房產測量與建筑設計計算建筑面積的差異性分析

文/袁喆（通化市房產租賃管理中心）

面對房地產開發市場化競爭的不斷加大，不同房產企業都開始將房屋價格、房屋面積作為重要指標，在房產推廣營銷中進行介紹。但由于房屋建筑設計計算面積，與實際測量面積之間，存在著顯著的面積大小差距問題，使得購房者在交房時與開發商產生激烈的矛盾糾紛。基于此，做好房產測量面積、建筑設計計算面積差異的準確分析，并提出房產測量、建筑設計面積計算的改進策略，可以帶動房地產業建筑面積測算的科學合理化發展。

一、房產測量、建筑設計計算的面積認定及二者差異性

（一）房產測量、建筑設計計算的面積認定規范

當下測繪單位對建筑房產面積的測量計算，主要依據《房產測量規范(GB/T17986-2000)》的文件要求，進行房產產權、房屋用地等的面積測量，包括房屋建筑總面積、套內建筑面積和分攤建筑面積的數據測繪，測量結果受市場環境要素的影響較大。

而房產建筑設計計算的面積認定，則根據《建筑工程建筑面積計算規范(GB/T50353-2013)》，對不同的房產規劃項目進行工程預決算、建筑面積概算。這一建筑面積指標的概算實施時，由建筑規劃部門批復審核條件，制定建筑設計計算的面積認定辦法，由設計單位進行建筑圖紙的面積設計，來為建筑工程不同施工任務的實施，提供基礎的數據指標支持。

（二）兩種房產面積認定辦法的差異性

房產測量、建筑設計計算等建筑面積統計方案，往往使用不同的國家標準規范，使得房屋用地數據采集、建筑面積測量等的結果存在顯著差異。其中房產測量是對房屋產權、房屋用地信息等的搜集與管理，在房地產項目開發、房屋交易、稅費繳納等的執行過程中，都需要實際房產測量數據提供支持，客觀準確的房地產面積數據測繪結果，能夠保障房屋產權、產籍審查，以及房產人合法權益保護工作的順利實施。

但建筑設計計算的建筑面積認定，則主要存在于建筑工程的項目規劃、預決算環節，通常用于指導單位面積的建筑工程造價，以及工程用料、施工環節的控制，是房產建筑面積的事前規劃，目的是為滿足工程造價計價的數據需求。因此，兩種房產面積計算的認定規范、計量方案存在差異性，得到的房產建筑面積結果也不相同。

二、房產測量與建筑設計計算的面積測定優化方案研究

（一）完善制度

當前房產建筑面積測量認定過程中，主要依據《房產測量規范(GB/T17986-2000)》《建筑工程建筑面積計算規范(GB/T50353-2013)》等的文件內容，對房屋面積預測、測量等工作進行規范。在城市房屋建筑空間，呈現不規范化、多樣化發展的環境下，需要對《房產測量規范》《建筑工程建筑面積計算規范》等內容，作出進一步完善。如增加有關房屋架空層，以及外部樓梯、陽臺、飄窗、回廊等不規則空間的規定，包括在建筑面積采集數據類型、核算方法上，進行測量區域、測量方案的規定。

（二）改進房地產面積規劃、上報與施工建設等流程

不同房屋建筑面積的預決算、實際測量等工作，都需要經歷一系列項目規劃、申報、開發建設與驗收的流程。因而對房產測量、建筑設計計算的面積認定流程，作出面積規劃指標、開發上報環節的全面改進與創新，可以最大程度保證房屋面積預測、測量結果的客觀性和一致性。

（三）注重多種房產建筑測量指標、計算模式的控制

房產建筑面積測量、控制指標，通常圍繞著不同建筑空間形態、功能排布進行展開，包括客廳、臥室、餐廳、廚房、衛生間、陽臺、閣樓等工件區域的面積測算。為保證房產建筑面積測量的準確性，要以2.2m層高為面積測算標準，將單層建筑只計算一層的建筑面積，而多層建筑層高≧2.2m的，計算為兩層的建筑面積。同時對房屋斜屋頂、陽臺、飄窗，以及外部圍欄、架空走廊結構的面積測量，則按照單層面積一半的標準進行測算，從而保證建筑空間面積測量、控制的合理性。

三、結語

房產測量與建筑設計計算的面積認定，是在房屋施工建設前、建設后的面積測量計算，對房屋用地審批、房產權屬登記等具有重要的指導作用。通過針對房產測量、建筑設計計算的面積測量結果差異，制定相應的測量制度改革、預算與測量流程優化方案，并對多種房產建筑面積的測量指標、計算模式，作出進一步的完善和控制，以為后續房產企業的建筑工程面積計算提供支持。