深圳土地擴權

張鳳玲

深圳如何通過市場手段騰挪土地空間

時值深圳特區40周年，中央給深圳送來了政策大禮包。1 0月1 1日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020 - 2025年）》（以下簡稱為《方案》）。

其中， “完善要素市場化配置體制機制”放在首位，而有關土地管理制度方面的內容，又排在該部分的第一位，內容總結就是：深圳如何通過市場手段騰挪土地空間。

在國內四大一線城市中，深圳土地面積最小，1 997平方公里，約為上海的1/3、廣州的1/4、北京的1/8。

但深圳土地價格高等問題越來越明顯，連華為這樣的龍頭企業都部分搬走，那么，此次深圳土地制度改革，能緩解土地緊張局面嗎？深圳到底還有多少存量土地，保障產業發展？此次深圳土地制度改革，能降深圳房價嗎？

主要內容

主要內容有七項：

一、將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。

二、支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。

三、支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。

四、探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。

五、深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。

六、支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。

七、試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

這些授權、支持和改革條款，對深圳土地市場來說，意義重大。

得到肯定

深圳的土地制度，一直是一個非常特殊的存在。特殊在于，從理論層面，深圳市所有的土地都已完成國有化轉制，深圳市沒有農地。這份特殊來源于一份文件，根據《中共深圳市委深圳市人民政府關于加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》（深發[2003] 15號），寶安和龍崗兩區的農村人口一次性轉為城市居民，同時將兩區956平方公里集體土地一次性轉成國有土地，簡稱“特區外統轉”。

因為“特區外統轉”，深圳是中國第一個沒有農村建制的城市，深圳也是中國唯一一個沒有農地的城市。

當時，深圳“特區外統轉”，既有深圳遠離北方政治中心的緣故，也有南國市場經濟意識濃厚，土地市場交投敏銳的因素。

但過去整整1 7年，中央并沒有對外表態支持“特區外統轉”，所以說的是“理論上”。這些年來，幾乎每一次土地制度改革，在討論階段，中央政府、地方政府和專家們都心照不宣地退避談論深圳土地制度改革，局面非常微妙。

但在深圳特區40周年之際，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發文件，明明白白地寫著“將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準”，從這一點來看，這是中央肯定深圳特區40年的一個注腳。

降地價

土地擴權后，從理論層面，有助于深圳調整用地結構，增加住宅用地，但還是很難降地價。

根據公開資料顯示：深圳市域面積大約2000平方公里，其中基本生態控制線范圍內的土地面積為974平方公里;剩下的1 026平方公里，作為制造業強市的深圳又劃定了270平方公里的工業用地紅線。其余的756平方公里土地，要滿足居住、商業服務、交通設施、公共服務設施等需求。

還剩多少住宅用地呢？

根據深圳市住建局的《住房發展2020年度實施計劃》顯示，今年居住用地占建設用地的22.6%。而早在201 8年5月1 9日，住建部就要求，熱點城市新增居住用地要達到建設用地的25%。22.6。與2 5%差距的背后是深圳市沒有土地了，2005年深圳市政府就發出了“十一五”期間建設用地將消耗殆盡的警訊。

按照《方案》這些盤活存量建設用地等措施，其實，深圳市一直在想辦法推進，比如201 3年，深圳市政府出臺的《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法（試行）》，對于原農村集體土地用于產業用地的人市方式、利益分配等內容進行了規定。也是這一年，深圳市寶安區福永街道鳳凰股份合作公司，率先嘗試“農地入市”。

但呈現的結果，并不是很理想。

同時，深圳的科技公司、制造企業非常發達，先進的技術，吸引外來人口，這些年，大量人口涌入深圳，201 9年就新增41萬常住人口，人口越來越多，土地越來越少，造成深圳房價上漲，房價上漲，土地市場很難降溫。