地下室成本控制要素分析

譚敏 武漢市瀧悅房地產有限公司

隨著建筑市場的競爭加劇以及成本的增長，對于建筑項目設計的要求也日益精細化，只是不可逆轉的趨勢也是必然的發展階段，這也要求了設計人員必須在設計過程中引入經濟學原理，綜合考量建筑設計產生的綜合成本，本文對地下車庫設計中的成本控制和優化結合實際工作經驗做了初步的闡述。

一、地下車庫成本控制的重要性

目前，地下一層和地下兩層車庫的建安成本單方造價差距為500 元/m2，帶人防的地下車庫比普通地下車庫多500 元/m2。目前普通地下一層的建安約3000-3300 元/m2。地下車庫高度增加0.1m，造價就增加1%。每個車位的面積為32m2～45m2，每輛停車位造價在10 萬～15 萬元。隨著社會經濟的發展，現代城市化的發展速度不斷加快。各城市出現了一定規模的住宅和商業區。但是，在當今高速發展的社會中，人們的生活水平不斷提高，人們對汽車的需求也在迅速提高。為了滿足人們的需求，根據生活水平的提高，有必要建設附屬的地下車庫。地下車庫的建設規模也在擴大，地下車庫的造價也比較高。因此，從工程設計到降低地下車庫建設成本，合理設計性價比高的地下車庫已成為所有開發者的共同目標。

二、剖析地下車庫決定成本的主要因素

（一）地下車庫規定的停車數量

地下車庫的停車數量一般應符合相關規劃文件要求及建筑設計規范、法律、法規要求，停車數量基本無管控及優化余地，本文對此不作討論。

（二）地下車庫范圍、層數以及布置方式

地下車庫應盡量布置在地下一層，且面積應盡量控制；從經濟成本既主要表現為建筑設計中常用的建安成本計算，主要數據為：

設計項目為一層地下室：普通地下一層車庫建安成本約為1600 元/平方米；人民防空地下室約為2300 元/平方米。

設計項目為二層地下室：普通地下一層車庫加普通地下二層車庫建安成本平均約為2200 元/平方米；普通地下一層車庫加地下二層人民防空地下室約為2500 元/平方米。

表1 地下車庫層高經驗值

（三）人防地下室面積、等級以及布置方式

人民防空地下室面積、等級應為項目所在地人民防空辦公室或民防局所規定硬性指標，本文不作討論。

（四）構造做法

影響地下車庫主要成本的構造主要有：層高、建筑面層、找坡方法等具體做法的明確與改進，可以節省大量造價。

三、地下車庫成本控制措施的探討

（一）地下室基礎選型

常規的建筑工程中，地下室結構造價在基礎造價中占據著不小的比例。但是由于地質條件不同，所以基礎類型也各不相同，復雜地質條件下的基礎形式也無法進行類比。所以本文僅以建筑工程中大量存在的地下結構進行分析，地下室大多為地下一層，而且地質條件相對簡單，地基承載力較高。某工程地下一層基礎頂面標高-5.3m，基礎持力層為細砂層，在不考慮地下水的情況下地基承載力特征值fak=190kPa。根據地質條件可以算出某工程在地下室結構優化過程中可以節約20%左右的混凝土，40%左右的鋼筋用量。其他的建筑工程也可以證明，當地基承載力允許柱下獨立基礎時，純地下結構如果采用獨立基礎加止水板形式會更節省更多成本。

（二）提高地下車庫停車率

通常可以從地下車庫的停車費來看出車庫設計的成本，例如，您訂購的停車位的面積是32m2或者是45m2，兩者的差距是13m2/停車位。按照3000 元/m2來計算，其差價大約是四萬元，如果一個地下停車庫的車位是一千個，那么這樣算來成本差就高達三千九百萬元。怎樣在滿足車位數量及停車位尺寸的相關要求的情況下，盡量減少地下車庫的面積，或者在相同地下面積的情況下盡量多排車位，是每一個開發商所追求的目標。地下停車庫的面積大小，還直接影響到人防面積的大小，故盡量減少其面積，對控制成本有著非常積極的意義。

（三）嚴格控制地下車庫層高

在地下車庫層高中，其總體高度其實就是地下車庫的凈高、車庫的結構高度以及相關設備高度之和。如果地下車庫的總高增加了，也會相應的導致造價增加，根據以往的經驗，車庫的高度在3.6m 是比較合理的，而如果是人防地下車庫的話，想要經濟合理，則需要把高度控制在3.7m 到3.8m 之間。地下車庫層高經驗值見表1。

（四）加強鋼筋及混凝土含量的控制

地下車庫鋼和混凝土的含量應根據工程位置，塔樓地下室，人防地下室和一般地下室的比例確認。以某項目為例，獨立地下室（條形基礎）的鋼筋含量掌控在110kg/m2左右。塔樓地下室掌控在130kg/m2～150kg/m2。人防地下室掌控在155kg/m2～180kg/m2，重合時，取高值。

四、結束語

總的來講，地下車庫的結構通常是比較復雜的，在進行設計過程中，會盡量控制其造價，但是實施起來效率卻比較低，很多因素都會影響到成本的設計以及控制，具體需要根據實際狀況才能制定出合適的成本控制方案。對地下車庫成本采取有效的控制是為了提升經濟效益，在進行成本設計的過程中，相關人員應該把成本控制意識貫穿到整個地下室成本設計方案中，以便于更好的降低地下室的投資成本，提高房地產企業的經濟效益。