新常態下商業地產項目的運營模式研究

【摘要】近年來我國社會經濟得到了快速的發展，現在商業地產的發展也是極為迅猛的。現在商業地產項目的快速發展使其在運營的工程中存在有部分的問題，有的項目現在就出現了經營困難的現象。在新常態模式下，對我國房地產投資總額統計后發現，商業地產在房地產產業中的地位在逐漸的提升。文中對新常態下商業地產項目運營模式進行了研究，使其可以促進商業地產項目的可持續發展。

【關鍵詞】新常態;商業地產項目;運營模式? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.019

商業地產在我國發展極為迅猛，但是運營困難的問題也已經逐漸凸顯，這主要是因為部分開發商在住宅開發中采用的是先開發后招商的模式，這種模式在應用的過程中忽視了地產開發后的商業經營管理，其商業地產項目在實施的過程中也缺乏專業運營商。還有一點在信息技術與網絡技術的廣泛應用，電商的發展改變了傳統的消費方式，現在人們已經將消費模式轉變為網絡購物，降低了人們實體店的購物需求。這兩種情況導致商業房地產項目在運營中存在難經營的現象。

1、新常態下商業地產項目主要運營模式理論

1.1概念的界定

在經濟新常態的發展下，我國社會經濟得到了快速的發展，市場中的產業結構也在不斷的調整，經濟增長動力也在不斷的變化，這些都是新常態對我國經濟帶來的改變。我國經濟現在已經進入了高效率、低成本以及可持續的發展階段，房地產市場在新常態下也實現了轉型。

商業地產項目可以從兩個角度對其內涵進行分析，從廣義分析來看，指的是非生產性以及非居住性的物業，主要包含有公寓、商業街、寫字樓以及會議中心等商業服務經營的場所。從狹義上來看，被用來商業經營的房地產項目都是屬于商業地產，其中商業用途包括飲食、休閑以及娛樂等一些人們所需求的服務行業。文中主要是對狹義中的商業地產項目的運營進行分析，使其項目在開展的過程中，滿足消費者的需求，同時還能滿足企業中的經濟利益，商業地產項目的開發就是為消費者與企業之間提供的交易經營平臺。

1.2新常態下運營模式轉型的背景

1.2.1容易受到政府調控的影響

商業地產項目在開發中的所應用的是重資產模式，在這種模式下的地產開發商對資金獲取是通過物業增值進行銀行貸款，將貸款的金額應用于商業地產項目的投資中，使其資金應用形成完整的投資收益循環。在開發商經營中能夠看出，開發商資金借貸的成本不能高于物業增值的速度，保證循環的可持續發展，若資金借貸的成本較高后，將會破壞整個循環系統。這就需要開發商對影響循環的環境因素進行分析，其影響因素中包含政策的調控以及消費者消費行為變化等因素，導致循環受到沖擊[1]。

目前我國為了促進商業地產的長久發展，針對商業地產的發展情況對土地政策、金融政策以及稅收政策在不斷的調整。從一九九八年開始鼓勵商業地產的發展至今，經歷了好幾個發展階段，這也是由于政府制定的不同的政策進行決定的，政府抑制性額度政策調控可以對開發投資的比例以及項目開發時土地的價格進行控制。由此可見，商業地產項目開發經營會受到宏觀政策的影響。

1.2.2投資市場逐步穩定

對我國商業地產投資額進行對比分析后可以看出，從2000年開始商業地產中投資額的增長率在逐漸增加，但是到2015年，其增長率出現了大幅的下降，現在商業地產中投資額的增長速度愈發緩慢。

社會經濟的發展使得市場競爭愈發激烈，現在商業地產市場中除了國有商業地產和民營商業地產競爭，外資控股的商業地產也開始參與到了商業地產市場的競爭中，三方展開了長期的拉鋸戰。通過對土地購置費用的調查發現，其購置費用呈逐年上升的趨勢。現在商業地產市場中的競爭力愈發激烈，土地成本的費用也在不斷增加，導致商業地產開發商在開發中的門檻越來越多，開發商中財務風險的問題也越來越大。通過對商業地產發展能夠看出，大型商業地產開發商在市場中的份額越來越高，商業地產投資也開始逐漸穩定，商業地產行業的發展也開始步入穩定的階段，具有理性的思考，促進行業實現可持續的發展。

1.2.3同質化現象較明顯

我國社會經濟的模式在不斷的變化，現在社會的主要矛盾也發生了改變，在社會主義的新時期中，人們現在的美好生活與發展不平衡以及不充分兩者之間存在有一定的矛盾。目前我國不同地區的發展是不同的，部分地區中商業地產項目已經出現了供大于求的現象，地區中商業地產項目同質化的現象較為嚴重，同一個地區中，辦公樓與商業街也開始朝著同一種類型發展，商業地產項目的開展受到了一定的阻礙。

近年來我國市場經濟在不斷的變革，現在消費以及相關的商業地位得到了提升[2]。互聯網技術下，消費方式以及消費結構發生了較大的轉變，現在也已經開始朝著多元化的方向發展，消費者的消費需求也越來越高。在政府宏觀調控的影響下，我國商業地產的投資額也開始趨于穩定，現在商業地產項目在開發中具有同質化嚴重的問題，針對這種問題及時進行改變，現在商業地產項目運營模式也已經開始面臨新的轉型，以此來促進商業地產行業的長久發展。

2、新常態下商業地產項目主要運營模式

2.1運營模式基本概念

目前商業地產行業中的運營模式主要分為逆向思維運營模式、輕資產運營模式[3]。現在商業地產項目在運營期間已經開始朝著可持續發展的方向發展，通過對商業地產項目整體的布局以及整體流程進行觀察，逆向思維運營模式在項目運營中應用，可以從不同角度對項目開發中存在的問題進行解決，構建出符合項目策劃的方案。通過對逆向思維邏輯的應用，對消費者的市場以及項目定位目標等問題進行分析。在商業地產項目開發中，需要前期市場定位的策劃以及業態的配置進行規劃，將逆向思維能力應用其中，降低項目運營中的困難問題。

輕資產運營模式是通過房地產企業對各類資源進行應用，將其資源要素在項目運營中進行應用，對商業地產開發商中優質的資源進行整合，以此來實現利益最大化的運營模式。2014年時，我國部分商業地產開發商在行業中的競爭壓力越來越大，現在已經開始朝著輕資產運營模式靠近。

2.2新常態下商業地產項目的主要運營模式分析

2.2.1逆向思維運營模式發展趨勢

商業地產項目在采用逆向思維運營方式，運營模式在商業地產項目中具有三個基本的要素，分別是整體布局、反向思考以及長期戰略[4]。逆向思維運營模式在應用中是需要對項目開發運營的全過程進行重視，還應全面的對項目進行評估。針對商業地產項目開發運營中存在的問題，通過項目整體布局對項目中存在的問題進行解決。通過逆向思維可以對商業地產項目運營中出現問題進行規避，由此可見，商業地產項目運營中可以加大逆向思維運營模式的應用。

2.2.2輕資產運營模式發展趨勢

輕資產運營模式在應用中具有融資多樣化、對風險性進行分散以及可以明確分工的特點[5]。通過輕資產運營模式的應用可以看出，其模式應用中資金的運作效率的是較高的，這種行為可以促進下一個項目的運作，將商業地產項目的規模進行擴大。商業地產項目開發經營中可以看出，輕資產運營模式下項目是通過增值服務來獲取項目收益，一般是品牌溢價收益等一些軟實力收益。在商業地產項目調控低谷期，開發商都是通過土地增值來獲取銀行中的貸款，但可以通過項目運營中的收益對環境風險進行抵抗。在新常態下，商業地產項目輕資產運營模式中具有足夠的優勢，商業地產項目也開始朝著輕資產運營模式的方向發展。

3、商業地產可持續運營模式發展分析

3.1加大政府部門的宏觀調控力度

商業地產行業的快速發展下，政府也已經開始重視商業地產項目的開發與運營，促進其項目開展可以跟隨城市經濟發展的腳步[6]。商業地產開發商在對商業地產項目運營時，需要與城市中的商圈布局進行對接。在商業地產項目招商引資時，需要對當地城市經濟的發展水平以及消費者的能力進行考慮，防止項目開發出現面積工程。在城市經濟發展下，各級政府應將自身職能發揮出來，促進各行業的發展，城市經濟不能只依靠地產行業的發展。

3.2提升商業地產的核心競爭力

近年來商業地產項目也已經開始實現創新，傳統商業地產項目經營模式是將商業街或者商品房當作商品進行出售[7]。在互聯網技術的發展下，傳統的經營模式已經不再適用現代經濟新常態的發展，這就需要對商業地產項目經營模式進行創新。商業地產項目在運營中應開創自主品牌，還可以與其他行業企業進行聯手，開發新的可持續發展的項目。在商業地產項目運營中，加強運營管理工作的開展，使其商業地產項目可以滿足不同類型消費者的需求，提升商業地產項目在市場中的競爭力，獲取到更高的經濟效益。

結語：

綜上所述，對商業地產運營現狀進行分析后，現在一些大型房地產的開發商應開始對項目運營戰略規劃進行重新制定，企業在經營中應將商業地產項目的比例提升至企業總體投資的20%至30%之間。商業地產項目在運營中，應對運營模式進行優化，將逆向思維運營模式與輕資產運營模式應用其中，提升商業地產項目的經濟效益。

參考文獻：

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[2]黃俊鵬，王瑩，王文廣.商業地產企業綠色運營競爭力評價指數研究[J].住宅產業，2019（01）：56-64.

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[4]宋昊宸.商業地產企業主體資金壓力及優化管理策略研究[J].商場現代化，2018（03）：170-171.

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[6]李惠.售后返租模式在商業地產中的應用及風險防范研究[J].財會學習，2019（15）：174-176.

[7]賈光松.商業地產開發及經營管理存在的問題和對策[J].中國市場，2020（08）：103-104.

作者簡介：

蘇禹衡（1999.07-），男，漢，籍貫遼寧省本溪市，碩士在讀，研究方向：土木工程、巖土與地下工程。