我國房地產企業融資問題淺析

利雅

我國房地產住房商品化以來，走過了40多年的歷程，房地產行業一直是政府，人民關注的熱點?，F今房價一直高漲，政府增加了對我國房地產企業融資限制的力度，房地產融資日益艱難。既要承受政府、市場的壓力，又要考慮房地產企業自身的融資問題，我國房地產必須要盡快轉變思路，解決融資難的問題。本文對我國房地產企業特點進行分析，結合房地產融資方式提出幾點適合我國房地產企業發展特色的建議，對我國房地產行業的健康發展有一定的指導意義。

一、引言

我國房地產自1978年提出住房商品化觀點以來，走過了40年多年歷程，這40多年之中，房地產行業一直深受政府及人們的關注。國家政策對房地產企業的發展有著很大的影響，為適應不斷變更的政策去進行各方面對融資計劃選擇的調整，是當今房地產行業的迫切需求。而房地產是典型的資金密集型企業，融資就顯得非常重要。當前我國經濟處于高質量增長階段，可以不夸張地說，這里有房地產企業一份不可磨滅的貢獻在里面。

隨著我國房價的持續上漲，為給房地產行業降降溫，各金融部門及政府紛紛提出多種限制政策，使房地產行業必須要建立健全多渠道的房地產融資體系去獲得充足的資金支撐。

二、多項調控措施出臺，控制房價持續上揚

中國的房地產企業經過四十余年的發展，雖然不及外國的房地產企業市場那樣發達，但也不缺大型房地產企業的茁壯成長。在房地產企業不斷發展的歷程中，房價也越來越高，不少投資客炒房的現象出現，另一方面，剛需人群卻仍然很多買不起房子，為此國家政府紛紛出臺政策去進行調控。

2003年以來，房價持續上揚，房地產行業進入了新的發展階段，市場供需關系失去平衡，房價一路高升。2010年以來，炒房現象流行起來，政府也對房地產行業施加壓力，出臺了《關于遏制部分城市過快上漲的通知》，但影響不大，房價依然上漲。2011年-2013年政策時緊時松，其中有“新國八條”公布，限制力度加大，樓市降溫。還有央行多次降準降息，對企業融資更有利。2013年出臺“國五條”。2014年-2015年，國家與央行皆出臺多個樓市利好政策，促進了房地產企業發展。特別2015年央行多種方式支持房地產資金流轉，房地產出現多樣化融資的現象。2016年-2017年主要嚴禁相關互聯網房地產中介機構違規的融資行為，嚴重打擊了中小型房地產企業的互聯網融資渠道，而且傳統的融資渠道受政府及經濟市場限制，急需新的融資方式。政府也加大對房地產的限制政策，全國開始“五限時代”。2018年開始加強對貸款發放的審批，加大對那些信用度較低的房地產企業融資難度。2019年，兩會召開，政府指出推進房地產稅立法。2020年，住建部多次約談房價上漲過快的幾個城市，“房住不炒”繼續是房地產市場調控政策的總基調，“穩地價、穩房價、穩預期”的樓市預期管理在今年再度被重申。面對房地產市場調控的各種政策，房地產行業如何進行有效的融資，值得我們去探討。

三、我國房地產融資特點

融資，從狹義來講，是指一個企業根據自身經營狀況與發展而進行資金籌集的行為與過程。從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。

房地產行業是一個對資金依賴很大的行業，一個項目的開發前期需要大量資金投入，而收益的收回期間很長且十分分散，因此房地產企業不管在哪個發展階段，資金需求量大，融資方式的選擇就顯得尤為重要。我國房地產當前融資具有如下特點：

（一）開發期投資資金占用量大，融資需求量大

房價持續高速上漲的原因，也在于購買土地的費用上漲。房地產行業初期，在房地產項目開發階段，房地產需要大量的資金投入，例如土地購置的費用就特別高。在房地產企業開發期，土地購置費不僅每年有上升的趨勢，還在開發投資總額中占比越來越大，意味著初期成本不斷增加，整體開發的投資總額也在不斷增長，特別近幾增速特別快。

（二）融資風險較大，政策調控嚴厲

房地產行業已是我國支柱產業，關系到國計民生。隨著房地產行業的不斷發展，也出現了市場秩序混亂的現象：土地價格高漲，房價增長快速，炒房現象等一系列問題，因此國家出臺了緊縮嚴厲的政策，房地產企業融資成本不斷增高。同時，偏高的房地產行業資產負債率，會導致一定的風險。而回收資金主要依靠銷售樓盤來獲得，但是房屋銷售也深受市場的多種因素影響。

如今面對高漲的房價，剛需人群買房越來越難，住建部越來越重視房地產市場存在的突出問題，堅決遏制投機炒房行為，支持合理自住需求。政策的出臺嚴重影響銷量，一旦樓盤賣不出去，資金收不回來，房屋積壓，債務越滾越大，資金鏈斷裂，會嚴重影響企業的運行，企業會面臨破產的風險。

（三）融資方式單一，銀行貸款依賴度較高

雖然融資額每年不斷增加，但是我國融資方式仍然比較單一，銀行貸款的占比依舊占重要的部分。國內貸款是向國內銀行貸款，個人按揭貸款是指將房地產抵押給銀行而向銀行獲得貸款，兩個都是依靠銀行進行融資。因為銀行貸款門檻低，因此銀行貸款就成了比較常見的融資方式。而近幾年的財政政策也相對緊縮，銀行貸款類的融資方式就沒那么便利安全，企業急需新的融資方式。

一個企業的發展離不開資金的支持，房地產行業隨著前期的開發費用不斷增長下，即其成本不斷增加，融資就變得困難了。再加上我們國家房地產行業融資至今未足夠成熟，仍然側重于外部融資，而國家政策又時常多變，這樣的融資結構是很容易擊垮一個企業的。目前普遍現狀一般，融資方式需要再作調整。

四、我國房地產企業的常見融資方式

目前，我國房地產行業的常見的傳統融資方式有銀行貸款、股權融資、債券融資;非傳統融資方式有房地產信托、互聯網融資、聯合開發。企業常常結合自身優勢來進行對這幾種融資方式的選擇。

（一）銀行貸款

銀行貸款是我國房地產企業常見的融資方式，一般為信用貸款和房地產抵押貸款，融資門檻相對較低，還款期限長，利率較低。但是近幾年國家政府政策調控力度較大，銀行貸款這條融資道路開始艱難。

（二）股權融資

股權融資是指企業的股東愿意讓出部分企業所有權，通過企業增資的方式引進新股東而籌集資金的一種融資方式。這個方式無需償還資本，融資金額大，改善企業的財務結構，但是管理層可能會有內部矛盾，且權利削弱，企業容易被收購。當今政策與市場都不夠完善，很少房地產企業使用這個融資方式。

（三）債券融資

債券融資是指企業按法規發行債券，到期還本還息款給債券持有者的一種融資行為。此方式并非轉讓了所有權，適用于應急的短期融資，但門檻相對較高，并不是所有企業都能發行，不能及時償還時，將面臨喪失榮譽，負債增加。

（四）REITs融資

REITs在國內稱房地產投資信托基金或房地產投資信托，它是通過發放收益憑證來收集投資，并由專業的金融機構投資給房地產項目，再將投資收益按投資比例分發給投資者。這個融資方式門檻低，上市公司或中小房地產企業皆可用，變現速度快，風險較低。但是尚處于起步階段，比較少企業接觸這個融資方式，融資成本也較高。

（五）互聯網融資

互聯網融資是指房地產通過互聯網這個平臺吸引大眾投資者。例如綠地集團和阿里打造的“綠地寶”，融資金額達到2億元?；ヂ摼W融資程序簡單，門檻低，不需要大量專業背景，融資成本低。時下移動支付方式方便快捷，互聯網融資是適合中小房地產企業融資的方式之一，政府也較支持該互聯網的發展。

（六）聯合開發

所謂聯合開發就是指管理商和開發商雙方約定共同進行開發項目的一種融資方式。優勢在于共同承擔融資，降低風險，但容易造成法律糾紛。

以上是常見的幾種適合房地產的融資方式，每個融資方式都有各自的特點，房地產企業只要合理組合或找到適合自己公司發展的方式，則能夠不斷發展壯大。

五、對我國房地產企業融資策略的建議

選擇正確的融資策略，是房地產企業健康與迅速發展的一個重要因素。結合房地產融資特點及常見方法，以下提出對我國房地產企業在融資策略方面的一些建議。

（一）房地產企業要注重多元化融資

單一的融資方式已不適合時代的發展，并且會提高風險，增加融資成本。政策的瞬息變化，單一融資就容易受政策影響擊垮房地產企業。因此我們在融資時，要結合自身的發展歷程，積極拓寬融資渠道。例如規模比較大的地產企業可以積極尋求海外融資，聯合開發，發行股票、債券等。規模小的企業可以提高銷售回款，利用信托融資。

（二）房地產企業要緊抓機遇

在不斷嘗試多種融資方式時，要看準時機。房地產企業要多留意政策變化及資本市場，了解預測未來融資方向，及時放手及收手。面對目前銀行貸款政策的變化已經不能滿足企業的發展，房地產企業應該及時嘗試股權融資及債券融資，以穩健的步伐籌集大量資金。

（三）房地產企業要充分考慮融資成本

融資方式多樣的組合就是要以降低成本為目的，并要構建一個合理的融資結構。房地產企業可以通過海外融資，股權債券等方式降低整體的融資成本，減少資金壓力。房地產企業本來就是一個需要大量籌資的企業，在合理利用自身企業的資產積累、信用度、知名度去開發相應的籌資項目，穩定經營，合理優化融資渠道組合方式。

六、結語

在風雨中走過了40多年，房地產企業需要不斷學習及嘗試不同的融資方式。房地產行業發展尚未完善，面臨著緊縮的宏觀政策及經濟市場，融資困難重重，但我們對于房地產行業的發展依然抱有期待。

房地產企業應抓住機遇，充分考慮融資成本的前提下，合理安排多元化融資，有效降低房地產建設資金缺乏的壓力，努力籌措資金，維護房地產行業持續健康發展。

（作者單位：廣州工商學院會計系）