山地城市三維地籍管理應用研究

鄒富ZOU Fu；李愛迪LI Ai-di；曾春新ZENG Chun-xin

（①重慶市規劃和自然資源調查監測院，重慶401121；②渝中區規劃和自然資源管理局，重慶400013）

0 引言

地籍作為管理國家土地資源與資產的工具，在促進社會經濟發展方面起到了不容忽視的作用[1]。面對如此高強度的土地立體化應用，在地籍管理方面急切需要突破現有地籍管理方式。本文研究探討了適用于重慶市土地立體化開發利用的新型地籍管理模式，并把它嵌套于土地常規管理模式中，是目前解決土地管理的立體化趨勢與常規管理的融合兼容過渡的務實模式[2]。

1 三維地籍基本概念

三維地籍是在地籍管理中引入立體空間的概念，它不僅可以明確二維宗地的權屬狀況，而且還可以明晰三維產權單元的權利邊界。三維地籍需要將土地權利進行空間化，產權單元由宗地拓展為宗地、體宗地和建筑產權體三種基本單元，它是立體空間地籍管理的基本單元。考慮到二維地籍與三維地籍的兼容與統一，將三維產權體和宗地予以區分，將這三者統稱為地籍產權體[3]。

對三維地籍來說，針對復雜的高強度土地立體化應用，需要引入兩個三維地籍的管理對象，一個是“權利空間”，另一個是“三維建筑物”。“權利空間”是指法律規定的權屬地理空間，是在三維地籍形態下土地空間使用權的三維可視化描述，可用三維宗地表示，由二維宗地邊界和上界線、下界線圍成的一個三維空間。“三維建筑物”是在三維地籍形態下，宗地空間內地下和地上的完整建筑物，如建筑樓宇、地下車庫等。

2 三維地籍管理方案

建立三維地籍管理系統，作為主管單位內部管理使用。在地籍管理上，利用宗地-樓幢-房屋空間信息動態融合技術，提供三維地籍信息展示，能兼容二維地籍信息，功能包括三維產權體加載、點選查詢和用地屬性查詢、三維核查、三維樓盤表查詢、權證圖出圖等。在不動產登記上，針對空間上高強度的土地利用，可以采用《不動產權證書》附三維權屬界線附圖的方式對空間范圍內的復雜不動產進行輔助登記。業主單位委托具備資質的測繪單位進行權籍調查、建筑物規劃驗收測量及房地產測繪，并出具權籍調查表、規劃驗收測量和房地產測繪成果（附高程信息），通過“三維信息+立體圖形”方式來表達地上、地下對應宗地范圍和地上地下建筑物邊界。三維權屬成果包括：①建構筑物所有權界線示意圖—三維立體圖形；②建構筑物所有權界線示意圖—平面、橫截面圖；③國有建設用地使用權界線套合建構筑物三維立體模型示意圖。

3 三維產權體的構建

3.1 產權體層次劃分

在不動產統一登記模式下，三維地籍產權體從管理上、空間上都存在一定的層次關系。為方便數據管理，將其產權層次歸納為宗地、三維宗地、三維地籍物、分層單元和戶單元5 個空間層次。每個產權體劃分的層次深度根據產權體的權屬情況而定。若一個三維宗地里面沒有任何地籍物的存在，只需要劃分到第二層次；若有，則需要明細到下一層，直至權屬對象是一個單產權體。

3.2 三維宗地構建

根據土地權屬來源的相關數據，如果可以開發利用土地的地上高度和地下深度，則可以確定土地開發利用建設的空間范圍。通過輸入屬性信息，如土地高度、深度、可利用性和利用和空間位置屬性字段的地塊，地塊的SHP 文件根據高度和深度，可以拉伸和三維地塊的身體與特定的顏色和透明度可以批量建造的。同時，根據商業服務用地、工業用地、住宅用地、公共設施用地等土地利用類型設置不同的顏色。若三維宗地屬于多個權利人，可根據權利人所占空間范圍，對三維宗地再進行水平分割，形成不同空間層次不同顏色的三維宗地，每個顏色代表不同權利人的權屬空間。

3.3 建筑產權體建模

規劃和自然資源局在工程竣工時，進行規劃竣工調查和財產調查。調查報告包括已完成的建筑和結構的平面位置和形狀，部分角點（房屋角）的坐標和各層的平面圖。以各建筑物已建測量圖、平面圖為原始數據，通過仿射變換、數據提升等操作，生成建筑產權體。建筑產權體構建的方法多樣，常用方法是3ds Max 進行人工建模，其優點是對模型精細容易把握，且貼圖功能非常強大等。此外，復雜產權體及地下產權體可采用三維激光掃描儀進行測量并建模，這種方法精度很高，適用于復雜建筑產權體的構建。地上建筑產權體的構建也可采用傾斜攝影模型，根據竣工測繪房屋外框對傾斜攝影模型進行單體化，然后生成單體建筑產權體。

3.4 分層分戶產權體構建

根據房產測繪分層分戶平面圖可以構建分層分戶三維產權體模型，并將樓盤表與分層分戶三維產權體模型進行套合，通過房屋不動產單元號與分層分戶矢量圖與結構化基礎空間數據的自動疊加，生成三維樓盤表。三維樓盤模型細化至每一個不動產單元，通過掛接房間號、建筑面積、房屋狀態等屬性信息使三維樓盤表每戶的產權狀態表示與二維樓盤表相對應，還可單獨查詢每層每戶的登記信息以及房屋信息。

4 三維地籍管理應用

經過需求調研、業務管理需求分析、系統設計等階段，綜合考慮數據管理、平臺部署和數據發布等情況，系統采用B/S 架構，集成三維可視化技術、空間數據引擎技術、計算機技術等，采取功能控制和數據交叉組織的方式，利用宗地-樓幢-房屋空間信息動態融合技術，實現了對宗地、樓幢、分層分戶數據等地房籍數據和三維模型的瀏覽、查詢、統計、二三維聯動等基礎功能，同時結合業務痛點，實現了三維樓盤表、三維核查、三維出圖功能，實現了對示范點典型案例中地籍管理的難點問題進行剖析和解決方案的呈現。

結合當前土地管理業務流程，具體可在土地核查、土地出讓及產權登記發證等業務流程中以三維嵌入的方式輔助地籍管理。

4.1 三維核查

三維核查主要包括兩個階段的核查：一是在規劃選址和用地方案審批階段，核查該地塊空間是否符合三維規劃，是否滿足規劃和管控需求；二是在三維產權體入庫之前，與現有三維土地產權空間圖層、地下管線、其他三維空間業務圖層進行核查，核查是否有產權空間沖突從而進行微調或重新設計方案。三維核查后可出具三維核查報告書，計算出沖突體投影面積和體積。

4.2 產權登記發證

在產權登記發證階段，可采用《不動產權證書》附三維權屬界線附圖的方式來對復雜產權不動產進行輔助登記。如圖1 所示。

圖1 三維權屬界線附圖

4.3 三維樓盤表管理

根據房產測繪分層分戶平面圖批量構建分層分戶三維產權體模型，通過不動產單元編號，利用不動產登記中心系統接口后臺傳輸過來的數據跟CAD 模型進行關聯，將二維權籍數據與分層分戶三維產權體模型進行套合，生成三維樓盤表。三維樓盤模型細化至房屋樓幢內的每一個不動產單元，同時也可將建筑產權體與三維樓盤模型套合，點擊某單個建筑產權體可切換成其三維樓盤模型。三維樓盤表每戶的產權狀態表示與二維樓盤表相對應，如紅色表示已登記等，還可以查詢每層每戶的登記信息以及房屋信息。三維樓盤表可準確描述各類不動產對象，精確化管理和展示不動產單元，可為不動產統一登記發證和權屬管理提供可靠的技術支持，具有實際意義。

5 總結

結合當前的實際情況，并在現有二維地籍管理模型的基礎上，探索了三維地籍管理模型，解決了三維空間中復雜的土地所有權關系，實現了地表、地上、地下空間土地使用權的可視化管理。地籍三維管理模式的建立和完善，將在土地集約利用和地籍企業管理方面發揮越來越重要的作用，同時對社會經濟的發展產生深遠的影響。可以預見，三維地籍管理模式將在未來地籍管理中發揮里程碑式的作用。