老舊住宅小區消防安全現狀分析及應對措施

楊 帆 （安徽省安慶市消防救援支隊，安徽 安慶 246000）

1 引言

自上世紀90年代以來，我國社會經濟高速發展，城鎮化率在30多年的時間內，從90年代的約30%提升至目前的60.6%，部分發達省市已突破70%。伴隨著城鎮化率的提升，大量住宅小區建成并投入使用，由于特定的歷史條件以及當時消防法律、法規、規范不完善等原因，在上世紀90年代建成的住宅小區，存在建設標準不高、消防設施配備不全、消防車道不通、防火間距不足、長效管理機制缺失等一系列問題。老舊住宅小區已成為城市火災的高風險區，且易發生小火亡人的情況。本文結合實際工作經驗，對老舊住宅小區的消防安全現狀進行分析并提出改進措施。

2 老舊住宅小區的特征

對于老舊住宅小區的界定，目前學界無統一標準，根據對已有研究和調研情況看，老舊小區的建成時間一般在20年以上，且具有以下特征。

2.1 建設標準低

在上世紀90年代，相關的建設工程法律、法規和標準尚不完善，《中華人民共和國消防法》于1998年9月1日才正式施行，之前的建筑無需進行消防審批，且當時的《建筑設計防火規范》內容較少，要求不高，導致當時建成的很多住宅建筑建設標準低，存在先天性火災隱患。

2.2 規劃結構開放

大部分老舊小區均是開放式結構，與周邊沒有明顯的分隔物或分隔界限，未形成封閉式管理，小區單元樓直接與市政道路相連，社會人員和車輛可以直接進入小區，導致小區內部環境復雜，物業難以進行統一管理。

2.3 產權多樣化

部分老舊小區是由政府部門或企事業單位開發建設并分配給單位職工居住，在城鎮住房制度改革期間，有的賣給職工，成為房改房，有的產權仍屬于單位所有，但這些單位又已經合并或解散了，還有些房屋甚至沒有任何手續，屬于違章建筑。產權的混亂導致小區物業費難以收取，無法聘請專業物業服務企業進行管理。

3 老舊小區存在的主要火災隱患

3.1 建筑耐火等級低、防火間距不足

當前的老舊小區已有20多年的建成時間，建筑的墻體、梁柱、樓板等承重構件以及防火分隔措施均采用老建筑標準建造，與近十年的新建小區有明顯差異，并且由于內部裝修改造、地質沉降等因素，承重構件在火災的高溫條件下，易迅速失去支撐力造成垮塌。還有的建筑為人字頂結構，整個建筑在悶頂內無任何防火分隔措施，一旦發生火災，煙氣在悶頂內迅速蔓延至整棟建筑。還有的建筑防火間距偏小，一棟建筑發生火災后由于熱輻射的作用，迅速蔓延至其他建筑，造成“火燒連營”的現象。

3.2 消防設施不足或損壞嚴重，整改資金缺乏

大部分老舊小區，單元樓內未設置任何消防設施或者消防設施損壞嚴重。一是公共空間內未配置干粉滅火器；二是室內消火栓損壞嚴重，有的水帶、水槍丟失缺配，有的室內消火栓管網銹蝕或無水；三是封閉樓梯間內防火門損壞或被拆除，無法起到隔火阻煙的作用；四是部分入戶防火門被戶主擅自拆除更換為更加美觀的普通防盜門；五是疏散樓梯間內缺少消防應急照明；六是部分設置有自動消防設施的小區，因經費問題導致長期未得到有效維保而癱瘓。

3.3 消防車道被占用

老舊小區在建設初期，我國私家車保有量很低，所以沒有考慮私家車停車問題，沒有配套建設停車庫或停車場，即使有配套建設的，車位配比也遠遠滿足不了現在的停車要求，導致大量私家車停放在小區消防車道或消防撲救面上，嚴重影響火災狀況下消防車輛的通行。

3.4 樓梯間內電動自行車違規停放

近年來，電動自行車成為居民出行的主要方式之一，由于大部分老舊小區未設置電動自行車集中停放點，導致大量電動自行車停放在一層的樓梯間內或樓梯間入口處，并在此進行充電。電動自行車在停放過程中一旦發生火災，產生的有毒煙氣迅速從一層通過樓梯間蔓延至頂層，居民無法通過樓梯進行疏散逃生。

3.5 底層住宅使用性質改變

由于部分老舊小區沒有封閉管理，單元樓直接與市政道路相鄰或連通，部分位于道路旁的底層住宅建筑被改建成小店鋪或小餐飲場所，用火用電增多、火災負荷增大，導致火災發生幾率增加，且發生火災后，易蔓延至其他樓層。

3.6 電氣線路老化嚴重

老舊小區普遍存在電氣線路老化現象，戶外電線敷設于房屋修建時，有些甚至還未進行增容，而戶內電線也因裝修年限較久，老化嚴重，難以滿足當今各式各樣大功率電器對電力的需求，極易發生故障引發火災。根據近年來我市數據統計，老舊小區每年發生電氣火災事故的起數是新小區電氣火災事故數量的5倍以上。

3.7 居民消防安全意識差

老舊小區的居民多以老年人和低收入人群為主，從調研情況看，此類人群消防安全意識較為薄弱，缺乏必要的安全用火用電常識和基本火災疏散逃生知識，對于常見的火災隱患視而不見，給老舊小區火災的預防、火災應急救援、火災處置帶來了巨大的挑戰，增大了老舊小區消防安全的脆弱性。

3.8 消防安全管理缺失

如前文所述，部分老舊小區由于產權不明晰、物業管理費難以收繳等各種原因，無法聘請專業的物業服務企業進行管理，只能依托街道和社居委，通過成立服務站、業主自治組織等機構對小區進行管理和服務，而這類管理服務僅限于清潔、門衛等最基本的功能，小區的消防安全無人管理，導致火災隱患突出、致災因素增多。

4 加強老舊小區消防安全的應對措施

4.1 理順權責關系，落實管理責任

在開展老舊小區消防治理工作中，政府要發揮主導作用，解決老舊小區治理過程中的重點難點問題，理順老舊小區產權混亂、脫管缺管等一系列歷史遺留問題，在理順權責關系的基礎上，明確物業管理責任方，督促建立完善物業長效管理機制，實現老舊小區的物業管理正規化，確立小區消防管理工作的主體責任方。

4.2 拓寬籌資渠道，解決維保資金

很多老舊小區物業服務企業向居民收取的物業費用于正常的物業管理費用都已經很緊張，很難再支出一筆大額資金用于修復或更換小區內年久失修的消防設施，這也導致很多物業服務企業不敢接手老舊小區的物業管理工作。一方面，當地政府應當結合老舊小區改造工程，加大財政扶持力度，撥付政府專項資金或使用房屋維修基金，修復、更換和增設小區內的消防設施。另一方面，出臺一系列優惠政策，例如減免進駐老舊小區物業服務企業的稅收，對部分困難群眾難以繳納的物業管理費用進行補貼，降低進駐企業的經營風險，提高進駐企業的積極性，鼓勵具備一定實力的物業服務企業接管老舊小區。

4.3 加強監督管理，打通生命通道

除消防設施損壞的問題外，消防車道停放機動車和疏散樓梯間停放電動自行車已成為老舊小區突出的火災隱患，消防救援部門要聯合當地交警、城市管理等相關職能部門聯合開展專項行動，通過在小區道路上劃設消防車通道標志標線，標識禁停區域，設置電動自行車集中停放、充電區，有效解決占用消防車道、堵塞疏散通道的問題，打通滅火救援和人員疏散的生命通道。

4.4 建立微型站點，撲救初期火災

實踐證明，依托物業管理企業的保安和居民志愿者建立的微型消防站，具備距離近、情況熟、機動靈活的優勢，是專業消防救援隊伍的重要補充，是撲救初期小火的關鍵力量。在建有微型消防站的社區，很多初期火災在消防專業力量未到場之前，就已經由微型消防站的隊員撲滅，降低了小火亡人的風險。消防救援部門要指導小區物業服務企業因地制宜，組建微型消防站，按照《微型消防站建設標準》配置完善相關滅火救援的器材設施，培訓微型消防戰隊員的滅火救援能力，全面提升老舊小區抗御火災風險的能力。

4.5 開展消防宣傳，提升消防意識

針對老舊小區居民消防安全意識普遍不強的問題，消防救援部門、轄區公安派出所、當地社區、物業管理服務單位要聯合行動、各負其責，結合網格化管理工作，加強對小區居民的消防宣傳，采取制作消防宣傳專欄、發放宣傳手冊、播放宣傳視頻、舉辦消防演練等多種形式，全面普及日常生活中的防火、滅火常識，提升小區居民初期火災撲救和疏散逃生能力。

5 結語

對老舊小區的消防安全管理是一項綜合性的系統工程，需要當地政府和相關部門長期投入時間、精力和資金，涉及到群眾觀念的轉變和管理體制、方法的創新，要求在推進老舊小區消防安全管理工作中，構建“政府統一領導、部門依法監管、企業全面負責、群眾積極參與”的工作格局，才能真正意義上提升老舊小區的消防安全指數，確保和諧城市建設的順利進行。