房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如何在發(fā)展中防范風(fēng)險(xiǎn)

文/朱文光（衡東縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的概念

作為一個(gè)中介作用的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，他的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在施工的過程中，因故意行為或者是過失行為，造成在施工過程中所形成的事故或者事故隱患。這種情況發(fā)生時(shí)，維護(hù)客戶利益就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)存在的必要性和其經(jīng)營的基本原則。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要運(yùn)用專業(yè)能力，去幫助客戶將風(fēng)險(xiǎn)最小化的同時(shí)，取得最高的商業(yè)利益。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)類型及表現(xiàn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的類型，從主體上來看分為機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和人員風(fēng)險(xiǎn)。也就是存在著房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作人員，為了爭(zhēng)取更高的利益對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)造成偏頗，極容易造成經(jīng)營主體（也就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）帶來風(fēng)險(xiǎn)。這種情況不僅損害各方的既得利益，還會(huì)影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員用不正當(dāng)手段，來積累客戶造成的不合理行為，是需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。普通過失是指缺乏合理性對(duì)估價(jià)事故造成錯(cuò)誤的分析，但對(duì)當(dāng)事人及受益人沒有造成重大的影響的情形。而嚴(yán)重過失則是房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的工作人員，明顯的違反國家相關(guān)政策有關(guān)規(guī)定，是需要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要經(jīng)營環(huán)境

1.加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)其結(jié)構(gòu)的需求量

房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)是存在產(chǎn)權(quán)行為的，主要以交易的數(shù)量定業(yè)績。又由于房地產(chǎn)是一種無形的資產(chǎn)，其價(jià)格受到所處地點(diǎn)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面的影響，其估價(jià)也就往往是需要更加專業(yè)性的分析和測(cè)算。就目前我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)來看，服務(wù)內(nèi)容主要以資金重組、抵押貸款為主，業(yè)務(wù)范圍和規(guī)模也在逐漸擴(kuò)大，但是市場(chǎng)對(duì)其的接受性還很缺乏。

2.政策環(huán)境——地方行政管理

首先房地產(chǎn)這個(gè)特殊的行業(yè)，其需求量主要是受供需變化而進(jìn)行變化的。除了受供需關(guān)系影響，政策的導(dǎo)向也有著極大的影響。做為下游產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行業(yè)，一直受實(shí)時(shí)的政策導(dǎo)向影響。在管理結(jié)構(gòu)對(duì)估價(jià)形式作出相關(guān)修改時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)也需要實(shí)時(shí)做出相應(yīng)的調(diào)整，盡管是在規(guī)范機(jī)構(gòu)的一些不合理行為，但是從客觀上頻繁的變動(dòng)，也會(huì)增加評(píng)估機(jī)構(gòu)的難度與風(fēng)險(xiǎn)。

3.行業(yè)環(huán)境——行業(yè)規(guī)范面臨調(diào)整

隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)的不斷衍生，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人也越來越多。這也就產(chǎn)生了一些惡性降價(jià)的不良競(jìng)爭(zhēng)行為，使得這個(gè)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，讓相關(guān)行業(yè)不得不改變其經(jīng)營方式和理念。相比于過去被動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N上門服務(wù)，這需要從業(yè)人員發(fā)生大轉(zhuǎn)變。應(yīng)該將其視為一種商業(yè)行為，秉承著主動(dòng)研究挖掘市場(chǎng)想法，在服務(wù)的過程中更加注重質(zhì)量和品質(zhì)，樹立好自身形象，以及影響到整個(gè)行業(yè)的社會(huì)形象。

二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

（一）外部原因

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)更多的是受來自社會(huì)地位，政策導(dǎo)向的外部環(huán)境的影響。其房地產(chǎn)的特性本身就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)其估價(jià)更需要進(jìn)一步精準(zhǔn)無誤的控制和預(yù)估。在政策導(dǎo)向上，也對(duì)這些行業(yè)有著不可估量的影響。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)體制不健全，自由定價(jià)和惡性競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)，導(dǎo)致了服務(wù)質(zhì)量下降，致使從業(yè)人員水平降低等各種事件頻發(fā)，形成了最后用流水線生產(chǎn)出來報(bào)告結(jié)果，最后導(dǎo)致的結(jié)果是整個(gè)行業(yè)的利益受損。

（二）內(nèi)部原因

企業(yè)內(nèi)部原因也就是內(nèi)部的工作人員管理經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)知識(shí)缺乏與專業(yè)技能有待提升，使得機(jī)構(gòu)產(chǎn)生既得利益受損的風(fēng)險(xiǎn)行為。（1）估價(jià)人員應(yīng)該正確掌握房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方式方法，避免形成誤差從而引發(fā)收益風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，不斷地提升自身的職業(yè)能力。（2）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，不同的人員使用不同的估價(jià)方法，最后的結(jié)果是不一樣的。在企業(yè)內(nèi)部管理中，要盡量避免此類事件的發(fā)生。要建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，避免管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）社會(huì)角度

從社會(huì)角度上來看，應(yīng)該加強(qiáng)整個(gè)行業(yè)的統(tǒng)一管理力度。房地產(chǎn)行業(yè)各級(jí)主管部門，要與國家管理機(jī)構(gòu)做好相關(guān)配合。從企業(yè)的管理角度來嚴(yán)格要求，對(duì)從業(yè)的人員考核一切從嚴(yán)，提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，提升整個(gè)行業(yè)的工作能力和素質(zhì)，對(duì)違反相關(guān)準(zhǔn)則的人員進(jìn)行嚴(yán)格的處罰，使得行業(yè)有自己穩(wěn)定發(fā)展的軌道，逐漸建立起整套的監(jiān)管體系，為行業(yè)樹立起良好的形象，增加企業(yè)的聲譽(yù)。

（二）國家角度

從國家角度來看，國家應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理更加嚴(yán)格，不斷完善相應(yīng)的法律法規(guī)，讓整個(gè)行業(yè)都有參照標(biāo)準(zhǔn)，最大限度地避免不良競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)生，讓估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展。通過健全法律法規(guī)，詳細(xì)對(duì)行業(yè)的立法和監(jiān)管的相應(yīng)法條進(jìn)行完善，明確落實(shí)管理制度，對(duì)出現(xiàn)問題的企業(yè)進(jìn)行懲處，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行鞭策，能夠幫助其更加注重行業(yè)道德與法律，使得房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

（三）企業(yè)角度

從企業(yè)角度來看，要積極提升人員的專業(yè)技術(shù)能力，加強(qiáng)評(píng)估作業(yè)的準(zhǔn)確性，防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)需要認(rèn)真核實(shí)相關(guān)的簽署證明，有明確的取得房屋所有權(quán)的完整資料。當(dāng)遇到提供資料不完善的情況，不可以違背職業(yè)道德去接受業(yè)務(wù)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)高度發(fā)展并完善的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)形成的下游產(chǎn)業(yè)鏈其中的一環(huán)，也可作為中介機(jī)構(gòu)的存在。現(xiàn)今在發(fā)展中雖然存在著很多問題，只有直面不足，采取有效的措施提高管理優(yōu)勢(shì)，提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，才能在市場(chǎng)不景氣的情況下，從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。