現代空間信息技術在房地產估價中的應用價值分析

李寶琴 荀耿生 殷文斌

【摘要】近年來，我國現代空間信息技術實現了全面發展，在高新技術的支持下，現代空間信息技術在各個領域中都發揮著重要的作用。對于房地產估價來說，是房地產發展的一項重要內容，為了實現房地產估價領域的全面突破，人們也逐漸意識到現代空間信息技術的運用，利用現代空間信息技術可以為房地產估價提供可靠的數據支持，同時也展現出了獨特的應用優勢，提高房地產估價的精準性，滿足房地產領域的健康發展。

【關鍵詞】現代空間信息技術;房地產估價;應用價值? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.016

隨著我國房地產領域的全面發展，房地產價格受到的影響因素越來越多，因此房地產估價的難度也不斷提升，為了進一步提高房地產估價的準確性，人們必須充分利用好現代空間信息技術的作用，提高房地產估價的合理性，同時也為房地產估價提供可靠的依據。

1、遙感技術和全球導航衛星系統在房地產估價中的應用價值

基于遙感技術層面分析，指的是針對目標勘測可以實現無接觸遠距離完成，具體來說就是通過衛星、無人機以及地面上搭載探測設備來實現無目標接觸勘測活動，通過遠處將探測的目標電磁波采集與記錄，通過分析軟件，獲取目標的特性以及變化規律，這些探測技術可以展現出較強的綜合性，在實際應用中具有重要意義。遙感技術又稱之為RS技術，最早起源于上世紀60年代，隨著美國發射第一顆陸地衛星后，全面進入了航天遙感時代。

全球導航衛星系統簡稱GNSS，該系統的運用能夠為人們提供3D坐標信息、時間信息和速度信息，幫助用戶開展良好的導航與定位功能。GNSS能夠準確的確定遙感影像的位置，并且利用實時差分技術還可以為房地產估價工作中的外業測繪工作提供良好的支持，提高測繪效率。

1.1 RS技術為房地產估價提供精準的位置與距離信息

通過RS技術在房地產估價中的應用，首先可以利RS技術的優勢為房地產估價提供位置信息，同時也能夠呈現出兩個位置的距離。在房地產估價工作中，房地產的位置可以直接展現出土地的級差地租，明確房地產位置的優越性，如果級差地租比較高，那么房地產估價也會更高。通過RS技術收集的各項數據可以幫助房地產企業快速計算出兩點之間的距離，從而為房地產估價提供便利。比如在對某個房地產進行估價過程中，通過遙感技術可以準確地呈現出周圍的商場、醫院、學校和公園等信息，同時也能夠精準地計算出這些地區到房地產的距離，從而準確地評估房地產價格。此外，通過敖干技術還可以對房地產價格的走勢進行精準評估。例如通過街景影響獲取地理信息，從而有效預估未來房地產的價格走勢情況。

1.2 RS技術為房地產估價提供光照和陰影信息

除此之外，RS技術還可以為房地產估價工作提供精準的環境信息，主要包括 陰影信息和光照條件等，陰影一般會對檢測建筑本身產生影響，而光照條件則表示日照時間，陰影和光照的條件對房屋建筑的居住體驗感有著較大的影響，同時也是人們對房地產估價的重要標準。比如對于北方地區的房地產選購中，一般人都關注與房子的朝向，而朝南的房屋一般都受人喜愛。據調查數據表明，房地產如果擁有更優越的光照條件，房地產的價格一般會比光照條件較差的房子高出2.6%左右，因此，在進行房地產估價工作中，通過光照條件與陰影信息的采集，也能夠幫助房地產更加精準地估價。但截至目前我國房地產估價中幾乎很少對這兩個因素進行考慮，而隨著我國房地產事業的不斷發展，相信不久以后房地產估價就會引入這兩項因素，這時RS技術顯得格外重要。

1.3 RS技術為房地產估價提供垂直維度信息

在城市化進程不斷發展中，城市的發展空間不僅僅體現在城市面積時，受 建筑土地面積影響，同時也體現在城市空間高度不斷提升上，垂直維度也不斷改變。因此，房地產估價也會受到垂直維度所影響。比如，在高層建筑全面推進中，樓層相對高的視野更加開闊，光線也更充足，因此房地產價格也更高。但是由于房地產三維特性比較難以量化，當前的房地產估價大多是根據二維數據進行，但是在城市垂直高度信息的處理中，對二維估價方法無法準確的描述房地產三維特性，所以也不能表現出三維空間的差異。利用RS技術的3D建模，能夠準確地描述房地產的三維特征，從而將數據引入房地產估價工作中，起到良好的估價效果。

1.4 RS技術在房地產估價其他領域的作用和價值

此外，利用RS技術還可以為房地產估價提供天空視覺因子以及自然景觀等信息，通過天空視覺因子用夠有效測量天空的可視程度，這一參數主要受到建筑自身的高度和周圍密度所影響，而天空視覺因子和陰影以及光照都相同，都關乎住宅的使用體驗感和舒適度。通過RS技術能夠準確地評估房地產的天空視覺因子，為房地產估價提供支持。其次，RS技術也能夠準確地呈現出房地產周邊的自然景觀，在人們生活品質逐漸提升的今天，自然景觀也會影響房地產估價，所以，利用遙感技術還可以測量自然景觀信息，從而更加準確地開展房地產估價。

1.5 GNSS系統在房地產估價中的應用價值

GNSS技術主要功能是可以全時段地為人們提供空間三維坐標和運動參數等數據，在房地產估價時，房地產測量是一項重要內容，通過房地產測量包括眾多內容，其中所涉及的測量范圍十分廣泛，同時測量內容也比較多，所以一般策略難度較大，在過去對于房地產測量人們都采用人工測繪的手段，不但費時費力，同時也無法獲取良好的效果。在我國北斗衛星技術的推進下，GNSS技術也廣泛用于房地產測量工作中，大大提高了房地產測量工作效率，同時也提高測量精準度，為房地產估價提供可靠支持。

2、地理信息技術在房地產估價中的應用

地理信息系統建成GIS，在實際應用中主要通過計算機軟件和硬件系統的支持，對目標區域的空間數據進行收集、分析、存儲和管理以及呈現等等，這種GIS技術與傳統數據庫比較來看，具有良好的空間分析 優勢，能夠實現空間的疊加分析效果，對空間查詢和實體聚散度分析都起到良好的效果。GIS技術可以為房地產估價帶來以下應用優勢：（1）通過GIS技術的應用，可以為房地產估價帶來豐富的數據，同時加強數據管理功能。GIS技術憑借自身強大的管理和數據收集功能，可以收集房地產估價所需的各類信息數據，其中主要包含房地產周圍的空間位置數據，例如環境、建筑屬性和價格等等;（2）利用GIS技術還可以結合傳統的房地產估價方法數據，解決以往可視化不足的問題，對其進行優化改進，有效采集周圍環境數據和變化動向，同時采取可視化的方式呈現出來;（3）GIS技術還可以為房地產估價提供良好的空間分析，提高房地產估價的合理性;（4）GIS還可以有效提高房地產估價信息化效果。

2.1 GIS技術為房地產估價系統提供可靠的數據收集和管理功能

在開展房地產估價工作中，其中包含了大量的數據來源，例如房地產的土地信息、建筑區域信息、周圍環境信息、基礎設施信息、規劃信息等等，每種信息的格式都不相同，而利用GIS技術可以實現不同種類和格式的信息收集與管理，解決信息錯綜復雜和不統一的現象，從而有助于人們對信息的快速查詢和有效運用。比如在進行房地產估價時，通過對市場成交價格的收集來準確估價，但上衣以往對于房地產市場成交價進行評估往往都是通過調查取證，記錄每一個市場價格，這種方式無法將價格與空間位置進行關聯，同時也無法實現價值的實施調查和對比，雖然價值與價格的位置有著密切關聯。通過GIS技術的運用，不但能夠準確的收集房地產估價周圍的位置信息，同時也能夠通過屬性數據的方式，對收集的時刻和歷史成交記錄進行存儲，準確地描述出周邊的動態信息和樓盤的分布情況，實現數據的統一管理。

2.2 GIS技術為房地產估價信息提供可視化支持

在開展房地產估價中也包括位置數據、交通數據、周圍的繁華度以及醫療數據等等，利用GIS技術可以結合可視化功能，實現這些數據的全面整合，并且以直觀的方式呈現出來，便于人們更好的查詢和評估。空間信息的可視化與VR技術有效融合，可以推進GIS技術在房地產估價中的作用發揮，同時利用動畫制作技術，對空間變化的評估目標進行可視化的呈現，有利于進一步的分析。

2.3 GIS技術為房地產估價提供空間分析

針對GIS技術來說，其在空間分析領域起到良好的應用效果，這也使得GIS技術能夠為房地產估價提供支持。房地產估價的模型中包含了大量的屬性數據和空間數據，通過GIS技術與各類數學方法的融合，能夠改進房地產估價模型，為房地產估價帶來更高的準確度。GIS在房地產空間模型分析中比較常見，一般可以運用與緩沖區域的分析和疊加區域分析。在房地產的骨架中，緩沖區域的分析是有效獲取房地產估價的重要途徑，其中也包括房地產的屬性和空間信息，例如在獲取房地產周圍配套信息的基礎上，還能夠對房地產的緩沖區域進行分析，挖掘房地產空間數據的特性，通過分析房地產周邊的設施與環境，系統化評估房地產價格。比如在某商場的周邊住宅和商業房骨架中，通過周圍不同設施的緩沖區域分析房地產的價格變化，從而判斷商場周圍地產價格的影響程度，將不同的信息疊加起來，制作出各種專題圖，其中每一個專題圖都能夠影響房地產價格因素所組成，比如住宅分布、公共服務分布以及基礎設施分布等。

結語：

綜上所述，隨著我國現代科技信息技術的全面發展，對房地產估價也起到了重要的推進作用，通過現代空間信息技術的運用，能夠強化房地產估價的準確性與公正性，同時也為房地產估價工作帶來可靠的數據支持。在現代空間信息技術中，主要包括RS技術、GNSS技術以及GIS技術等等，每一種技術在房地產估價中都展現出了獨特的優勢，同時相比于傳統房地產估價都發揮著重要的作用。因此，人們必須充分挖掘現代空間信息技術在房地產估價中的應用價值，同時合理地運用現代空間信息技術，提高房地產估價的可靠性，滿足我國房地產事業的健康發展。

參考文獻：

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