以危舊房改住房改造工程實例探討DB模式優劣勢

梁葉嵐

【摘要】設計—建造（Design-Build）又稱DB模式，業主將建設項目初步設計、采購、施工、竣工驗收、工程維保等工作內容委托給總承包單位組織實施，承包單位承擔了項目從初步設計到竣工驗收、工程維保的全部責任。業主則按照合同對工程的質量、成本、進度要求來檢查DB總承包單位對項目的實施情況。DB的最大優勢就是利用設計施工一體化的條件優化工程。本文以危舊房改造項目實施案例探討DB模式管理優勢及存在的問題，提出相應的對策，完善管理模式，促進建筑行業可持續發展。

【關鍵詞】工程實例;探討BD總承包模式;優勢;劣勢? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.042

設計—建造（Design-Build，DB）模式是指從項目的初始階段，設計—建造（Design-Build，DB）模式在權責上DB承包單位承擔了項目從初步設計到竣工驗收、工程維保的全部責任，業主則承擔協調、督促工作，按照合同對工程的質量、成本、進度要求來檢查DB承包單位對項目的實施情況。DB承包單位將其豐富的從業經驗運用到項目中，從初步設計到竣工驗收、工程維保的全部責任從而有效減少中間環節協調的時間和費用。

本文以廣西危舊房改住房改造工程運用DB管理模式實例探討設計—建造（Design-Build，DB）模式的優劣，為廣西危舊房改造項目順利進行探索總承包成功經驗及不足之處。

1、工程實例

危舊房改住房項目實例為南寧市思賢路38號小區危舊房改住房改造項目一期工程。項目占地22畝，原有危舊房15棟住宅，拆除危舊房面積26500平方米，新建總建筑面積147256.60平方米，其中：住宅建筑面積93527.92 平方米，回建衛生所874.33 平方米，配套公共用房面積447.86 平方米，配套商業設施面積2859.20平方米，綠化陽臺面積9661.24平方米，公共架空綠化層面積1207.50平方米，人防樓梯及井道面積145.41平方米，架空轉換層面積414.16平方米，地下室面積38118.98平方米。項目資金總概算7億，建設工期4年。

2、建設項目工程特點分析

（1）本項目質量要求高，投資額度大，建設內容相對復雜，包含了房屋拆遷工程、水電遷移、場地平整、土方工程、深基坑施工等。

（2）項目為職工集資資金投資，項目建設投資原則上不得超過經核定的投資概算、非還建價格。因此需進行嚴格的限額設計，確保項目總投資可控。

（3）項目涉及建設內容相對復雜，工期受各方面因素影響，難以保證一個絕對工期，而整個項目建設工期的長短決定了建設過程中住戶的拆遷安置費用，故此工期的保障是一個重點。

3、采用DB模式的優勢分析

3.1 DB模式組織管理優勢

該模式對項目范圍的明確度較高，在初步設計審批完成后進行工程總承包項目發包，按照建設行業有關規定簡化報批文件和審批程序，完成相應的投資決策審批后進行工程總承包項目發包。在確定好業主和總承包單位雙方責任范圍后，業主可要求總承包單位提前介入項目建設管理，協助業主進行危舊改項目住戶搬遷、舊房拆除、樹苗移植、管線遷改等工作開展，配合業主進行項目前期管理，可以將業主從復雜、繁瑣事務中解放出來，關注影響項目的重大因素方面，確保項目管理的大方向。在項目施工管理過程中，業主可將總承包單位的管理人員納入業主管理體系中，總承包單位的管理人員聽從業主管理安排，分擔危舊改部分工作管理責任，這樣既可以滿足業主的管理力度，同時可減少業主的管理人員成本。

3.2 DB模式的投資保障優勢

DB的最大優勢就是利用設計施工一體化的條件優化工程，基本出發點是促進設計與施工的早期結合，以便盡可能發揮設計和施工結合的優勢，提高建設項目的經濟效益。總承包單位在保證工程項目功能的前提下，會主動發揮自己的技術優勢和集成化管理優勢，降低工程成本，提高勞動生產率。總承包管理體制包含有風險因素識別、管理對策、預估風險等，目的是為了在真正面臨風險時能夠及時應對和解決，從而減少不必要的風險影響。

總承包模式往往采用固定總價合同管理模式，有助于業主掌握相對確定的工程總造價，住房非還建價格比較穩定，避免了傳統做法施工過程中的變更、簽證等影響工程造價的情況出現。總承包單位需要重視與成本相關的各項管理工作，在降低施工與設計之間的矛盾時提升資源的使用效率，從而減少成本超支的情況。針對本項目而言，項目建設投資原則上不得超過已核定的投資概算，通過DB模式中設計與施工雙方的資源整合及技術優化，可以絕對的保證項目的投資收益，使得投資利益最大化且不突破項目投資限額。

3.3 DB模式的工期保障優勢

采用DB模式，只需進行一次招標，極大的縮短了業主的招投標過程，為后續的施工工期提供了絕對的保障。同時，通過設計施工無縫配合、總承包單位對分包的資源整合及合理工序穿插安排，也可有效的保障項目施工工期。通過初步估算，采用DB模式工期至少縮短半年以上，總工期壓縮在3.5年以內，少支付了大半年的安置費用，減少非還建價格中拆遷安置費，減低建設成本和建設工期。

4、業主項目管理把控優勢分析

4.1業主對進度的把控

通過DB模式，選擇有經驗的總承包單位，進行項目規劃、組織實施、項目跟進、有效的風險防控，業主單位可要求總承包單位協助業主開展危舊房住戶搬遷、房屋拆除工作、樹木移植、水電遷移等工作，于此同時，設計工作、報建工作同步開展，多環節聯動，極大的縮短前期搬遷及報建的時間。

4.2業主對質量的把控

業主將質量責任劃分明確，總承包單位在整個項目質量控制中承擔的主要責任。業主可要求總承包單位組織具備豐富工程經驗和管理能力的專業人員，成立專業的質量管理隊伍，對工程項目的設計工作、各專業設備的制造、各專業材料采購進場及各專業施工安裝等具體的實施環節進行全過程的質量控制和管理。

4.3業主對安全的把控

總承包單位對整個項目的安全負總責任制。業主要求總承包單位針對工程的特征制定相應的安全管理制度，對分包商的作業安全管理措施要建立安全組織確定預控辦法消除安全隱患，如由總承包單位對所有進場工人進行安全培訓、總承包單位和分包商均必須設專職安全員以及配備必要的安全設施。此外，總承包單位必須加強對分包工程安全的監督和管理，要求分包商嚴格執行動火、立體作業、交叉作業、垂直運輸、腳手架、上料平臺及模板等施工設施的規范使用。

4.4業主對造價的把控

通過DB模式招標，業主不再進行多次招標，可減少招標費用。項目推進過程中，業主將要求總承包單位配合好代建公司對前期報建工作進行服務，間接減少業主報建費用開支。

DB模式一般采用總價合同，工程項目的投資總額可通過編制初步設計概算確定，有利于業主對項目進行投資控制。通過DB模式確定固定總價后，業主將要求總承包單位在總價控制范圍內，由總承包單位對項目費用進行兜底，后期不會再增加業主變更費用的風險。

5、業主風險把控優勢分析

5.1設備及材料風險

針對總承包單位所使用的機械設備及材料，業主單位將建立品牌設備和材料清單，對總承包單位的設備和材料進行限定，由住戶代表選定品牌好的材料，同時有檢測單位、監理單位層層把關，堅決不允許總承包單位使用劣質設備和材料，要求總承包單位在設備和材料進場前進行報備，符合業主要求的設備和材料才允許進場投入使用，嚴格保證投入項目的設備和材料的規格及質量。

5.2管理費用的把控

控制總承包單位的管理費用，不允許出現代建方和總承包單位管理費用重復收取情況，DB模式中，總承包單位本身承擔了總承包管理的義務，因此，業主單位不再對總承包單位支付管理費用，也不會轉移到工程造價方面提高建設成本。

6、DB管理模式的劣勢分析

6.1管理體系不完善

老區舊房拆遷、管線遷移、設計和施工配合、在投資金額不變且保證結構安全下如何優化設計等問題都牽動整個項目是否能順利進行。而設計單位往往以自身利益和效益為出發點，一次性出施工圖，不愿意浪費資源在配合施工優化設計修改。另外，DB管理模式存在管理職能交叉，缺乏資源支持，程序指導文件、管理手冊以及先進實用和系統的工程總承包項目管理軟件，加上項目管理信息技術和管理手段跟不上，很難體現工程總承包對項目建設全工程周期集成化的、符合環境和管理的目標要求。

6.2業主對項目管理把控劣勢

總承包DB管理模式中，不同設計方案與施工計劃之間屏蔽較為復雜和困難，業主對項目的控制降低。設計單位因怕承擔施工過程出現的過錯或者傾向施工方面的經濟考慮，而舍去較佳的設計方案。

6.3業主對項目風險把控劣勢

有些承包單位為了獲取更多的利潤，在不影響工程質量情況下通過調整設計方案獲取更大利潤。危舊改工程建設周長，采用總承包模式，還有很多不可控因素，如工程范圍內工程量增減、項目修改、設計規范變化、工程檢測標準變化、工程質量驗收標準變化等，雙方之間內部和外部因素影響，都會引起建設成本變化，超過10%的固定合同價承包單位一般都會提出要求增加項目投資金額。

建設工程項目具有規模大、工期長、結構復雜等特點，在施工建設工程中會受到各種外界因素的干擾，這些因素會對項目的質量、進度和成本造成影響。另外，DB承包單位的作用被放大，承擔較大風險，而業主對設計缺乏控制能力，對工程師與承包人之間的檢查與制衡作用減弱。

結語：

近年來，總承包管理模式因具備諸多優勢面臨更寬廣的發展和更廣泛的應用空間，同時存在的問題也制約總承包的發展。工程總承包BD模式貫穿項目管理的各個環節，需要加強成本預算管理、強化采購項目管控、優化管理平臺，培養復合型管理人才，提升工程建設效益，才能體現總承包優勢在建設管理中的優勢。采用多種復合型的管理模式，促進建筑行業可持續發展。

參考文獻：

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