國有石油銷售企業閑置土地盤活處置的對策

陶 紅

〔中國石化北京石油分公司 北京 100022〕

1 國有石油銷售企業閑置土地的現狀分析

隨著我國城市的快速發展、經濟結構的調整、城市規劃的變化，以及國企產業布局調整，結構重新整合等，位于城市中心地段的企業貨場、辦公場所、石油貨物倉儲基地等關停失效，原有土地無暇被顧及使用，造成土地被擱置、荒蕪或低效率使用,形成了不少的閑置土地。例如某石油公司，企業自有土地約有116萬m2，因經營調整、油庫關停等原因，形成了26.84萬m2的閑置土地，占土地總數的23.1%。經分析，該片閑置土地有以下特點：一是出讓地只占閑置土地的1%，說明企業閑置土地絕大部分是歷史存留的，新增的比較少；二是從土地用途上看，倉儲用地占閑置土地總數的61.4%，說明企業目前擁有的土地價值不高，需要積極主動地處置土地，提升土地價值；三是從土地分布看，城市中心區域的只占45%，說明閑置土地大部分位置較偏遠，影響其價值；四是從閑置土地盤活上看，企業的閑置土地主要是通過被動處置政府征地變現，積極主動開發自有土地，提升土地價值的比較少。

2 存在的主要問題

隨著中國城市化進程的加快，土地作為經濟發展的一個重要生產要素，價值日益凸顯。國有企業也逐步意識到土地的重要作用，采取開發建設自有土地、建設職工安置房、合作開發、土地出租等多種盤活模式，盡可能提升土地價值，實現國有資產保值增值。筆者在實際參與國有企業土地資產盤活處置工作中，發現土地資產處置在取得一定成績的同時，也存在不少問題：

2.1 對閑置土地資產管理重視不夠

國有企業生產任務比較繁重，主要精力都用在生產經營上，對閑置土地資產的重要性認識不足，重視不夠，主要表現在以下幾個方面：一是沒有對閑置土地情況進行系統研究，缺乏土地盤活規劃，利用率不高；二是閑置土地資產底數掌握不準，變化情況不清，有的連簡單的閑置土地數據都無法明確統計；三是土地資產權屬不清。一些土地取得歷史較長，管理人員經歷多次變更，土地相關資料丟失，權屬無法確定，導致出現土地無法辦理土地權證、無法過戶、無法更名、土地取得方式無法變更等問題。

2.2 閑置土地資產盤活程序不夠規范

筆者在實際工作中，發現有的企業在閑置土地資產盤活程序上不夠規范，沒有具體的操作規程，例如對其土地資產進行出租時，沒有按規定履行相關決策程序，沒有經過土地評估，直接進行土地出租，有的土地租期長達20年，租金也沒有逐年提高，非常不規范，導致土地無法通過市場實現價值最大化。

2.3 企業閑置土地資產利用效率不高

有的企業雖然有較多閑置的土地資產，有的還是在市中心的優質土地，但是這些土地不是閑置或簡單出租，就是被動等處置，企業沒有對這部分土地進行積極主動地開發盤活，運營效率較低，造成土地資產的隱性流失。

2.4 對征用土地的處置力度不足

國有企業閑置土地被政府征用也是盤活的一種方式。目前，土地被征用時，土地補償金一般按照不低于土地評估價格來審批。在實際工作中，筆者發現，有的征地按照土地評估價給予補償，有的經過努力談判能夠參照當地土地一級開發最高標準給予補償，兩者相差數倍，這表明土地補償金的談判工作需要企業工作人員擁有較強的責任心和較高的政策水平。如果僅以土地評估價為依據補償，就使土地處置價值相比市場價值明顯偏低，使國有企業利益受損。

3 國有企業盤活閑置土地的對策

3.1 做好土地資產管理的基礎工作

企業要做好土地資產管理的基礎工作，提高管理水平，重點做好以下工作：一是根據相關土地管理辦法并結合企業土地資產情況制定相關制度及操作規程，做到“有法可依”；二是調研整個公司的土地資產，了解每一宗土地的基本情況，建立土地資產臺賬；三是請教土地專家，研究土地政策，摸清閑置土地實際情況，制定公司閑置土地開發利用規劃；四是針對一些土地存在的疑難雜癥，成立專門的工作組，結合實際情況穩步解決土地權屬等問題。

3.2 圍繞公司主業開展閑置土地資產盤活處置工作

國有企業一定要充分認識到土地作為生產要素的重要作用，制定閑置土地自行開發盤活處置計劃，特別是在企業轉型升級，解決歷史遺留問題上的所起的支點作用。閑置土地資產處置盤活就要圍繞著公司的主業展開，實現企業轉型升級。所以在土地資產盤活處置時，一定要調查了解土地周邊的控規及開發計劃，判斷是否有利于公司主業的發展，通過談判尋找項目合適的切入點，將其打造成公司的發展平臺，對主業的提升起到“四兩撥千斤”的作用。

3.3 開展閑置土地對外出租或合作開發

對國有企業沒有自行開發計劃、土地經營條件又比較成熟的閑置土地，可以出租的形式對外進行招租，收取租金；對需要進行較大規模投資改造，才能進行經營的閑置土地，企業可以重點考慮合作開發的方式，由一方出資另一方出地的形式，同時可以利用社會力量，調整土地的建設規劃，提高土地的利用效率。其中以土地出資的—方并不參加閑置土地盤活過程中的日常經營、決策、管理等工作，僅是以土地出資為限度，在土地盤活過程中并不承擔任何責任。而土地盤活所產生的利潤，則根據雙方預先約定好的方式進行相應的分配，在這種合作開發閑置土地的盤活方式中，對合作雙方的義務需清晰明確，比較而言，盤活風險較小，盤活效果較為顯著。同時也能促使閑置的生地發展為商業熟地，長遠看有利于土地的升值，有利于企業更好地對土地進行開發利用。

3.4 擇優確定盤活項目

對于位置較偏遠、土地面積較大、沒有較好盤活計劃、不易盤活的閑置土地，可以將閑置土地的位置、地貌現狀、面積等信息資料向社會進行公布，廣泛征求開發方案。從發展方向、資源配置、整體社會效益、近遠期經濟效益等方面綜合考慮，從中選擇較為科學合理的盤活方案，綜合其他方案的信息，幫助指導方案的提供單位進一步加以完善，最終完成閑置土地開發利用的可行性研究報告交相關部門審定。開發方案一經確定，方案的提供者可優先獲得開發權。在保證各方基本利益的前提下，企業須從整體利益出發，消除內部阻礙因素，積極配合，保證開發項目的順利實施。

3.5 建立一支執行有力、勇于擔當的土地管理團隊

國有企業擁有的高價值土地資產往往成為各種矛盾的聚焦點，這就要求企業要建立一支執行有力、勇于擔當的土地管理團隊，這個團隊要有四個方面能力：一是要善于調查研究，對土地資產有一個比較客觀的了解，做到心里有數；二是善于請教專家，土地資產處置專業性比較強，專家在土地資產方面有豐富的經驗，能提供一個符合實際的意見和建議；三是要善于集思廣益，會根據調查的情況和專家的建議提出可行的解決問題的思路，做到復雜問題簡單化；四是要善于溝通協調，土地問題往往錯綜復雜，需要與專家等各種人員溝通協調，這就要求管理團隊掌握溝通技巧及專業知識，以誠待人，協調解決土地問題；五是要深入學習掌握市場經濟的知識，充分利用市場競爭發現土地價值的原理，在土地開發過程中多找有意向的客戶，通過公開公平公正的市場競爭，讓客戶對土地盤活處置進行公開競價，實現土地價值最大化。

3.6 制定合理的獎勵政策

在國有企業閑置土地盤活的過程中，制定合理的獎勵政策，鼓勵企業土地管理人員想方設法為企業盤活利用土地、謀求更高的土地價值。在實際工作中，對于土地盤活受益高于土地評估價的部分，可以制定相應政策對相關工作人員進行獎勵，從而在確保國有資產不出現流失的情況下，盡可能地提高土地征地補償、閑置土地租金、增加土地資源的利用率，從而保證國有企業的經濟效益。

4 結語

綜上所述，盤活閑置土地資源不僅是提升土地資源利用效率的有效途徑之—，還是避免國有資產流失的—項重要舉措。本文對國有石油銷售企業閑置土地盤活的分析和建議，希望能夠對國有石油銷售企業更好地處置閑置土地資源，避免國有資產流失，提高國有石油銷售企業閑置土地的利用效率，優化土地利用結構，進而為國有石油銷售企業可持續發展的提升起到積極的促進作用。