論房產交易與登記分立的利與弊

【摘要】房產交易與登記分立利弊共存，綜合來看弊大于利。房產交易與登記分立有利于互相監督，各自發揮專業優勢，加強交易與登記的分別審核。弊端在于造成部門間數據不統一，造成部門間政策不一致，便民服務效率大打折扣。

【關鍵詞】房產交易;交易與登記分立;交易風險;便民;利民

隨著《物權法》的實施及國家不動產登記改革的進行，大部分地區原來房產交易由住建部門交易、登記一體化管理改革為房產交易由住建部門監管，登記由不動產登記機構實施。經過這幾年的實踐，本人認為房產交易與登記分立利弊共存，但總的來說，弊大于利。

下面，本人就自己的工作實踐談下對上述問題的看法。

1、房產交易與登記分立的有利方面

房產交易與登記分立改變了權力過于集中的狀況，有利于發揮專業化優勢。

以前，房產交易與登記都歸住建部門管理，造成權力過于集中，不利于業務監督。住建部門既自己制定房產交易政策又監督房產交易政策的執行，造成登記結果受上游交易影響很大，容易疏忽對登記的審核把關。房產交易與登記分立有利于互相監督，各自發揮專業優勢，加強交易與登記的分別審核。

2、房產交易與登記分立的弊端

2.1房產交易與登記分立極易造成部門間數據不統一

住建部門與不動產登記機構關于房產交易與登記的最高依據為《國土資源部 住房城鄉建設部關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國土資發[2015]90號），迄今為止，該文件也沒有得到完全的執行。文件規定“房屋交易管理是房地產市場監管的基礎和核心。各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作，特別是要做好商品房預售許可、房屋買賣合同網簽備案、房屋交易資金監管、樓盤表的建立、購房資格審核、房源驗核、存量房與政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及監督執行等交易監管具體工作，實現關聯業務有序銜接。”但在實施過程中，各級不動產登記機構均為新建業務系統，造成房產交易與登記最基本的數據“樓盤表”不統一，本來應該由住建部門建樓盤表，交易與登記共用，但現實情況是不動產部門自建樓盤表，造成房產交易是住建部門的樓盤表，登記用不動產的樓盤表，給數據交互造成隱患。沒有數據的統一，房產交易與登記的銜接就成為了無本之木。

《國土資源部 住房城鄉建設部關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》還規定“房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓，抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據相關交易信息進行登記。在完成房屋登記后，不動產登記機構也要實時將各類信息提供給房產管理部門，有效防范一房多賣、已抵押房屋違規出售等行為的發生，確保交易安全。”實際上這條規定也因樓盤表的不統一成了交易與登記各自為政，信息無法有效傳送。

所有的查封登記都在不動產登記機構辦理，如果雙方不是共用一個樓盤表，查封信息很難即時同步，容易引起交易風險，侵犯群眾利益，造成不良社會影響。經查閱公開報道，日照市就出現了東港區的巨正大廈因部門間信息溝通不暢，導致被法院查封的房產又被開發企業違規銷售的問題。

2.2房產交易與登記分立極易造成部門間政策不一致

交易與登記本是一件事情的延續，卻因房產交易與登記分立極易造成部門間政策上的不統一，有時甚至出現推諉扯皮現象。

《城市房地產管理法》第二條規定“本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。”第六條規定“縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。”拿山東省來說，《山東省城市房地產交易管理條例》第四條 規定“省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。 設區的市、縣（市）房地產管理機關是同級人民政府房地產交易主管部門，負責本行政區域內的房地產交易管理工作。” 第七條規定“房地產交易應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。禁止私下交易房地產。”這兩條規定明確了山東房產交易主管部門是房地產管理機關（筆者這邊是住建部門），同時又明確作為公民的大額主要財產，山東省對房產交易的安全性非常重視，“禁止私下交易房地產”意味著房產交易必須在住建部門的監管下進行。

《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）要求“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。”亦是對房產交易監管的加強措施。

不動產登記機構則依據“放管服”的精神，不把住建部門的交易監管結果“網簽合同”作為必收要件，使部分房產交易脫離了監管。造成真實交易數據與監管部門掌握的數據差異較大，不可避免的會給房產市場宏觀政策的出臺造成影響。

2.3房產交易與登記分立極易造成便民服務效率大打折扣

國家不管是出臺“放管服”政策還是“優化營商環境”政策，根本目的肯定是便民、利民、提高效率，而房產交易與登記分立則使便民服務效率大打折扣。

《國土資源部、住房城鄉建設部關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》指出“不動產登記信息管理基礎平臺與房屋交易管理信息平臺要相互對接，通過交換接口、數據抄送等形式，實現實時互通共享，消除“信息孤島”，確保相關業務辦理的連續、安全、便捷。”因為房產交易與登記分數兩個不同的平臺，無論是采用“交換接口”還是“數據抄送”都可能因數據庫格式的不同，軟件開發企業理念的差異等原因難以達到數據的完美對接。加上基層單位經費有限，兩個部門協調等問題，都給數據的交換帶來很大的問題。

房產交易與登記分數兩個不同的平臺還導致無論哪個平臺出現問題都導致業務無法辦理下去，給提高服務效率帶來問題。作為老百姓來說，他們對中間的業務關系不是很了解，就覺得我來是辦的一個事，任何一個系統出現問題，都易引起群眾的不滿。

結語：

總之，本人認為房產交易與登記分立弊大于利。不管是從國家管理者的初衷還是從“以民為本”的思想，都應該把房產交易與登記整合到一個平臺上，真正做到房產交易與登記一體化管理，利國、利企、利民。

作者簡介：

陳永保，男，1975年生，籍貫：山東省聊城市茌平區，職位：科長，民族：漢，職稱：中級工程師，研究方向：房產交易監管、房產交易與登記的關系。