房地產企業審計存在的問題和解決措施

王永時

經濟的快速發展中，房地產作為支柱產業，在其中發揮了非常重要的作用，但是隨著房地產企業競爭日益激烈，相關審計問題也越來越突出，所以對房地產企業審計存在的問題進行分析，并且給予切實可行的建議，對于我國房地產企業長足發展具有促進作用。而本文則是將研究的重點放在了房地產企業審計存在的問題和解決措施，及在對不足進行探討的基礎之上，并給予了相應的解決方法，希望能夠為我國房地產企業審計的不斷完善提供借鑒。

一、引言

現代企業所面臨的競爭壓力越來越大，房地產企業也不例外。市場經濟體系的不斷完善，對于房地產企業而言既是機遇又是挑戰，之所以說是機遇是因為國家為了維持良好的市場經濟秩序，針對房地產企業給予了更多優惠的政策，這也在很大程度上推動了房地產企業發展，但是同時隨著房地產企業數量的不斷增多，行業間的競爭越來越激烈，如何才能抓住機遇，應對挑戰，這就需要企業重視審計工作的開展，堅持公平公正公開原則，將內部、外部審計有機結合，同時還要將審計質量提高，以推動房地產企業持續長遠發展下去。

二、房地產企業審計的工作重點

資本市場中日益增多的房地產企業，正面臨著所有權、經營權分離局面，所以房地產企業管理人員如何對運作業績公正的進行評價就成為了關鍵，而第三方審計所具備的重要作用同樣也是值得關注的。房地產企業審計根本目的就是第三方機構針對企業的財務報表獨立審計，并且以報表公允性為依據發表建議;審計工作非常重要，工作重點是審計報告是由審計提供的，可以將企業財務報表公允性提高，使管理人員所提供的報表更具公信力，有利于管理層管理的強化，運用有效的技術方法，對獨立審計問題進行解決，并且能夠做到對是不是要公允及時將獨立意見發表出來，遵循的原則是公平公正，將不同的戰略合作伙伴引入來實現對管理層人員進行督促，并且對財務報表編制工作進行不斷強化，使其在編制中確保科學、合理、嚴謹，使房地產企業審計質量得到提高。另外在收入的確認、結轉成本、往來資金、預收（應收）賬款等方面的審計同樣也是房地產企業審計工作的重點。

三、房地產企業審計存在的問題

（一）內部審計問題

1.企業對內部審計工作認識不足

房地產企業將工作的重點放在了生產及利益方面，而對于審計工作不夠重視，在認知上存在較大的差異性，將審計與財務監督混淆，片面的認為審計是可有可無的。雖然國家一直強調要重視審計工作，而部分房地產企業也設置了審計崗位，但是并不是獨立存在的，而是下設于財務部門，甚至有些房地產企業根本沒有此崗位。

2.內部審計職能范圍狹窄

部分設置了審計部門的房地產企業，將工作的重點放在了事中、事后的審計上，審計價值未充分發揮出來，將內部審計作為了企業財務管理的一部分，并且管理范圍狹窄，無法做到內部風險的防范與及時應對，另外也導致外部審計面臨著較大的困擾。

3.技術手段落后，影響效率

房地產企業內部審計工作重點在財務審計上，也只是對財務報表、賬簿等相關的財務數據進行核查，而很少會對業務管理、經濟責任以及管理效率進行審計。計算機、網絡的普及，企業內部審計還僅僅停留在簡單的匯總方面，而未涉及到管理審計，并沒有將先進的技術手段融入其中，使得房地產企業內部審計效率較低。

4.內部審計人員選擇不合理

房地產企業內部審計人員大多數都是身兼數職，不僅沒有進行專業的培訓，而且工作知識、經驗欠缺，對實際生產、經營運作不夠了解，無法掌握審計的重點，工作的重點是在財務的核算方面，兼顧審計工作，造成審計人員工作積極性較低，流動性較大，無法保證內部審計人員整體素質，進而對審計工作開展帶來影響。

（二）外部審計問題

1.當期利潤受到人為調節

房地產企業預售房款的獲得，必須滿足以下條件，成品房竣工驗收完成，并且與購買者簽訂相關的協議，房地產企業要及時結轉主營業務收入、成本、利潤、稅金，確保企業經營情況的真實性。但是很多房地產企業為了能夠實現自身利益最大化，人為的將竣工結算進行了調節，導致商品房竣工結算手續無法在規定時間內辦理。另外很多房地產企業開發時，私自開展其他新業務，從中獲得資金，而新業務主要是以房屋代收、代租為主，而當前我國法律法規中并沒有明確的將這些內容涵蓋在內，進而造成此業務操控空間較大，這一部分資金就成為了房地產企業的小金庫。

2.存在逃稅現象

房地產企業利潤非常大，所以要繳納的稅款也很多，為了能夠將稅負減少，房地產企業會將實際利潤進行隱瞞，進而達到逃稅的目的。房地產企業發展迅速，逃稅現象比較常見，不僅對國家稅收收入帶來了影響，而且使房地產企業也面臨著較大的法律風險，對于長遠發展非常不利。

3.材料管理不合理

房地產企業具體開發時，固定資產管理存在極其不穩定現象。房地產企業在建設過程中周期較長，對于材料的需求量也較大，并且涉及到的材料種類也很多，而這些都在很大程度上加大了審計的難度，有些房地產企業在建設時三五年都不會對固定資產進行一次徹底的清查，管理非常混亂，即使開展審計工作，也導致審計人員無法將準確的數據獲取到。

四、房地產企業審計問題的解決措施

（一）提高管理者對審計工作的正確認識

為了能夠使房地產企業審計工作開展更加的規范，國家相繼出臺了一系列相關的政策，例如《內部審計基本準則》、《審計署關于內部審計工作的規定》等等，而作為房地產企業的管理層就要對這些政策進行了解，充分認識到審計工作的重要性以及職能，將企業管理層對審計工作正確的認識提高，進而帶動其他人員，將審計工作有序開展下去，構建起完善的內部審計部門，保證其獨立性的同時，明確內部審計人員的職責，以便于后期出現問題能夠做到責任到人，將審計工作真正意義上落實。

（二）合理擴大內審工作范圍

房地產企業內部審計工作要以具體情況為依據，將審計工作的范圍不斷拓展，改變原來只重視事中、事后審計的工作方法，將工作的重點放在審計的每個環節，既包含著事前，又涉及到事中與事后，實現全面審計。另外還要適當擴大業務范圍，由以前對于財務業務的重點關注，慢慢的向所有業務進行調整，不僅僅要將生產建設包含在內，而且還要涵蓋銷售、運營等各個環節，與此同時還要對企業內部控制以及風險防范給予關注，使企業整體管理水平得到提高。

（三）改進審計手段和方法，提高內部審計質量

信息技術時代的到來，對于房地產企業審計工作的開展同樣帶來了影響，審計對象、方法發生了變化，而企業審計部門要以具體情況為基礎，緊跟時代發展步伐，將計算機技術引入，通過現代電子軟件的運用將傳統手工業務取代，更好的應對目前復雜多變、海量數據所帶來的審計壓力。

（四）優化內部審計人員專業結構

房地產企業運營中，要充分考慮自身生產技術特征，培養一批既具備專業管理知識又懂得相關技術的工作人員，將其納入到審計部門中，構建獨立且專業的審計團隊，以滿足當代社會發展中對于房地產企業提出的新要求。另外企業要加強對現有審計人員的培訓，使他們的知識不斷進行更新，同時將專業審計人員引進，為企業審計工作開展提供人力資源保障。

（五）做好稅務籌劃工作

房地產企業要充分認識到稅務籌劃所發揮的重要作用，在對國家稅收相關政策進行了解與分析以后，采取合法的手段進行避稅，而不是運用非法渠道逃稅，非法手段只能使企業面臨著較大的法律風險，對于其長足發展也極其不利。企業可以增設獨立的核算部門，專門負責稅務的籌劃，不僅使企業稅負實現了降低，而且能夠將銷售利潤增加。

（六）完善資產管理，構建完善的內部管理制度

資產的嚴格把控對于房地產企業而言也是非常重要的，不僅要構建健全的內部資產管理體系，而且要將執行落到實處，明確各崗位職責，保證資產的管理每一個環節都可以有相關負責人，為企業審計提供良好的環境。另外也可以通過績效管理體系的構建，針對相關責任人進行處罰，而對于表現好的要獎勵，做到獎罰分明，使員工工作積極性提高。

（七）不斷強化開發成本管理

房地產企業審計工作的開展，要將工作的側重點放在開發過程中的成本、費用明細、短期借款等賬簿的審核方面，不斷的對開發成本管理進行強化。除此之外還要科學合理的去分析開發成本費用、當地低價、投資估算報表等，并且還要進行比較，確保成本管理更加的科學合理。

（八）不斷強化資金管理

站在房地產企業長遠持續發展角度而言，其要對相關的法律法規進行充分的理解與認識，并且按照規定嚴格執行，以法律法規為依據，對內部資金管理工作進行不斷的強化，使法律風險降低;對于外部審計機構而言，針對企業交易審計，將工作的側重點放在資金拆借上，防范審計工作中存在的任何風險，將審計的質量提高。

五、結語

雖然房地產企業發展已經日益成熟，但是審計工作一直以來都未得到企業高度重視，為此導致審計環節問題日益暴露出來，對于審計效率、質量造成較大的負面影響，要想將這些問題徹底根除，就要求企業不斷強化內外部審計工作的開展，充分發揮內部審計與外部監督的作用。

（作者單位：西安曲江文化產業投資（集團）有限公司 ）