物業服務有瑕疵， 物業費可酌減不能免

李某以其房屋樓頂漏水、室內門窗變形影響通風以及電梯隔音不好等為由，請求物業公司進行處理。物業公司對此回復，公司暫時缺乏維修基金，一個月后才對房屋樓頂及電梯進行維修處理，而室內門窗問題不屬于物業公司管理范圍拒絕處理。于是，李某拒絕向物業公司繳納物業服務費，被物業公司訴至法院。

最終法院判決李某向物業公司支付物業服務費，但考慮到物業公司服務上存在瑕疵，酌情減免物業服務費500元。

業主拒絕繳納物業費的前提是物業公司違反了物業服務合同的約定。法院應謹慎審查雙方的合同履行情況，物業服務的一般瑕疵，不應視為物業公司違反了合同約定。只要物業公司提供的服務能夠維持小區各項功能的正常運行，業主都應該繳納物業費用。物業服務存在瑕疵并不能免除業主的全部物業費用，只能酌情減免。

本案中，房屋存在質量問題時，如果房屋在國家規定建設工程的保修期和保修范圍內，由開發商承擔維修義務;在房屋質保期屆滿后，室內門窗等房屋專有部分由業主承擔維修義務，房屋公共設施設備可由物業服務公司動用小區的公共維修基金承擔維修義務。針對業主室內門窗等專有部分質量出現問題，物業服務公司應負有協調和緊急處理之責任。但糾紛本身是業主與開發商之間的商品房買賣合同糾紛，業主可依法向開發商主張損失，不能以專用部分房屋質量問題拒繳物業服務費。……