.1從法律適用規則看，《破產若干問題規定》不應當繼續適用

《破產若干問題規定》頒布時，我國尚未出臺《物權法》，對于物權的變動規則并無法律的統一規定。隨后，《物權法》的出臺明確了我國物權的變動規則，而《破產若干問題規定》因與《物權法》確立的不動產物權變動規則不符合，不應再繼續適用其中第71條規定。

在（2020）最高法民申2681號案例當中，最高院認為《破產法解釋二》對不應認定為破產財產的情形，已經做出了不同于《破產若干問題規定》第71條的規定，故應當適用《破產法解釋二》的相關規定。因此，無論是依“上位法優先于下位法”還是“新法優于舊法”的法律適用規則，都應根據新的司法解釋進行認定。

3.2.2物權說與破產法中取回權的構成要件沖突

按照物權說主張，購房人享有的是物權，此時其可以根據《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱“《破產法》”）的規定向管理人主張取回不屬于債務人的財產。但根據《破產法》第38條的規定，向管理人行使取回權的對象必須是“債務人占有的不屬于債務人的財產”。當房屋已向購房人交付之后，實際上并不在債務人的占有之下，購房人根本無法行使取回權，管理人也無法向其“再次交付并轉移占有”。因此，對于已向購房人交付的房屋，若從物權角度出發向管理人行使取回權，存在適用上的沖突。

3.2.3《破產若干問題規定》一刀切的保護模式不符合多種利益平衡的需求

對購房人的權益進行特殊規定，是出于優先保護符合相關情形的消費者購房人生存權的考慮。但是，現實中并所有購買商品房的購房人都是消費者購房人。因此，應當限定享有優先權之購房人的主體范圍。然而，《破產若干問題規定》不區分購房主體范圍，統一賦予其特殊對待，違背了優先保護購房人生存權的價值取向。

3.3物權期待權

《執行異議規定》第28、29條規定分別對應一般無過錯不動產購房人、消費者購房人的權利，第30條則規定預告登記在執行案件中的法律效果。結合《民事訴訟法司法解釋》第 312 條規定，案外人就執行標的享有足已排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的。上述規定均為確定購房人優先保護范圍提供了法律依據。

由于房地產企業普遍采用預售的方式進行商品房銷售，債務人與購房人簽訂商品房買賣合同時，標的房屋仍處于在建狀態，且房屋實際交付日期和辦理不動產過戶登記日期都遠在訂立合同時間之后。在此期間內，購房人基于合法有效房屋買賣合同產生的債權法律關系，與一般的債權請求權不同，而是在商品房建成之后取得所有權的一種期待權。

3.3.1《執行異議規定》第28條

第28條規定的是一般無過錯不動產購房人的物權期待權，需根據以下四個要件進行認定：1）在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;2）查封前已合法占有該不動產;3）已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款且剩余價款按照人民法院的要求交付執行;4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

前3個條件屬于事實判斷，在理解適用方面爭議較小，第4個條件在實踐中存在理解不一致的情況。在最高院發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱“《九民紀要》”）第127條第2款中對此做出了解釋：一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。

3.3.2《執行異議規定》第29條

第29條規定的是消費者購房人的物權期待權，對此認定需要滿足以下三個要件：1）在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;2）所購房屋系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;3）已支付的價款超過合同約定總價款的50%。

該條文的第2項條件便是消費者購房人主體身份的要求，而支付價款方面，實踐中也并不是機械地完全按照50%的比例進行判斷，如果非因消費者原因導致購房款未繳足50%（如合同約定或開發商單方面原因），或者如《九民紀要》第125條第3款的規定的情形，支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，也可以理解為符合該規定的精神。

3.3.3《執行異議規定》第30條

第30條規定的是預告登記的法律效果，與前兩條規定不同的是，預告登記人無需額外條件便可申請停止處分異議，這點延續了之前的《物權法》第20條以及《民法典》第221條的規定，即未經預告登記權利人同意處分不動產，不發生物權效力。但預告登記人并不因此當然獲得物權期待權，第30條后半段規定，只有符合物權登記條件的情況下，受讓人提出排除執行異議的，法院才應當予以支持。

總之，隨著法律修訂及司法解釋的更新，管理人履職過程中不應直接將購房人享有的權利性質認定為物權。在符合《執行異議規定》的情況下，應將購房人享有的權利定性為物權期待權。

當然，以物權期待權定性購房人享有的權利性質，沒有直接解決購房人的該種權利在破產法中的順位問題。《執行異議規定》是針對執行案件所做出的規定，并非針對破產案件，權利人享有的“排除執行的權利”能否直接等同于破產法上的“清償順位的優先性”仍存在疑問。此外，該規定僅僅賦予權利人“排除執行”的防御權利，但卻沒有明文規定這樣的物權請求權如何實現，這同樣也是立法的不足之處。

4、影響購房人權利實現的因素：管理人解除權的行使以及房屋未竣工的情形

如前所述，購房人對房屋享有的是物權期待權。一般情況下，購房人可以基于此項權利向管理人主張過戶登記。但在實踐中，存在其他影響權利行使的因素。

4.1管理人的解除權

《破產法》第18條賦予管理人享有決定雙方均未履行完畢的合同是否解除的權利，其目的是最大限度保障全體債權人的利益。管理人一旦選擇解除合同，購房人自然無權要求管理人進行過戶登記。此時其產生的損失只能作為普通債權進行申報。當然，管理人的解除權也不能恣意行使。筆者對管理人解除權的限制情形進行總結，當購房人主張繼續履行購房合同且滿足下列條件時，可以限制管理人解除權的行使。

4.1.1購房人已付清購房全款

如果購房人已付清全款，己方義務全部履行完畢，那么無論購房人購買商鋪還是住宅，也無論數量，均可對抗管理人的解除權。

4.1.2已辦理預告登記

《民法典》第221條規定辦理預告登記產生對抗第三人的效力，這一對抗效力同樣及于管理人。因此對于已經辦理預告登記的購房人，管理人不能恣意行使解除權。

4.1.3消費者購房人付款超過合同總價款的50%

對于購房人已經支付大部分款項的情形管理人是否可以解除房屋買賣合同存在較大爭議。筆者認為，應當區分不同購房主體進行判斷。對于一般無過錯不動產購房人，此時管理人可以解除合同。而對于消費者購房人而言，由于涉及到購房人的生存性權益，在破產解除權行使中也應當充分體現該條規定的精神，認定在這種情形下管理人不得解除房屋買賣合同。

4.2房屋未竣工

對于未竣工且管理人無法融資進行續建的樓盤而言，此時房屋無法建成并向買受人過戶，屬于事實上履行不能。

在此情形下，購房人的物權期待權無法得到支持，只能轉化為金錢債權。金錢債權的清償順位也是個值得探討的問題。筆者認為，對于一般無過錯不動產購房人而言，由于《執行異議規定》第28條規定其必須在查封前合法占有不動產才能享有物權期待權，在房屋未竣工的情況下購房人不可能享有物權期待權，因而其金錢債權只能作為普通債權進行清償。但是消費者購房人的金錢債權卻可能由物權期待權轉換而來，根據2002年頒布的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（現已廢止）第2條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。該條文也是消費者購房人超級優先權的來源，但是該規定目前已被廢止，導致如今消費者購房款的權利順位缺少法律的明文規定。

盡管如此，筆者認為，基于保護消費者購房人生存權的需要，仍可以參照該批復的精神對消費者購房人的購房款予以優先保護。《九民紀要》第126條也確認了該批復所規定的消費者購房人超級優先權的合理性，可見最高院的態度依然是認為有必要對消費者購房人生存權予以特別保護。

小結：

房地產企業破產案件牽涉面廣、購房人人數眾多、商品房買受人群體權益受到政府、法院、社會的高度關注。為避免激化矛盾、引起群體性事件、維護社會穩定，當符合一定條件時，優先保護購房人權利，符合我國現階段處理此類案件的需要。但是，深入到破產法領域，仍然要明確通過哪些制度和路徑對購房人的權利進行保護，這樣既能夠有明確的法律依據，又能夠統一司法實踐的尺度，妥善解決破產中購房人權利保護問題。

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