不動產登記機構改革之下房地產測繪管理體系的應用探究

文/楊魯萍（青島市城陽區不動產登記中心）

通過多年的努力，國內環境得到大幅優化，這對房地產發展而言無疑是利好消息。在努力前行之時，測繪問題浮出水面。導致這一切的罪魁禍首是，測繪管理體系不完善。要想實現可持續發展目標，需要從理論中汲取思路，從實踐中積累經驗，歸納出測繪管理體系的優化策略。

一、房地產測繪管理體系的應用問題

（一）測管分離不顯著

分離制是不動產登記機構的重大變革，也是房地產行業發展的必經之路[1]。在大方向上沒有錯，只是對工作抓得不夠細，以至于房地產登記工作過于分散。就目前情況來看，房地產測繪還無法真正實現現代化。之所以這樣說，是因為體制體系還不健全，很難創造一個“三公”的環境。測繪市場的準入門檻并不高，以至于測繪機構的水平參差不齊，最終導致測繪成果質量偏低。

（二）審核形式還不成熟

不管是房地產測繪，還是地籍測繪，均是由政府負責管理。換言之，在不動產標的物審核中，政府擁有絕對的權利。當審核通過后，才能錄入登記簿，成為被保護的對象。當前，不動產測繪市場處于持續開放狀態，但不動產登記機構的人手有限，無法應對巨大的工作量，最終導致審核工作流于形式。審核不準確，違規測繪就會屢禁不止。有些問題會被發現，在不動產登記機構的要求下，重新進行測量。此舉不僅勞民，還很傷財。

（三）測量規范存在漏洞

很多人都有過這樣的經歷，被銷售顧問攔住，拿到房地產宣傳單。在宣傳單上醒目地寫著“買一層送一層”“主力戶型XX平方米，可擴容至XX平方米”等標語。有些人不為所動有些人因此產生購房想法。從專業的角度來看，這是一種虛假宣傳，但又不能依法處理。原因無他，《房產測量規范》不夠詳盡，沒有對飄窗、露臺等測量進行明確。消費者看到能多得面積，自然會心動。殊不知，銷售顧問之所以這樣做，就是來掩蓋實際面積少的事實。

（四）測繪收費標準不合規

各地區都已制定測繪收費標準，要求測繪機構嚴格執行。實際上，有一些機構并未聽從安排。究其原因，一個房地產項目不僅要核對幾十上百圖紙和變更聯系單，還要逐棟逐戶進行測量，工作量著實不小，而政府定價比較理想化，就會導致與實際不符。《測繪法》有明文規定，測繪機構要在復測后，再同房地產企業核定收費標準。實際上，部分房地產企業存在隱匿內容的行為，導致政府對結果持懷疑態度。雙方圍繞測繪差錯爭論不休，甚至對簿公堂。一旦判政府勝，測繪機構就要支付大量賠償金。

二、房地產測繪管理體系應用問題的解決措施

（一）優化測管分離模式

為切實提升不動產登記機構改革的實效性，必須要對測管分離模式進行系統優化。具體操作是，不動產登記機構要將目光聚焦在測繪結果的審核備案上，只發揮管理職能。測繪事宜交給專業機構來做，加快市場化轉型。這個過程會比較漫長，測繪機構不能想著一口氣吃個胖子，而要穩步推進政策。多方合作是趨勢，測繪機構要順勢而為。主動聯系檔案館，共同組建測繪隊伍。依托新的改革制度，開啟新的工作模式。在測繪過程中，保持一絲不茍的態度，確保每一項數據都記錄準確。在雙方共同努力下，實現全面深化改革。

（二）完善房產測繪規范

《房產測量規范》并非一成不變，而應隨時代變化而調整。用長遠眼光去部署實施調整工作，讓測量規范更具科學性、可操作性[2]。待測量規范完善后，測繪機構就要作出調整。工作忙碌是正常現象，但絕對不要盲目。對新規范進行深入研究，以把握其內涵，明晰測繪要求。根據分析結果，推動部門職能的轉變。需注意的是，如果測量規范有不妥之處，測繪機構要向不動產登記機構匯報。在商討對策時，測繪機構要積極參加。此外，在具體實踐中，如發現違規測繪，要立刻向有關部門反映。待消滅違規行為后，測繪市場就會恢復正常秩序。

（三）快速適應新的技術

隨著社會的發展，測繪市場規模不斷擴大，這無疑會增加管理難度。要想管理好市場，需要積極引入新技術。地理信息系統、全球定位系統、遙感技術，都是不錯的選擇。新技術的作用能否完全發揮，關鍵要看規劃是否合理、布局是否科學。在規劃布局前，要全面搜集信息，并做好整理工作。聽取各方意見，確定具體方案，并嚴格落實下去。在新技術的支持下，測繪管理水平有了長足的提升，從而確保測繪結果的真實性、準確性。

（四）嚴格規范質量管理

為進一步把控測繪質量，需要加強質量管理[3]。在管理過程中，嚴格執行一級驗收、二級檢查等制度。只有這樣，才能提升測繪質量。為確保測繪項目結果均符合ISO質量標準，需要將質量管理理念貫徹于測繪全過程中。具體來說，選準測量對象、選對計量方法、選好測量器具、控制測量精度。

三、總結

在新時代背景下，房地產事業發展遇到了阻礙，如何有效解決成為亟須研究的課題。筆者以為，構建測繪管理體系才是出路。這項工作看似簡單，實施起來并不容易。只有找準癥結，才能對癥下藥。在實施過程中，一定是多措并舉。隨著工作的不斷深入，測繪管理體系趨于完善，從而推動房地產事業邁上新臺階。