《民法典》項下農村宅基地使用權及地上房屋所有權問題淺議

周 虎

(西南財經大學，四川 成都 611137)

1 《民法典》對宅基地使用權的規定

但隨著經濟的發展，在政策允許的范圍內適度放活宅基地使用權，實現農民住房財產權也是符合社會發展趨勢的。民法典第十三章專章規定了宅基地使用權。雖然僅有四條原則性規定，但仍然對宅基地使用權的主體、客體及內容進行了規定[1]。

宅基地使用權的特征是以農民集體土地所有權為基礎，是為保障農村集體成員居者有其屋，故宅基地使用權的主體應當是具有本集體成員資格的農戶。集體成員資格是享受宅基地使用權最重要的前提。宅基地使用權具有身份屬性這一特征，在對農村居民居住需求進行保障的同時，對宅基地使用權的流轉進行了限制，在很大程度上限制了其作為財產權利的流通性。《民法典》第三百六十二條“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”，該條規定了宅基地使用權的主體對于宅基地有占有和使用的權利，但并未對宅基地使用權主體身份進行明確界定，而是籠統定義為宅基地使用權人。這阻礙了宅基地使用權流轉，限制了其財產價值[2]。此次《民法典》中的規定在一定程度上弱化了宅基地使用權的身份屬性，有利于限制宅基地和宅基地房屋的利用。

2 農村宅基地房屋買賣合同的效力

由于當前城市房屋價格高漲，農村宅基地房屋由于其較低的價格成為越來越多人的選擇，農村宅基地房屋買賣合同因此大量存在。對于農村宅基地房屋買賣，我國現行法律規定存在沖突[3]。在農村集體成員能否將宅基地房屋進行出租、出賣的問題上，《民法典》與《土地管理法》有著不同規定。《民法典》規定了宅基地使用權人對集體所有土地享有占有和使用兩項權利，有權在宅基地上建造住宅和附屬設施，但并未對宅基地使用權的收益權能進行規定。《土地管理法》規定農村村民出賣、出租宅基地住房后再申請宅基地的不予批準，并未禁止宅基地使用權人利用宅基地上房屋獲取經濟利益。

2.1 合同有效說

認為宅基地買賣合同有效的觀點主要在于其并不存在合同無效事由。宅基地買賣合同雙方只要具有主體資格且為真實意思表示，符合程序要件，不存在《合同法》規定的合同無效及可撤銷的法定情形，那么應當認定其有效。只根據《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》認定宅基地買賣合同無效并無法律依據。作為典型債權合同的房屋買賣合同來說，其生效與否與是否辦理了登記手續沒有直接因果關系。宅基地房屋屬于農村集體成員的私有財產，雖然宅基地使用權具有一定的“資格性”，但作為財產的房屋并沒有限制單獨流轉。雖然現行法律遵循“房地一體”原則，但在社會發展的大趨勢下，如果簡單認定宅基地買賣合同無效不利于保障交易安全，對正常履約方極為不公平。

2.2 合同無效說

該觀點認為宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，城鎮居民并不具備取得農村宅基使用權的主體資格。“地隨房走”是實現“房地一致”的方式之一，但根據該項原則，宅基地使用權與農村宅基地房屋關系密不可分，無法取得農村宅基的使用權的城鎮居民亦無權取得宅基地上房屋。故由此認定農村宅基地房屋買賣合同因違反法律禁止性規定而無效。同時，宅基地上房屋屬于不動產，我國對于不動產的物權實行公示原則。對于不動產的物權變動登記生效，而農村宅基地房屋買賣無法根據法律法規進行變更登記。

2.3 折中說

在農村宅基地房屋買賣過程中，存在著宅基地使用權與宅基地房屋所有權這兩種權利。作為用益物權的宅基地使用權具有強烈的身份屬性和資格性，但宅基地房屋買賣卻可以通過合同法進行規制。此時不再著重于對合同效力的認定，更多的是探求解決房屋與土地之間關系。對此，可以參考借鑒臺灣地區的相關規定，在宅基地使用權之外設立新的租賃權。在該理論之下，若宅基地房屋買受人為城鎮居民，其雖然無法取得宅基地使用權，但仍然與集體組織建立了“法定租賃權”。在維護宅基地身份屬性，保障農民房屋財產權的同時適度兼顧了宅基地和農民房屋使用權，與《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》的要求相一致。

3 城鎮居民購買宅基地房屋制度探索

3.1 宅基地法定租賃權的設立

在農村宅基地房屋買賣中，從表象上看，宅基地使用權人將宅基地房屋轉讓給房屋買受人的同時將宅基地使用權一并轉讓給了房屋買受人。但是，并不能認為房屋買受人就此獲得了宅基地使用權[4]，而是應當認為房屋買受人獲得了使用宅基地的權利，且該項權利并不是從原宅基地使用權人處取得的，而是從宅基的所有權人集體組織處取得。有學者提出買受人取得的新的使用權可以稱為“宅基地法定租賃權”，從而設立新的宅基地法定租賃權制度[5]。由此在宅基地房屋上設立有宅基地使用權、宅基地房屋所有權、宅基地法定租賃權三種權利。買受人在宅基地使用權人處購買宅基地房屋后，取得了宅基地房屋所有權以及宅基地法定租賃權，與集體組織形成了租賃關系。在維護宅基地使用權基本保障功能的同時，最大限度發揮了宅基地房屋的財產性。

3.2 建立宅基地房屋確權登記制度

宅基地房屋轉讓困難的主要原因是產權不明確，建立宅基地房屋的確權登記制度能夠很大程度上解決宅基地房屋轉讓問題[6]。經過確權登記的房屋將由房屋管理部門頒發不動產權屬證書，但在實踐中，大部分宅基地房屋并沒有與之對應的不動產權屬證書，直接導致宅基地房屋買賣糾紛的發生。在農村，宅基地房屋并沒有像城市房屋那樣完整的產權登記制度。如果農村集體成員能夠擁有宅基地使用權證與宅基地房屋的所有權證，將有利于實現宅基地房屋財產性質。借鑒城市房屋確權登記制度建立宅基地房屋登記制度，由相關部門進行統一管理，能夠為城鎮居民購買宅基地房屋提供制度條件。

4 結語

我國宅基地制度產生于計劃經濟體制的歷史背景下，有助于當時的經濟的發展,對當時的農業發展、農民生活都有積極的作用。但隨著時代的進步，作為世界上最大農業國，農業、農村、農民這三農問題成為我國經濟發展極其重要的環節。處理好宅基地使用權與宅基地房屋流轉的問題，事關廣大農民群眾的切身利益。《民法典》的頒布對我國法治建設有著里程碑的意義，物權編的編撰在總結宅基地改革經驗的同時也為進一步改革留下了空間。在確保農民“不失地”，保障其基本居住權利的前提下，適度放活宅基地房屋財產權是宅基地改革的目標。對于宅基地使用權及地上房屋所有權的漸進式改革路徑還需要進行進一步的探索。