供給側結構性改革下集體建設用地評估研究

廣西經貿職業技術學院 朱其偉

自古以來，我國都是農業大國，土地對于農民來說是立身之本，供給側結構性改革下的集體建設用地流轉研究可以更好地為解決農村土地問題提供參考。集體建設用地流轉是土地改革中的重點問題，能夠促進農村產業的發展和進步，目前，在供給側結構性改革下，集體建設用地的流轉趨勢較好。我們在研究集體建設用地時，必須結合市場經濟發展的實際情況，將集體建設用地流轉作為載體，推動農業發展方式的創新與改革。

一、供給側結構性改革下，集體建設用地流轉評估的重要性

（一）有利于推動農村經濟轉型，促進工業化發展

在供給側結構性改革的推動下，實現集體建設用地流轉評估能夠在土地使用權轉變的過程中讓原土地所有人直接和土地使用人接觸溝通，節省了土地轉換的時間，省去了之前國家征收再向土地使用者出讓的復雜環節。這在一定程度上省去了政府尋租的步驟，能夠最大限度的增加土地利用率，讓農民可以獲得更多的收入。同時，在供給側結構性改革下，能夠讓部分工業企業用更小的成本獲得土地的使用權，統籌推進農村企業的工業化發展，推動工業化的進程。是的企業在土地問題上節約成本，進而增加勞動力崗位，促進就業，推動農村經濟的轉型發展。

（二）緩解土地緊張的有效措施

我國人口逐漸增多，人均土地減少，部分地區的土地十分緊缺，北上廣地區更是寸土寸金，造成土地供不應求的局面。因此，集體建設用地的有效流轉，是緩解土地緊張局面的有效措施，在一定程度上緩解房價高漲的問題，對城鄉和諧發展、資源的循環利用、房地產行業的進步有著積極影響。

（三）在一定程度上縮小貧富差距

在供給側結構性改革下，集體建設用地的流轉評估可以為農民增加收益，緩解城鄉發展差距。束縛城鄉一體發展的制度制約因素有兩個，一是戶籍制度，二是土地制度。在當前社會發展背景下土地制度的改革是必要的措施，對以往的征地補償模式進行改革，將集體建設用地按照市場標準價格流轉交易，讓集體建設用地與城鎮土地應用相同的標準，更加有助于農業的經濟發展，縮小貧富差距。

（四）有助于社會經濟的可持續發展

在供給側結構性改革下，集體建設用地的流轉評估有助于社會經濟的可持續發展。以往的集體建設用地流轉阻礙使得土地的利用率較低，經濟發展不平衡，在實現集體建設用地流轉評估后，能夠更好地配置土地資源，完善城鄉產業結構體系，為社會經濟的可持續發展貢獻力量。

二、供給側結構性改革下，集體建設用地流轉評估的問題

（一）存在收益分配不合理現象

在集體建設用地流轉過程中，收益主要構成來自轉讓收益與土地自身的增值收益，涉及的利潤和消耗過程繁瑣復雜，并且包含對國家糧食安全的保障、地方政府的財政收入依賴、使用土地者的利益和農民的利益。在這個過程中涉及的范圍較廣，利益分配復雜，怎樣保證各方收益的均衡與公平，是一個需要長期解決的問題。從一般角度來說，集體建設用地流轉評估過程中的參與者有農村集體經濟組織和原有的土地使用者，在收益分配中大體上是農民自身出讓土地，直接收取租金的方式。

（二）集體建設用地流轉土地產權關系不明晰

集體建設用地流轉過程中的土地產權關系并不明晰的情況下，容易造成糾紛，不能保證農民的根本權益。目前，部分農民仍然對集體建設用地的所有權沒有明確的認識，在當前的法律法規下，規定土地屬于農民集體，農民集體組織是土地的真正擁有者，但是部分農民認為土地是國家的。如今的土地制度中，對農民集體土地所有權規定較為抽象，“農民集體”不是單獨的個人，沒有辦法滿足所有人的需求和利益，在行使農民集體所有權時，難以實現真實需求。部分鄉鎮存在村干部利用職權，從農民的土地流轉中謀利的現象，從部分集體建設用地、公益事業用地中以權謀私、濫用職權，致使農村集體建設用地的流轉過程十分不規范。

此外，集體建設用地流轉交易中，私下流轉、自發性較多，讓集體建設用地流轉中的利潤都被實際的土地所有者獲得，并沒有保證集體的利益，使得集體建設用地流轉中的土地產權關系更加不明確。

（三）存在規避法律、私下交易的現象

我國目前對集體建設用地流轉管控較為嚴格，集體經濟組織中的成員可以使用集體建設用地蓋房、建廠等，但是并不允許私下出租或轉讓。不屬于集體經濟組織的其他人和相關企業并不可以直接使用集體建設用地，必須在集體建設用地的市場上或政府組織的尋租過程中獲得土地的使用權。但是，這樣的方式并不能滿足集體經濟組織實際期望的利潤，而直接將集體建設用地流轉出并不符合我國土地制度的相關法律規定。因此，部分集體經濟組織在沒有辦法用合法方式流轉土地時，選擇鋌而走險，采取規避法律、私下交易的手段流轉土地謀取利益。例如，部分集體組織成員私下協定或串通，不走法律程序，不簽訂土地流轉文書，通過隱形交易的方式進行集體建設用地的流轉。

三、供給側結構性改革下，集體建設用地流轉評估的具體措施

（一）規范農村土地市場

上文我們提到，目前仍然存在集體建設用地私下流轉的現象，這種現象不利于土地資源的合理利用，并且嚴重損害了農村土地市場的正常運行，為了減少這種現象的發生，必須規范并管控農村土地市場，保證集體建設用地正常流轉，保證土地資源的合理利用。可以在部分城鎮鄉村成立集體建設用地流轉的服務站，集體建設用地流轉服務站的功能是構建集體建設用地的信息脈絡，收集和整理集體建設用地的需求和出讓信息，用合法合理的方式規范管控集體建設用地的使用權和所有權的流轉環節，將農民土地市場經營得更加完善，為集體建設用地的流轉進步發展積累經驗。

集體建設用地流轉服務站建立并順利開展，有利于節省流轉雙方的時間與精力，它就是“中介”，能夠讓集體建設用地流轉的參與者把握最新的形勢和情況，獲得土地信息需求的第一手資源。它將意愿相同的兩方聯系起來，有利于集體建設用地流轉的管理與統計。

（二）在集體建設用地流轉的方式和內容上進行變革

結合供給側結構性改革的形勢，對集體建設用地流轉評估的方式與內容進行變革。從方式上來說，如果部分企業面臨破產和收購等情況，其集體建設用地流轉，可以進行合作運營和直接出讓土地的方式。從內容上來說，對具體區域不做區別對待，不論城鎮還是農村，偏遠還是貧困，都能夠合法合理進行集體建設用地流轉。

（三）建立健全收益分配體系

在供給側結構性改革下，建立健全合理的收益分配體系是集體建設用地流轉的重要措施。集體建設用地的使用權流轉產生的利潤在原則上是屬于土地所有者的，但是在土地所有者和使用者不是同一集體組織和個人的前提下，土地使用者在使用土地過程中，也對土地進行了人力和財力的投入，所以，在集體建設用地流轉的過程中，應給予土地使用者部分收益，才能保證公平合理。

（四）保證集體建設用地流轉合法化、規范化

建立健全相關法律法規，保證集體建設用地的合法化，從法律層面明確集體建設用地的土地所屬關系。在供給側結構性改革的背景下，集體建設用地的流轉必須合法、規范，統一管理。集體建設用地流轉過程中的收益較大，如果不嚴格規范管控，可能會造成建設用地的不合理使用或被侵占的問題出現。在此基礎上，必須保證集體建設用地的使用符合法律規定，并且嚴格控制流轉范圍。

同時，在集體建設用地的流轉管理上，堅決不能把集體建設用地的流轉與國有土地市場脫離，兩者要有機結合，相輔相成，把集體建設用地流轉歸入國有土地市場中來，進行統一規劃管理，逐漸實現集體建設用地流轉的合法化、規范化。

四、集體建設用地要根據財產權設置價格

在供給側結構性改革的影響下，集體建設用地的流轉評估必須依據財產權設置價格，根據土地產權歸屬分配利益。在集體建設用地的所有權沒有變化的情況下，只是進行使用權利的流轉時，對于土地的價值是不發生改變的。但是，在集體建設用地的土地所有權收歸國有時，土地的增值價格部分要歸屬于集體組織，土地本身的價值要體現出生產資料性質和對農民群體的維護。

五、結束語

在供給側結構性改革的不斷推進下，集體建設用地的流轉評估為我國農村經濟發展帶來重要影響。科學合理的流轉方式不僅緩解了土地用地緊張的問題，而且加快了經濟建設的轉型發展，推動了城鄉一體化的進程。在我國經濟從高速發展向高質量發展的轉變階段，完善優化集體建設用地的流轉方式，做好集體建設用地的登記、落實等工作，改革集體建設用地流轉體系結構，有利于實現鄉村經濟的振興目標，保持經濟的平穩發展。