房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建

寧夏昱正泰工貿(mào)集團(tuán)有限公司 段愛平

隨著人民生活水平的不斷提高進(jìn)而對(duì)住房需求不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)擁有相當(dāng)廣闊的市場前景。但是房地產(chǎn)企業(yè)想在日益激烈的市場競爭中博得一席之位去獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，這就需要去構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)管理核心之一的財(cái)務(wù)管理體系。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述、分析存在的問題以及如何構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系方面進(jìn)行簡要闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)具有高投資、高風(fēng)險(xiǎn)及周期長等特點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理涉及企業(yè)的融資管理、投資管理、經(jīng)營資金管理、資金分配管理、涉稅管理、管理會(huì)計(jì)及預(yù)算管理等方方面面的問題。財(cái)務(wù)管理體系的完善程度可以影響甚至決定企業(yè)的發(fā)展進(jìn)度和發(fā)展前景。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況采取針對(duì)性的措施進(jìn)行構(gòu)建并完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）資金管理不完善

1.融資管理不規(guī)范

第一，融資沒有合理規(guī)劃。企業(yè)沒有結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性分析、預(yù)算管理等進(jìn)行盲目融資，對(duì)融資時(shí)間，融資方式，融資規(guī)模都沒有很好規(guī)劃，導(dǎo)致資金冗余或短缺，造成資金不能充分利用、項(xiàng)目成本增加或資金不能滿足項(xiàng)目需求，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度緩慢甚至停滯。融資期限不合理，導(dǎo)致短期償債壓力大甚至不能按期還款，影響企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展。

第二，融資困難，渠道單一。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金量大，企業(yè)不進(jìn)行融資，靠自有資金很難發(fā)展。由于國家政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行等金融機(jī)構(gòu)融資困難，導(dǎo)致很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)不得不與一些信托機(jī)構(gòu)，小額貸款機(jī)構(gòu)、民間借貸等主體進(jìn)行合作，會(huì)直接導(dǎo)致融資成本高企，擠壓企業(yè)的利潤。

2.投資管理把控不合理

第一，盲目擴(kuò)大投資。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展窗口期，房價(jià)總體還是上升趨勢(shì)。企業(yè)的決策者可能會(huì)非理性的擴(kuò)大投資力度。導(dǎo)致企業(yè)投資失敗或虧損，影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

第二，投資項(xiàng)目不合理。具體到項(xiàng)目時(shí)，沒有進(jìn)行前期調(diào)研、可行性分析，導(dǎo)致項(xiàng)目投資完成后銷售不理想或停滯。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不完善

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)中的很多中小型企業(yè)財(cái)務(wù)管理還處于記賬、對(duì)賬、數(shù)據(jù)核算等初級(jí)階段，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理和決策不能起到促進(jìn)作用。

2.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)大

因房地產(chǎn)企業(yè)投入資金大，稅基大，涵蓋稅種多，稅收計(jì)算復(fù)雜加之很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的稅務(wù)人員，由財(cái)務(wù)人員辦理全部財(cái)務(wù)及稅務(wù)事項(xiàng)，存在很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）管理會(huì)計(jì)機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立管理會(huì)計(jì)機(jī)制或建立了管理會(huì)計(jì)機(jī)制但沒有發(fā)揮應(yīng)有的效果。從公司整體的重視程度到部門、人員的設(shè)置等，沒有與管理會(huì)計(jì)、預(yù)算管理等進(jìn)行統(tǒng)籌、協(xié)同管理。管理會(huì)計(jì)部門及人員沒有深入一線，不了解實(shí)際業(yè)務(wù)，在事前發(fā)揮的作用有限，只注重事后的管理。

（四）全面預(yù)算管理機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)中的很多中小型企業(yè)全面預(yù)算管理機(jī)制不完善，從公司決策層、管理層到全體員工都沒有足夠重視，預(yù)算工作由財(cái)務(wù)部指定人員兼任。從預(yù)算的制定，分解、執(zhí)行、調(diào)整及考評(píng)各個(gè)環(huán)節(jié)都有很大的提升空間，沒有做到全過程，全員管理。

三、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)對(duì)問題

（一）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系

1.構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理流程

首先，優(yōu)化財(cái)務(wù)單據(jù)，使相關(guān)信息直接明了。便于財(cái)務(wù)人員及管理層能隨時(shí)掌握收支信息及動(dòng)態(tài)變化情況，便于及時(shí)調(diào)整及做出經(jīng)營決策。其次、優(yōu)化財(cái)務(wù)流程，提高工作效率。合理的流程使得責(zé)任到人，減少工作冗余，提高財(cái)務(wù)工作效率進(jìn)而提高項(xiàng)目及整個(gè)公司效率。再次、加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作的管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)規(guī)范財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科目設(shè)置、輔助核算設(shè)置、往來核算設(shè)置、項(xiàng)目核算設(shè)置，規(guī)范每種業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄，使企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)規(guī)范、統(tǒng)一，便于進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)及分析。

2.選用適合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)軟件

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，更多的企業(yè)開始認(rèn)識(shí)到信息對(duì)于企業(yè)的發(fā)展的重要性，在現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)中，先進(jìn)的財(cái)務(wù)軟件為財(cái)務(wù)核算體系提供較為全面的計(jì)算方式。

3.加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員建設(shè)

企業(yè)應(yīng)招聘高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，滿足企業(yè)的管理需求，同時(shí)要加強(qiáng)后期的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握最新財(cái)稅知識(shí)。盡量從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)專業(yè)勝任能力強(qiáng)，熟悉企業(yè)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)管理人員。

（二）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理體系

1.設(shè)置專門的稅務(wù)管理部門并配備專業(yè)稅務(wù)人員

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)只設(shè)置財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)進(jìn)行日常財(cái)務(wù)核算及稅務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多且復(fù)雜，尤其土地增值稅清算涉及面廣、稅額大、相關(guān)政策多、且部分不明確等會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大。故企業(yè)應(yīng)重視稅務(wù)管理，設(shè)置專門的稅務(wù)部門并配備專業(yè)的稅務(wù)人員，以減少企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.積極與稅務(wù)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)師事務(wù)所等第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，對(duì)企業(yè)日常業(yè)務(wù)提供咨詢及定期鑒證。因這些機(jī)構(gòu)人員專業(yè)素質(zhì)高、專業(yè)勝任能力強(qiáng)、對(duì)相關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)處理熟練且與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通順暢，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法檢查口徑熟知，能對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判，促使企業(yè)對(duì)稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行合理處理，提高稅收法律法規(guī)的遵從度。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)體系

1.提高重視程度

從公司決策層、管理層到全體員工都要高度重視，才能大力推進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系的構(gòu)建，這是構(gòu)建管理會(huì)計(jì)體系的基石。管理會(huì)計(jì)不是簡單的會(huì)計(jì)核算，也不是靠一兩個(gè)財(cái)務(wù)人員就能完成的，這是一個(gè)綜合系統(tǒng)。要管理層，尤其是高層決策層的推進(jìn)，建立制度，投入資源，員工積極參與配合才能推動(dòng)管理會(huì)計(jì)體系建設(shè)的進(jìn)程。

2.重視管理會(huì)計(jì)人員的培養(yǎng)

在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系的過程中需要大量的管理會(huì)計(jì)人員，企業(yè)需要招聘、選拔、培養(yǎng)區(qū)別于從事繁雜的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的管理會(huì)計(jì)人員，使他們能從繁重的日常工作中單獨(dú)區(qū)分出來，促進(jìn)管理會(huì)計(jì)體系的建設(shè)，進(jìn)行企業(yè)價(jià)值管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。

3.參與企業(yè)的決策及日常管理

管理會(huì)計(jì)要從企業(yè)項(xiàng)目開始到結(jié)束，全程參與。從前期的項(xiàng)目可行性報(bào)告，項(xiàng)目預(yù)測(cè)，項(xiàng)目建設(shè)方式到項(xiàng)目資金的籌集及后期分析等發(fā)揮專業(yè)技能，出具相關(guān)專業(yè)分析報(bào)告，提出專業(yè)意見供公司進(jìn)行決策及管理。在企業(yè)日常經(jīng)營中，要參與每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，從事前、事中到事后全程參與、全程管理。尤其事前的規(guī)劃是重中之重，能起到事半功倍的作用。

4.提高企業(yè)資金的統(tǒng)籌管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大、建設(shè)期長、資金回收期長。這就需要企業(yè)提高資金的統(tǒng)籌管理能力。企業(yè)要結(jié)合預(yù)算管理，根據(jù)公司項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃提前進(jìn)行資金籌劃，重點(diǎn)是融資的管理，從融資時(shí)間、融資規(guī)模、融資方式、融資渠道、歸還資金等方面進(jìn)行管理。

（四）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理體系

1.明確全面預(yù)算管理的原則與目標(biāo)

企業(yè)應(yīng)遵循戰(zhàn)略導(dǎo)向、過程控制、融合性、平衡管理、權(quán)變性等原則，以戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。全面預(yù)算管理的終極目標(biāo)是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

2.建立全面預(yù)算組織體系及人員

全面預(yù)算管理的組織體系通常由決策機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)三個(gè)層面構(gòu)成。決策機(jī)構(gòu)是組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)全面預(yù)算管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，對(duì)重大事項(xiàng)做出決定，居于核心地位。選擇專業(yè)水平和綜合素質(zhì)較高的人員作為預(yù)算編制、預(yù)算審批、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析、預(yù)算考核與預(yù)算評(píng)價(jià)工作的主要負(fù)責(zé)人。

3.全面預(yù)算的具體實(shí)施

企業(yè)應(yīng)建立和完善預(yù)算編制的工作制度，明確預(yù)算編制依據(jù)、編制內(nèi)容，選用合適的全面預(yù)算編制方式、編制流程、編制方法科學(xué)合理編制全面預(yù)算，嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行、控制與分析，明確全面預(yù)算的調(diào)整，全面預(yù)算的考核及激勵(lì)。

預(yù)算編制必須科學(xué)合理地制定預(yù)算目標(biāo)，避免預(yù)算目標(biāo)過高或者過低，避免預(yù)算執(zhí)行過程中頻繁調(diào)整預(yù)算指標(biāo)。預(yù)算經(jīng)股東大會(huì)最終審批后以正式文件下達(dá)執(zhí)行。預(yù)算下達(dá)后應(yīng)層層分解，橫向到邊，縱向到底，時(shí)間上細(xì)化到半年度、季度、月度等。對(duì)于預(yù)算執(zhí)行要求各部門充分配合、協(xié)同合作，共同為總目標(biāo)努力。加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程的監(jiān)督，及時(shí)了解執(zhí)行過程中出現(xiàn)的影響預(yù)算目標(biāo)完成的因素，應(yīng)及時(shí)采取措施調(diào)整修正，保證發(fā)揮預(yù)算目標(biāo)的導(dǎo)向作用，從而提高預(yù)算執(zhí)行效率。

企業(yè)必須完善預(yù)算考核評(píng)價(jià)體系，充分發(fā)揮預(yù)算考核評(píng)價(jià)體系的作用。同時(shí)，按預(yù)算考核結(jié)果支付部門及員工的薪酬，激發(fā)員工的工作積極性。

四、結(jié)語

綜上所述，財(cái)務(wù)管理體系對(duì)于一個(gè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的作用是不可忽視的。財(cái)務(wù)管理不僅僅是核算公司賬務(wù)等，而是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的工作，企業(yè)必須重視該工作，從全局性、協(xié)同性等方面結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行前期計(jì)劃、中期實(shí)施、后期監(jiān)督考核的全過程管理。因此，建立完善財(cái)務(wù)管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)能可持續(xù)的發(fā)展、壯大。